科技城3W+
尹山湖3W+
高铁新城3W+
吴江太湖新城3W+
今年上半年，在经历了一波行情的上涨后，这些板块的二手房房价纷纷爬上了破“3”的高峰，深刻触动着房东和购房者的神经。
然而，一场“7.24”新政调控的降临，使得“剧情”有了极大的反转：各热门板块二手房大幅降价，房价一路回跌，板块内新房二手房倒挂的历史或许即将结束，要凉一阵了。
前几日，笔者走访了新区科技城板块，证实了二手房“降温”的事实，科技城板块内二手房降价二三十万是普遍现象。不光是科技城，新区的核心地段狮山板块亦是如此。（延伸阅读：一套房降价超百万？实探新区二手房内情！）
最近一段时间新房较为活跃的青剑湖，二手房市场也是彻底转凉：二手房业务基本停止，有带看也难成交，各大房产经纪人大多转而代理苏州其他区域及外地的新房。
（延伸阅读：现实！有人降价抛售，有人淡定依旧，青剑湖二手房市场转凉！）
这一次，笔者又“转战”来到了吴江太湖新城板块，这里的二手房市场如何？来，让我们一起来看。
先用简单的几句话，概括一下吴江太湖新城当下真实的二手房市场。
① 挂牌均价2.8W左右，实际成交均价2.6W左右，相比上半年直降约2-4K
② 成交、带看量相比7月之前下降50%，投资客大幅减少
③ 板块内
新盘倒挂，供应加大，购房者首选新房//////////
总结几个关键词：降价、投资、倒挂。
关键词一：降价
“今年上半年，吴江太湖新城的二手房均价一度飙到3W+，那时是二手房房价的最高峰，但从7月新政出台以后，这里的成交均价相比高峰时期下降了20%，带看量和成交量也大大下降了。 ”某房产经纪人表示。
该房产经纪人继续说道：“虽然相比7月之前房价有所下降，但是就整体而言，相比去年还是有所升高，目前的价格基本已经降到底线，后期也不会下降太多。”
（2018.11-2019.10月吴江太湖新城二手房均价走势图）
据链家网显示，从去年11月到今年4月，虽然板块内成交均价有略微的上浮，但普遍维持在2.1万/平以内，从今年4月到7月开始大幅上涨，直至7月以后，开始呈下降走势。
从这张走势图来看，未出现房价破“3”的临界点，原因在于就吴江太湖新城整个板块而言，还包含了一些价格对较低的老破小和拆迁安置小区，拉低了整个板块的均价。
果然，在实探过程中，笔者发现多家房产经纪门店上挂出的房源均价不一，普遍在2-2.6万/平之间。
（门店展示的房源）
（门店展示的房源）
为了能够清晰的对比，笔者特意甄选了一些房源做了一张表格。
（门店挂出的房源）
一位房产经纪人说：“如果按照行政区域划分，吴江太湖新城的范围其实很大，而我们平常说的吴江太湖新城其实主要指的就是苏州湾片区，主城区的二手房价一直以来都相对稳定，今年下半年房价明显下调的主要还是苏州湾片区。”
至于存在价格差的原因，另一位房产经纪人说：“苏州湾片区多为新盘和次新房小区，位于吴江的核心位置，地理位置更有优势，而主城区内多为老破小和拆迁安置小区，位置和小区品质相对较差，所以目前挂牌均价仍维持在2万/平左右。”
（吴江主城区的拆迁安置小区）
据两位房产经纪人介绍，笔者还得知，房产经纪门店所挂出的房源多为价格相对较低且较为急售的房源， 并不具备代表性。
（链家网苏州湾片区二手房挂牌均价）
于是，笔者在链家网上查找了苏州湾片区的房源挂牌均价地图，发现苏州湾的挂牌均价确实在2.8万/平上下，最低是新城吾悦花园，挂牌均价2.6万/平，最高是枫丹壹號，挂牌均价3.2万/平。
那么实际成交均价呢？
（链家网吴江太湖新城近期成交的房源）
从链家网上吴江太湖新城近期成交的房源来看，如蓝光天悦城、首开玖珑花园、湾上风华等小区，实际成交均价在2.6万/平左右。
而究其吴江太湖新城二手房降价的原因，笔者又采访了多位房产经纪人，看他们怎么说。
房产经纪人一：
主要是受新政的影响，一方面限购加码，一大批客户暂时失去了购房资格；另一方面二手房5年限售，房子买到手后短期内无法出售，对于一些急于变现的客户来说风险大大的增加。
房产经纪人二：
今年上半年火的有点“过”，房东内心的预期大幅膨胀，纷纷涨价，短期内很多客户都不容易接受。新政后观望情绪高涨，都抱着“等等看”的心态，房子卖不出去，只能压低价格出售。
房产经纪人三：
板块内新房二手房倒挂明显，新房限价，只有2.1万/平左右的价格，而二手房火热的时候高达3万/平，倒挂近1万/平，谁还买二手房？
看来，“7.24”新政的出台，对吴江太湖新城的二手房市场产生了不同程度的影响，政策调控终是一把利刃，理性或是吴江太湖新城未来的主旋律。
最后，我们来看降价的房源主要有哪几类：
“目前成交量较好的以小户型为主，比如板块内卖的最好的首开玖珑湾花园，就有90㎡的小三房，这类房源较为抢手，价格依然坚挺，反而一些大户型的房源降价力度较大。”一位房产经纪人如是说。
（首开玖珑湾）
普降是大环境，其中也不乏有房东急售大幅降价出售的房源。另一位房产经纪人说道：“上周我们门店刚刚成交的一套绿地太湖城的房源，由于房东急需用钱，不愿再等，由原来的295万下降到264万，整整降低了31万出售！”
（绿地太湖城）
当然，经历过快速上涨时期的房东，内心的预期不稳，也有一部分仍不愿降价，此类房东大多是挂牌试水。
关键词二：投资
目前，吴江太湖新城的购房群体主要分为三大类：第一类主要是吴江本地置换的客户 ，主要看中这里的环境和配套；第二类就是首次置业的刚需，这类客户的地域范围较大，大部分集中在园区和吴中区；第三类就是我们所说的投资客了。
（配套资源）
前两类客户仍然是吴江太湖新城的购房主力，而投资类客户大幅减少。“目前这里的客户仍以自住为主 ，新政之后，大批投资客失去了购房资格，再加上放款周期延长，从签约到成交需要4-5个月的时间，投资的时间成本加大，导致投资客户占很小的一部分比例。”房产经纪人说。
“之前最火的时候基本上两三组客户同时看一套房子，不出几天就能成交，去房产交易中心办理业务都要连夜排队，那时出现过控网签的情况，每天就处理一定量的业务，现在明显冷清了许多。”另一位房产经纪人说。
（近一年内吴江太湖新城供需走势 来自：链家网）
据链家网展示的吴江太湖新城近一年内的供需走势来看，带看量和新增房源量在今年下半年急剧下滑，尤其是带看量，在8月份以后更是跌到了谷底，其中原因在于流失了很大一部分的投资客户。
关键词三：倒挂
前一阵子，笔者特地跑过吴江太湖新城的新房市场，目前板块内在售新房均价普遍约2.1万/平，相比2.6万/平的二手房均价，明显倒挂近5000元/平。
例如中南紫云集、新希望锦麟云境，均价在2.1万/平左右，基本上开盘就售完；位置稍微远一点的缤纷桃李花园前段时间开盘也是小户型全部卖光，仅剩几套大户型房源在售，在踩盘当天，售楼处内还有两三组客户看房；10月29日半岛印象花园加推联排和双拼别墅，也是当天售完。
（缤纷桃李花园）
值得注意的是，虽然目前吴江太湖新城在售的新房房源不多，苏州湾仅有缤纷桃李花园尾盘在售，但是从长远角度来看，中南紫云集、新希望锦麟云境和半岛印象花园后期还会加推，板块内还有2个即将入市的项目、7个待入市地块以及3宗待拍地块。
也就是说在未来的一两年里，吴江太湖新城将有庞大的新房存量，这对二手房市场来说无疑一场压倒性的打击。
（吴江太湖新城项目/地块信息）
“如今来太湖新城购房的还是首选新房，买不到新房的只能转向二手房，还有一些有迫切需求的客户，比如小孩读书，会选择学区房，再一个二手房的选择性也多，更能挑到好地段。”房产经纪人介绍说。
如此看来，新房限价，短期内二手房市场受到新房牵制，一二手房倒挂还会持续，在政策不变的环境下，未来两年内，吴江太湖新城的二手房市场仍会处于横盘阶段。
总结
那么今后，我们该如何看待吴江太湖新城呢？
心态要摆正。
大环境下，新政作用明显，2年社保要求、二手房5年限售，使得苏州整个二手房市场都陷入低谷，投资客撤场，吴江太湖新城受到影响在所难免。
而新政实施已有3个月有余，此时吴江太湖新城的二手房均价已经稳定下来，大环境不变的情况下，短期内房价很难会有大幅波动，如果有切实的购房需求的，不妨现在就入手。（延伸阅读：深度解读！苏州“7·24新政”：楼市将产生哪些变化？）
因此无论是房东还是购房者都应该摆正心态，要跟着市场的趋势走。
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