管南VS惠济，谁才是“洼地”？

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文丨小白

单价从峰值16000逐渐回落到13000+ 的惠济，让很多刚需购房者的眼光从南向北移，最后聚焦到这里。

于是，有人说惠济是当前郑州的价格洼地，甚至抢了之前刚需首选片区管南的风头。

惠济主城区在北三环外、大河路内，管南位于南三环外南四环内，一南一北，地铁2号线串联的两个区域，谁与争锋，孰轻孰重？

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对很多人来说，周边环境是买房时关注的因素之一。试想，一个物流市场混杂的地方与一个山清水秀鸟语花香之地，想必很多人会选择后者。尤其是在城市向东，生活向北这样的渲染之下，很多人未经深入片区走访，便匆忙接受了这一论调。也正是这一共识，成为了之前惠济区房价的强势资本。

图：惠济大运河桥

管南与惠济，单从城市级别来说，管南属于管城核心区甚至郑州主城区自然外溢部分。惠济核心区却与传统意义上的郑州老城区相隔较远，甚至存在断裂带，所以两者本不该拿来做比较。

图：管南物流市场

就好比龙湖镇因为靠近郑州，虽隶属于新郑市，但房价却高于新郑市。若拿龙湖镇与新郑市区相比，一个是镇区，一个是县级市区，也存在量级不对等，但事实却是龙湖镇房价高于新郑市区。

当然我们一般不会拿南龙湖与新郑市对比，却经常拿管南与惠济对比，尤其惠济部分楼盘搞特价之后。弄清楚惠济与管南的进化史，对我们理解两个片区大有裨益。

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对于许多老郑州人而言，不同的历史发展、区域文化属性、道路情况以及对于区域认知，老城区基本可以划分为五个大片区：金水片区、管城片区、五龙口片区、西城片区、南城片区。

这五个片区，共同组成了郑州老城区。从这里可以看出，郑州老城区基本不包括惠济区。

回顾这五大片区，金水区作为省级单位驻地，占据众多核心资源，是当之无愧的老大。今天的金水区，房价依然为老城区之最。其次是西区，也就是传统的西郊，市府所在地。之后就是管城片区，这里曾是郑州的根，历史最为悠久。最后就是五龙口片区和南城片区。

金水区综合实力最强，而南城片区最差，长期以来人们逐渐形成了“北贵南弱”的认知（这里先不讨论东区和西区），但这里的“贵”，更多指的是金水区，而非惠济区，而“弱”却包含了管南。

随着时间的推移，城市继续扩张，“北贵南弱”的认知也扩大了地域范围，“惠济优于管南”的认知初步形成，这是我们要搞清楚的第一个问题。

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从城市化的角度来说，既有中心向外圈层式扩展的形态，也有多中心开放组合式发展形态。

结合郑州，金水片区由于实力最为雄厚，早年外溢比较厉害，而南城片区最弱，所以过了航海路就感觉已经出城了。北边过了北三环却依旧很繁华，这就是金水片区自然外溢的结果。

如果算上惠济区的话，惠济区则属于郑州市内五区多中心开放组合式发展的先驱，这点要结合地理历史因素来看。

惠济区原名邙山区，从建区开始，区政府办公地点一直在金水区大石桥。2004年5月1日改名为惠济区之后，区政府才搬到了开元路。这年新投入使用的惠济区政府，曾被网友调侃为“世界第一区政府”。

区政府为什么要搬迁呢？这实际上是一次战略大转移。导致这次搬迁的直接原因，是因为邙山区多年“受制于人”。

搬迁前的区政府位于金水区境内，离其最近的一个下属办事处也有5公里，距离辖区最北端有20公里，由于区党政机构办公场所面积狭小，许多局、委单位分属其它各地，支离破碎，开一次会都很困难。

此外，原区政府门口对着一个立交桥，出门就是桥墩，连停车都成问题。开会时，不得不与交警交涉，请求网开一面，允许停车。邙山区把政府所在地位于金水区辖区看作一块心病。

搬迁方案提出前，区里的想法是通过相邻的区划一点儿地来，以扩大辖区面积，但是遭到相邻区域的强烈反对，无奈只能退而求其次，整体搬迁区政府，并以“区址北迁为突破口”，带动北部城区建设。

随着这次惠济区“迁都”，随即带来了一批房地产项目，惠济区迎来了发展契机。时至今日，惠济区政府周边仍围绕着不少房地产项目。

所以说，今天的惠济区，有一部分是受金水区辐射外溢；有一部分则是围绕区政府发展，这两个部分呈现的房地产格局也明显不同。

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千禧年之后，惠济区以“迁都”迎来重生，接下来看看同时期的管城做了哪些工作。

比起惠济，管城的历史更加悠久，甚至郑州的历史就始于管城。3500年前，这里就是商城都邑（亳都）。1948年郑州解放，在此设立郑州市第一区。以后又曲曲折折，历经6次改名，终成现在的管城回族区。

值得注意的是，管城区曾用名竟然有“金水回族区”，由此可以看出管城与金水的分界线并不特别明显。即便是火热的郑东新区，征用的也全是金水、管城的土地。

那么管城区为什么没落呢？其实管城区并没有没落，管城的GDP甚至远高于惠济。谈到没落，多是从城市界面、观感来说的。

管城的城市界面的确不好，脏乱差样样俱全。2003年的郑州城市规划文件曾经指出：郑州南部组团——包括小李庄发展区、航空港区，以工业、仓储、居住用地为主。之后2004年我们便看到郑州市金岱工业园区落户这里。

21世纪初，惠济区迎来发展契机，而同期的管南却以工业仓储为主，这便是今天我们看到管南城市界面不佳的原因。

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从上述历史、地理、城市规划来说，惠济区虽然与金水区直接相连，但更像是老城区的一个外围组团，尤其是降价最严重的西北天河路沿线，这里更像是一个卫星城。

抛出其他因素，以位置来说明。以CBD为圆心，正南方向的融创城、富田城，与西北方向的正弘府，差不多是在同一个距离范围内。

配套成熟、环境略好的正弘府，单价在16000左右；距离相近，区域配套有待完善的融创城，稍便个2000块。位置较好的富田城这几次开盘价格略有上浮，但正弘府需要绑定车位，综合来看，两者价差千把块。

地铁口四环内的正商家河家单价13000左右；距离相近，但属于南龙湖区域的正商智慧城、正商兰庭华府、龙湖天宸原著、龙湖锦艺城便宜个小2000块。由于家河家属于郑州，各种因素叠加，高2000块钱也基本正常。

需要说明一点，相比低密的北四环天河路，南龙湖核心区域集中了大量市场、学校，人口极其密集。即便这里不提南龙湖，南四环沿线的绿地公园城、万科大都会精装价格与北四环毛坯相当，但是因为惠济区发展较早且宜居，这样的价差暂且认为是合理的。

综合郑州南北差距来看，管南南三环片区类比的更应该是惠济区连霍高速一带，而不是降价最严重的西北天河路片区，而天河路片区更应该类比南四环沿线，这样的比较才更合理。

最能体现上述观点的，可能就是2016年涨价之前的价格。那时候管南有三雄，鑫苑、绿都、永威，惠济区有正弘、建业、万科天伦，两片区的供需关系相对对等，所以两者彼时的相对价格比较能反映相对价值。

当时北区9千多，管南8千多。注意这里的正弘府、建业花园里都是在连霍高速附近而不是大河路，而万科总是卖出片区最高价，它是个例外。所以，经过2016年涨价以及近三年横盘回调之后，管南与连霍高速附近的价差基本也反应了其价值。

两个区域的二手房对比反而更能反映出市场认可度。正弘兰亭序、保利海上五月花二手房一万六七，绿都澜湾一万四出头，这样的价差基本上是合理的，这也是持有者心里对区域价值的真实写照。

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如今惠济区降价的多是西北天河路沿线的楼盘，因为供应量大，而且距离惠济核心区较远，所以销售压力较大，尤其是融创这种特别懂得取舍的开发商。

管南为什么没降价？因为绿都没房子了，鑫苑没住宅了，永威房子也不多了，暂时没有销售压力。但我们从富田九鼎公馆和融创城的开盘进度来看，其实管南也是不容乐观的。

比如融创城从去年8月亮相以来，直到去年年底开了1栋洋房，然后高层愣是等到富田九鼎公馆之后开盘，而富田城的开盘时间也是一推再推，从去年下半年到今年上半年，而且是饥饿营销方式推盘。如果后期楼盘相继入市，供应量上来之后，价格还能如此坚挺吗？

根据2019年市本级供地计划，上半年管南出台的土地控规达到5100亩。控规出台，意味着这些土地距离上市又近了一步，也意味着管南在不断广积粮，准备更多、更大、的供应。

土地出让是一个区域发展的风向标，无论是高高在上的北龙湖，风口浪尖的滨河国际新城，他们的辉煌无不是由土地市场搅动起来的，就连降价的惠济北也是。

正商家河家1500多亩，融创中原宸院700多亩，融创大河宸院占地约9500多亩（一部分在西北区域），天河龙城占地800多亩（土地比较复杂），民安北郡（云城）占地约2000亩……如此大体量的供应PK管南的阶段性无房外加饥饿营销，可以说今天的惠济楼市就是未来的管南。

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总体来说，惠济区与金水区或者说郑州老城区连在一块的地方，大概是连霍高速沿线，其楼盘与管南的价差一直都在，并且在合理水平，无论是2016年涨价前还是之后，这是因为北区发展较早的原因。

而北区价格腰斩的部分，其价值大多本应如此。尤其是西北天河路沿线，本来只值12500，无论是之前的和昌林与城，还是后来的碧桂园天澜，都证实了这一点。

再往西占地10000亩的正商河峪洲，高层9500，洋房10500，这里区域价值就更低了。

惠济区生态环境优美，配套相对成熟，似乎三环到四环，除了郑东以外，惠济区已成了最成熟的区域，但这是有原因的，一部分是区政府周边靠区政府带动，另一部分则是金水区辐射。因此，惠济区对照管南，同样的距离溢价一两千块，属于正常现象，但若是拿南三环与大河路以北来比较，这样却会误导购房者。

至于惠济与管南的道路、地铁、医疗等内容，很多人已经分析过了，这里我们也没有单独比较某些楼盘的配套、规划，更多的是从造成管南与惠济现状的历史原因去着手，帮助大家理解这个片区的过去以及将来可能的状况。毕竟，人们只有明白地看清了过去，才能清晰地预见未来。

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