金融地產行業必備資料超級乾貨：《房地產企業財務分析寶典（62頁）》關注、轉發、點贊文本，查看置頂文章，並添加好友免費領取（備註資料名稱）7天有效
“逆境看CEO、絕境看CFO”，這是地產圈流行語。眼下，對房企來說，資金是命門，要麼能融來錢，要麼能賣出錢。如果都做不到，只能等著灰飛煙滅。
受23號文和64號文等強監管政策文件的影響，房地產融資業務和融資方式已嚴重收縮。整體而言，目前融資受限的情況基本分如下兩種：
一、政策直接限制：如受限最大的前期融資，具體比如保證金融資、土地款融資、未符合432條件之前的融資；
二、受政策影響間接限制：比如23號文之後很多信託機構全面暫停房地產業務，導致符合432條件的項目也同樣無法操作，又比如部分銀行被約談後也全面停止涉房業務，正常的開發貸和併購貸也停止開展等等。
需要特別說明的是，如果房地產項目的開發貸額度太大，目前也存在2個銀行分別操作不同額度的開發貸來聯合解決資金需求的情況。
針對上面兩種不同的融資受限的情況，在開展融資業務時的思路和方式也不同，具體介紹如下。
01拿地保證金融資
實操中，拿地保證金的金額不算太大，之前市場上的一些個人或機構資金看到市場上的機會，近期逐步進入保證金融資業務環節，但不會做大範圍的業務推廣，只是通過一些專業機構直接對接資產端。
核心要點
從實操來說，目前可以操作保證金的思路和方案要點主要如下：
1.資金來源：單一機構資金、個人資金或過橋資金。
2.融資主體：基本要求百強開發商，主要是兩點考慮：一方面資產規模大，一方面競拍成功幾率較高。後端可以解決拿地配資，這兩點都能確保還款來源。當然目前一些機構LP也逐步放寬條件，比如資產規模在1-2年有較好上升趨勢的開發商，也列入准入名單。
3.融資方式：一般以債權形式為主，個別機構LP會以真股合作。就債權方式而言，目前LP和開發商成立SPV公司，雙方注入資金後作為保證金支出的明股實債方式逐步增多，當然操作過程中亦需注意合規問題。
4.融資金額：常規是保證金的50%，個別項目可能70%。因目前資產端增多，資金端的選擇面比較寬，因此基本上都是單個項目收縮額度，比如將原來單個項目的授信由5-10億收縮至1-3億。
5.融資成本：目前融資市場越收越緊，成本已經水漲船高，短拆方面一般千二至千三每天不等，綜合年化一般不會低於25%。當然合規問題需同步處理。
6.融資期限：如果是個人資金，可根據項目情況和招拍掛公告的時間做靈活設計或約定；如果是通過基金形式設立“資金池”，則要求期限不低於6個月，以方便產品設計和募資。
操作說明
1.如果保證金和土地款是同一個機構操作，開發商一般會要求保證金和土地款各自按照比例同步進入，此時，保證金會先進入項目公司，並由機構一起監管；
2.很多時候，除非屬於勾地項目，機構更願意保證金和土地款打包在一個業務進行立項，否則非勾地項目，開發商後續是否能確保拿地是個未知數，因此基本區分保證金和土地款兩個環節進行融資，也因此會導致兩者融資成本的不同，
建議開發商最好自籌保證金或在融資時說明項目競拍成功的幾率，以便機構研判如何確定融資思路和成本。3.除了上述所說債權形式合作外，也逐步出現真股形式，小部分潛力好的開發商（主要分析其負債率、資產規模、短期項目拓展能力和開發操盤能力以及主要市場所佔份額等等）與機構形成緊密的戰略合作關係，同股同投，機構分享項目收益和分紅。
02土地款配資
目前市面上的土地款融資業務需求最旺盛，特別是在銀行和信託資金無論是直接還是間接都無法提供資金的情況發生之後。
目前“拿地配資”融資的主要操作方式有單一機構資金、國企與民營金控平臺、部分私募基金（僅為放款方式、並不存在實質的募資環節，因此備案或不備案不在本文討論範圍）、P2P機構的資金轉型業務、432殼項目的信託機構資金、外資機構資金等。
核心要點
一般操作的思路和方案大致如下：
1.資金來源：具體如上所述，需要特別說明的是，機構資金、國企或民營金控平臺等資金有額度限制，比如有些國企金控平臺到了第四季度開始收縮業務規模和額度，因為第四季度全面進入資金回收和年度業績盤點。而外資機構資金會受國家貿易形勢的影響，出現額度和成本的雙重調整等現象。
2.融資主體：百強開發商或當地龍頭（一般資產總規模和累計開發面積是判斷的依據之一）下屬項目公司。融資方案設計前，需瞭解是否已經成立項目公司，因為一般機構LP會要求一起成立新的項目公司（債務乾淨，且縮短盡調時間），如果項目公司已經成立，且已開始了招拍掛手續的辦理，則一般會要求對項目公司的證、章、照先行監管或要求股權過戶。
3.融資方式：明股實債、股+債、過橋資金+土地前置抵押等。
① 明股實債：該方式較為常規。
② 股+債：前期先以債的形式進入，到開發貸階段資金退出，此階段的成本一般在年化16-18%不等。後端真股進入，同股同權，股權比例在10-20%不等，項目達到工程總量的一定比例退出，比如80%-90%等。具體架構如下：
雖然說因監管原因，一些信託機構開始探索真股的方式，但因真股投資對項目投後管理團隊的專業要求非常高，所以真股投資的真正實施尚需時間。
③ 過橋資金+土地前置抵押：開發商先以過橋資金繳付土地款，拿到土地證後由土地配資機構置換過橋資金。此方式操作有如下注意要點：
- 繳付土地款後的土地證辦理期間需確保較短（比如7-10天左右），否則過橋資金成本太高，難以承受；
- 過橋資金和拿地配資由同一個機構解決，一方面過橋資金認可拿地配資機構的批覆，縮短2個機構之間的溝通成本和減少不信任感，另一方面過橋資金的還款來源比較明確；
- 土地前置抵押是關鍵，能同時降低土地款融資的成本。
4.融資金額：一般是按照土地總價款的1:1或1:2配資，目前融資項目需求激增，因此實操中會把單個項目額度調小，另外一般配資比例控制在50%-60%之間，單個項目的體量5億以內為宜，如果體量太大（8億以上的），則考慮搭配2-3個機構資金同步操作，但為協調各個機構的成本，綜合成本會有所上升。
5.融資成本：一般在年化15%-22%不等，具體看開發商資質和城市是否優質。此成本區間範圍涵蓋了不同機構類型，如信託、單一機構、基金等，當然有極個別機構是低於或高於平均成本的，不過對應的各種融資條件也會有所不同。
6.融資期限：一般3+3或6+6個月不等，一些單一機構資金LP較為靈活，還款時間也能做到允許隨時提前還款，但一些機構偏向短平快的操作，並以3個月為主流期限。
操作說明
1.如果是政府勾地項目，政府要求先以集團名義簽訂投資合作協議/產業招商協議的，應注意添加“後續項目開發以乙方（開發商）或乙方指定主體來承接合同權利義務”的條款，以便開發商和資金方新成立項目公司作為融資主體具備可操作性。
2.另外很多地方政府在招拍掛項目上，明確禁止摘地公司的股東轉讓項目公司股權（為了防止炒賣土地和滿足投資25%比例的要求），導致融資時的風控措施——股權過戶無法實現，最終導致項目融資難產，因此開發商在土地摘牌時遇到類似情況一定要做好其他融資方式的準備。
3.單個項目金額太大在目前行情上來說難度逐步加大，因此在跟政府勾地和項目安排上，儘量把項目分期開發，以降低資金緊張行情下的融資難度。
4.下半年很多機構的融資額度已經在上半年用得差不多了，因此一些機構已經收縮業務，一些能量大的機構卻看到了機會，在加大設立自有“資金池”，以便搶佔市場機會。
5.目前一些國企金控平臺對項目研判的優先排序是：主體、區域、還款來源、金額和成本等，因此開發商融資團隊在分析項目需求時可以重點關注這些要素。
6.外資機構資金要特別注意，該類資金容易受中美貿易和國際環境的利率影響，因此成本經常會有浮動，比如年化成本上升1-2%。
7.目前在放款方式上，有不少機構嘗試通過銀行委貸放款到開發商旗下的非房主體，不過最好是商貿類目標企業，主體經營流水、收入能覆蓋借款規模，並有充分的還款邏輯支撐（非房主體的）。
03土地項目收併購融資
目前招拍掛市場競爭激烈，因此地產項目收併購市場仍然非常火爆，特別是一些外地開發商新進入一個市場，更多通過收併購方式解決項目獲取的問題，還有一些中小型開發商因現金流出現問題，也出現項目“轉讓潮”。
融資方式
縱觀實操中針對收併購項目的融資方式主要有：
1. 銀行併購貸：目前主要有2種情況下來操作併購貸：
一種是真實的項目併購貸，但目前很多銀行要不就是准入門檻非常高，比如只操作前30或50強；要不就是額度非常小，無法滿足開發商需求，因此目前市面上還有一些股份制銀行、城商行和村鎮銀行的操作還比較靈活；要不就是銀行已經全面停止了涉房業務，包括併購貸和開發貸、城市更新貸等業務，整體而言還是無法滿足開發商的併購融資需求。
另一種是作為放款通道，有開發商嘗試通過其他項目的併購貸款來為拿地配資的項目提供資金，當然該方式合規性不在本文討論範圍，因此不做詳細展開。
2. 信託併購貸：跟上述銀行併購貸的情況差不多，不做贅述。
3.併購基金，具體架構如下，因細節較為繁雜。
核心要點
需說明的是，併購貸的操作層面，機構資金一般以明股實債的方式提供併購資金：即單一機構資金以委貸（如上述銀行併購貸的通道業務）或明股實債的方式與開發商成立項目公司，並以增資款和股東借款的形式提供資金給開發商支付併購款。
整體而言，地產項目收併購融資思路和方式主要如下：
1.資金來源：銀行/信託併購貸、併購基金、單一機構資金併購融資；
2.融資主體：跟上述融資產品差不多，偏好百強開發商或當地龍頭的全國一二線城市項目；
3.融資方式：如上文所闡述。
4.融資金額：一般在併購金額的5-7成，如果需要做大額度，也需要具備操作空間，比如同步提高併購金額等方式。
5.融資成本：目前只操作百強開發商和當地龍頭開發商的項目，因此成本年化一般14-16%不等。根據某些併購融資項目實操來看，前50強開發商的融資成本有逐步放鬆的趨勢，從側面也說明目前開發商的收併購需求非常大。
6.融資期限：一般根據項目開發建設週期設計，在1-2年不等。
注意事項
對開發商而言，以下事項需特別注意：
1.風控措施上一般要求股權質押，土地或在建工程抵押，因一些城市對項目公司的股權過戶有限制，因此股權過戶的措施可以作為或有風控措施；
2.因目前收併購市場競爭激烈，從經驗上建議傾向選擇單一機構資金來合作，避免因跟機構搭架構的週期太長，錯失併購時機。
3.雖然很多開發商在併購前開始對接融資機構，但融資機構很看重開發商是否已經跟轉讓方簽訂了項目收購協議，因此融資工作開展時點是融資團隊特別需要注意的點。
04土地/在建工程/項目抵押貸款
以西政目前放款的項目為例：
准入標準
1.抵押物類型：商業綜合體、寫字樓、酒店（均需經營狀態）、土地。可以A項目的物業抵押融資，然後提供資金給B項目做拿地配資或其他資金用途，或者A項目需求拿地配資，B公司物業提供補充抵押；
2.開發商或有實業類的項目公司；
3.一般要求企業無未結案相關金融方面訴訟 ，無執行，無失信。
4.融資金額：按照抵押物評估價值的5-6成；
5.融資成本：年化在16%-18%不等；
6.融資期限：一般按照資金用途來設計期限，在1-3年不等；
注意事項
1.除土地抵押外，風控措施上一般要求股權同步質押和集團擔保（如有）；
2.土地或在建工程抵押的抵押權人一般都要求必須是金融機構或自然人，雖然目前個別地方資產管理公司可以作為抵押權人，個別也可以借殼操作，但要求土地或項目在當地，因此實操上也有一定限制。
05融資+代建
在操作融資項目時，開發商經常會提到同步解決融資+代建的問題。
對於手握優質項目，但無力融資的中小型房企而言，通過融資+代建方式取得融資、盤活項目亦是當前融資困境下可選擇的方式之一。小型開發商引入品牌開發商代建，而且用品牌開發商的資質和操作能力來降低融資成本（一方面使用品牌開發商在金融機構的授信額度，一方面成本能降低很多）和提高銷售溢價，對項目有非常大的推動作用。
融資+代建可涉及項目融資、市場定位、產品設計、工程管理、營銷管理、房產交付等全流程。融資代建中的資金提供方包括基金、融資租賃、商業保理及其他合作機構資金等。可通過融資+代建方式獲得土地款融資、開發貸融資，或由代建方所屬集團提供其他資金流動性支持。
若使用代建方品牌、代管服務及營銷管理等服務的，代建方還需收取管理費、銷售費用、品牌費以及一定的業績獎勵等。目前代建模式偏輕資產運營，逐步受到很多開發商的歡迎。
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