房地產市場，炒房者與剛需並存。對於炒房者而言，買房採用按揭貸款的方式顯得並不划算，因為買房投資最需要的就是快進快出的週轉模式和簡便的買賣手續。常見的炒房邏輯是購房者全款買房，然後閒置，等到房價快速上漲幾個月或者一年半載轉手賣出，賺取一次購房差價之後，再投入下一波的買房投資和炒房活動當中。

從整個炒房邏輯就可以看出，它的利潤點在於差價，所以中間成本要越小越好，如果採用按揭貸款的方式買房就會大大增加炒房者們的買房成本，所以極不划算。一般而言，採用按揭貸款買房的是剛需人群，剛需之所以稱之為剛需，就在於手頭上的資金不足，暫時買房能力有限，比起房價而言，收入微不足道（社科院數據，目前我國房價收入比已經到到9.3）在如此之高的房價收入比下，不得不借助於金融槓桿實現買房夢。

近些天，對於按揭貸款新消息不斷，一方面，隨著房住不炒的持續推進，各大城市的房地產調控政策頻頻加碼，房貸利率在經過為期5個月的下行之後，再次迴歸到上浮軌道。除了這一點之外，前不久，央行發佈了按揭貸款新政策。

中國人民銀行最新發布的公告，從2019年的10月起，銀行新發放的商業性質購房按揭貸款，利率按照最近一個月的貸款市場報價利率為基準加點組合而成，基準為LPR利率。貸款新政發佈後，房地產業內引起了不小的關注，大家特別關注的是，這項貸款利率調整的政策，會不會引起買房成本上漲還是下跌，會不會導致房價出現變化等情況，那麼，新規下該“買房”還是“賣房”？懂行人8字良言相勸，終於懂了。

一、房貸新政10月份已經實施，買房貸款舉措有了新的變化，購房者值得了解。

房貸新政變革之後的貸款利率確定方式和依據，歸結為一句話：以市場LPR為基準，在此基礎上各大城市因城施策加點調節。與以往的有很大差別，在此之前都是採用央行指定基準利率，然後上下浮動的。

可以看出，與之前的按揭貸款利率確定形式大有不同。在此之前，買房貸款利率都是以央行基準利率為標準，在此基礎上上下浮動進行的。從2015年到2019年的8月份，5年以上的貸款基準利率是4.90%，5年以內的貸款利率基準為4.75%。而大多數的購房貸款都在5年以上，所以4.9的基準利率也正是大家常常說的按揭貸款利率標準。

關注點：這種新的貸款利率之後，今後的利率水平會上漲還是下跌呢？

中國人民銀行強調，新的住房貸款利率基本上與現有的貸款利率相持平。而原來已經辦理貸款的購房者，原有的貸款利率基本上不受影響，所以不用太過擔心有多大的變化，因為市場LPR走向基本上也是維持在相對平穩的水平線。

不少房地產專家指出，在房地產調控當中，利率是相當重要的方式，今後採用市場化的利率調節，則對房地產市場的調節作用可能更加明顯、結果導向型更確切。因為利率由各大城市自行根據本地實際確定，在基準的基礎上決定加點幅度，在房住不炒的調控大基調下，一城一策成為主要策略，房貸利率也是其一。

筆者認為，從房地產調控維度而言，在部分熱點城市，很可能由於房價上漲過快、房地產過熱需要應用貸款利率的方式加以調節，利率可能上浮；而在房價平穩的城市，房貸利率大體上也是相對平穩的。

二、按揭貸款新規定實施之後，現在應該買房還是賣房呢？哪種做法是聰明的，內行8字相勸：只要不炒房，都可以。

看清了按揭貸款利率的這種新轉變之後，相信已經有一個清晰的認識了。接下來我們說說關於當下該不該買房的問題，或者說是該買房還是賣房的問題，哪個更加划算。筆者認為，買房與買房問題，與這一次央行貸款新政並沒有太大的直接性關聯，主要與買房賣房性質和目的有關。

1、出於自住的購房或者出於置換二套房的賣房，是值得提倡和支持的，任何時候都可行，這一點不用再糾結。

對於剛需人群來說，買房子是用來自住的，這一點毋庸置喙，很多人甚至是首次置業買房，或者說是二次買房，但是出於換房置業的考慮。這種買房居住屬性遠遠大於投資屬性，所以不管房價未來變化如何，該買還是應該買的，並且晚買不如早買，這是房地產業內人士孜孜不倦的勸告。

就像農村自己建造的房子一樣，房子是必不可少的東西，所以不管建造房子的水泥黃沙、鋼筋建材價格有多高，也需要自己建造一套房子，在城市也是如此，生活總需要房子，終歸是要買一套的。

2、以炒房為目的買房、賣房，都不贊同。根據國家統計局發佈的最新房價數據來看，現在全國平均房價早已在8000元以上，房價上萬元的城市也此起彼伏、一波接著一波出現，面對這樣的房價，剛需不是考慮買不買房的問題，更應該考慮的是何時買房的問題，不過在國家持之以恆的調控政策下，炒房已不可能。

三、最後，我們一起看看2019年下半年，房地產走向到底如何、房價變化如何。

看待房價問題，首先要看政策導向，只要房價監督管理部門的指導思想未變，那麼今後房價走向如何就是一目瞭然的。在這個前提下，今後房地產開發商和個人購房貸款短期內都可能出現一定的收縮情況。比如說從4-5月份以來，各大城市持續上浮的房貸利率就是最好的證明，作為房價調控的有效手段，房貸利率往往發揮著重要作用。

根據2019年住建部的基本定位，穩地價、穩房價、穩預期將是主要的調控目標，從2019年3月份至今，人民日報和住建部分別在不同情境下，一再闡明這一觀點。當國家明確指出不把房地產作為刺激手段之後，就更為明確地指出了房地產穩健發展的重要意義，就算是不斷提高的房貸利率有可能“誤傷”剛需，但是在確保房地產平穩發展的前提下，也相對值得。

所以，總結一下，未來影響房價走向的調控基調依然是房住不炒，在此前提下房價大漲大跌都不再可能。買房投資機會不再，剛需買房不是考慮房價漲跌問題，更重要的是考慮買房時間問題，選擇合適的時間、合適的方式就顯得尤為重要了。

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