紅刊財經 張哲
部分中小型房企由於項目數量較少、操盤較靈活等因素，回款率往往高於龍頭房企。但回款率高並不意味著公司的業績就“好”。
以北辰實業為例，公司位列2018年房企銷售額排名第90名，225億元的銷售額在行業中並不算高，不過其銷售回款情況一直不錯，近三年的回款率分別高達104.30%、90.11%、104.37%。
雖然北辰實業的資產負債率高達82%，但債務結構還算可觀，2018年末及2019年一季度的短期借款餘額及一年內到期的非流動負債分別共計93.64億元和101.36億元，公司賬面上的貨幣資金分別為137.57億元和118.18億元，短期內償債壓力並不大。
此外，北辰實業近三年的業績穩步增長，2016年至2018年的營業收入分別為98.3億元、154.57億元、178.64億元；淨利潤分別為5.25億元、13.11億元、19.93億元。另據北辰實業7月31日披露的半年度業績預增公告，公司上半年歸母淨利潤預計同比增加80%至93%，歸母扣非淨利潤同比增加93%至106%。北辰實業方面表示，上述增幅較大主要由於公司的房地產開發業務可結算面積大幅增加使房地產業務結轉收入增加，同時結轉產品主要為公司權益佔比100%的項目，故此不含投資性房地產公平值變動收益的公司普通股股東應占利潤較去年同期預計增加。
值得注意的是，雖然營收與淨利雙增，但北辰實業2018年營業收入同比增長15.58%，而2016年、2017年分別同比增長36.79%和57.24%，漲幅有所下降。
業績增速不振之外，北辰實業的“大本營”——北京地區及重點投資的長沙地區營收出現同比大幅下滑。《紅週刊》記者注意到，北辰實業北京地區和長沙地區的營業收入分別同比下滑46.86%和71.3%。2017年，北辰實業長沙地區營業收入佔全年營業收入的比重高達44.18%，但至2018年，該值僅為10.97%。
從北辰實業年度報告中不難看出，導致其北京地區和長沙地區業績大幅下滑的主要是長沙北辰三角洲、北京北辰墅院1900、北京當代北辰悅MOMA三個項目銷售情況不佳。
以長沙北辰三角洲為例，該項目一直被北辰實業在年報中描述為“長沙市銷冠項目”，2018年度可供出售面積達57.45萬平方米，簽約面積則為43.29萬平方米。其在2017年的營業收入為61.6億元，而2018年僅為9.43億元，同比下滑84.69%。2018年以來，該項目還陸續被《三湘都市報》、《紅網》等媒體曝出存在“住改商”、“捂盤惜售”、工程質量等問題。
（本文已刊發於8月10日的《紅週刊》）
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