曾广森
如今，商铺变成很多人眼里的“伤铺”，其实并不是说商铺没有了投资价值，只是说有投资价值的商铺变得越来越少。很多商铺租不出卖不掉，街上商铺一片片关门成为常态。
商铺还有未来吗？我们看看让商铺陷入寒冬的原因有哪些：
第一个：电商的发展影响了实体店的发展。人们的消费形式发生转变，商铺的门庭冷落了和电商的繁荣形成鲜明的对比。
第二个：高房价。房地产的繁荣不断推高房价，也带动商铺价格水涨船高，商铺成本高，自然租金不低，但是高租金加大了实体店的运营成本，同时也拉低了实体店的竞争力。
第三个：高库存和低出生率。过去十来年，商铺大跃进，大家一哄而上建商铺，只要有小区就有配套商铺，造成商铺严重过剩。而商铺发展最重要的是人，当前人口出生率持续低迷，人少铺多，不空才怪。
第四个：高税费。商铺不能落户，产权通常只有40年或50年，卖出时交易税费同样比住宅高出许多，这也无形增加了商铺转让交易的难度。
综上所述，除了第四点政策性原因短期内有可能改善，其他几点在短期内很难改变，所以说，商铺的未来不容乐观。除非是资金雄厚、经验丰富、眼光独到、对政策和城市规划能有比较准确的把握的老司机，商铺投资一般人还是谨慎一些为好。
上林院
我对商铺有一种特殊的感情，民国时期我家三代人就是租别人家的商铺做小生意，五十年代初，工商业改造，我家的杂货店被公私合营，商铺的东家成了小业主，我家划成份是城市贫民，以后进入社会主义改造，我家理所当然的是红五类，享受政治上的特权，上学，参军，转业分配，找对象好成份自然样样优先。房东家是小业主，政治受压抑，他们家第三代都在街道企业工作。改革开放以后，落实政策，原日杂公司占用的商铺归还给了原房东，日杂公司每年交房租继续经营，房东家每年收房租9000元，在八十年代是高收入，为此我私下抱怨父母，过去世代经商为什么不知道投资商铺，人家的商铺己养了三代人（扣除六七十年代的一代人）现在又刚刚新改造，能代代相传，我立志有机会一定投资商铺，也不枉过一生。
九三年我下岗自主创业，奋斗了二十年了，终于实现了几代人的梦想，先后买了两套商铺，但是三十年河东，三十年河西，从2018年开始，商铺开始跌价，今年其中的一套干脆租不出去，投资失败已成定局，我认为原因有以下方面：一，供求关系倒置，新增的商铺多，供大于求。
二，整体经济下行，扣除物价上涨因素，老百姓实际收入减少，购买力下降。
三，网购，超市，两种力量共同挤压实体店空间。
四，房价过高，根据上辈人说，民国时期商铺是住房价的二倍以上，九十年代商铺是商品房三倍，现在是四倍。
五，商铺交易税高，不利于二手房出售。
鉴于上述情况，商铺的前景在于市场前景，没人投资了，商铺的建筑也会控制，因为卖不出去。商铺为实体店服务，网购的一阵风会平稳，服务业，餐饮业，永远也离不开实体店。
还有一个最重要的因素是市场规律，市场规律下的经济发展是螺旋式的前进，2015年前的商铺高潮必然结果是这几年的低潮，一场危机的背后正在孕育着一个新的繁荣。朋友们都咬咬牙，我已一个老人的身份建议朋友们，要耐心等，只要有人类社会就会有商业活动，有商业活动就必需有商铺，古今中外都是一个规律。
瘦马180
说起商铺，咱就闹心，这不这个月又要交租金了，生意差，租金贵，压力山大呀!
我17年来这条街找店铺的时候，这里人很多，根本没有店铺出租，只有这个店位置比较偏，在街尾，虽然不是很满意，也签合同租下来了。合同签了4年，第一年月租38000，然后再40000、42000这样递增。前两年生意还可以，就这样正常履行合同。
到了今年，生意差了很多，隔壁的店铺转来转去，都换了几个老板了，我的店也不好做。先是跟房东说不要递增了，还是同去年一样月租40000，房东不同意，一口咬定按合同办事。我跟房东说，这条街人流下降了那么多，附近的沃尔玛也关门了，你的店铺也贬值了，整条街都在降租金，你也该降降了吧，最后房东同意今年不递增。
到六七月份，生意更差，房东又降了租金，现在月租36000。房东也是怕我搬走，他的店铺租不出去。隔壁店铺也是他的，空置了近一年，最近才租出去，房东说他损失了几十万。这么贵的租金，只有做餐饮的才接受得了，但现在查环保，办不了餐饮营业执照，听说到11月份可以办，不知是真是假。
我这条街以前一铺难求，现在很多长期空置，特别是对面，一排排都关门，看着很萧条。有一个店铺是集体的，8月份拿来投标，原来月租10万以上，还要几十万进场费，现在投标底价4万5千多，没有其他费用，也没人去投标，现在还空在那里。
不仅街铺不好做，广场里也一样，也是冷冷清清，要么是叹空调的、瞎逛的。现在广场也有空的铺位，这在以前是不可能的。
在我这条街最好的位置，四五十平方月租二三十万，做什么能赚钱呢？所以现在只有大幅度降租金，共度时艰，商铺才有未来!
【实体店开讲】一名资深实体店经营者，欢迎大家关注点赞，分享行业经验。
实体店开讲
我在2003年买了2间共100平的商铺，地段不算很旺，但也不算很差，最初那10年，租铺承租人几乎每年换一个，他们有做仓库约、小食店的、理发店的、卖杂货的，甚至帮别人拜神算命的都有，铺子是不愁没人租，但是都做不久，可见，很多人根本就是胸口有个勇字，说干就干，没做市场评估，结果都亏得一塌糊涂。后来我觉得这样下去不是办法，于是把租金降低了一些，把租期延长至5一10年，挑选好的承租人，原则上做餐饮的、杂货的不租，后来有一个做代理记账的人找到我，愿意租10年，我一看做这个觉得可以，虽然是作办公室用，但好在稳定。现在这个租客已经租了几年了，一直按时交租。所以，作为业主，选一个好的租客是非常重要的。
黄色的芥菜
今年刚刚投资了这个商铺，四圈都是住宅小区，上下两层150平，上层3米高，底下一层5米高，想在这个位置投资个小型超市，不知道能不能做起来，我们这边好多都是卡在小区门口开便利店，不知道对我这个小超市有影响吗，比较迷茫啊，感觉压力好大.
锒铭工作室
商铺“一铺养三代”应该是14-15年以前的现象了，如今的商铺普遍面临的问题是没有人流量，没有消费，租不出去，是多数商铺的现实，而卖不掉那是肯定的。
从商铺的租金收益率角度来看，目前普遍在3%以下，还要面临一年中出现几次的空置率。从而导致商铺实际的收益率低于3%非常普遍。
而从以租养贷来看，这个是支持商铺周转和销售的唯一支撑，女骗子的无法维系下去。正是因为“以租养贷”无法维系才导致了商铺卖不出去。
从城市结构来看，一线城市比如上海，深圳，黄金地段的商铺，价格和单价都非常高，而诸如日本八百伴这样的跨国商业零售巨头，也支撑不起上海的黄金商铺的租金，据传月租金在120万以上。最终退出上海。
而比较典型的深圳华强北，曾经的人流量是每日50万人，可以说在路边走路都会被急匆匆的人流撞到几次。曾经，我带家人去看，我说这是世界上“人流最密集的商业街”。结果老人看的头晕，的确人流如织。而如今，也出现了万铺空置，关门歇业的情况非常普遍。
应该说，上海和深圳华强北，是商业街的全国鼎盛的代表。而其他比如目前的三四线城市，则人流更加稀罕。
我家楼下，就是一个新区，从搬进来到现在，已经四年多过去了，楼下临街的商铺，空置的在20-30%，地段差一点在步行街靠里面的位置，则常年空置。而在步行街入口处的商业大楼，原本是最低沃尔玛，而沃尔玛在16年底就清场退出，直到今年中才有一层出租出去，空置了将近三年。
从商业的趋势来看，电商和外卖，应该说是导致商铺面临死亡的主要原因。原本的人们还有去商场逛逛的习惯，随着年轻一代“宅”生活模式，以及外卖的快捷便利，以及互联网的逐渐发达，未来年轻一代几乎不会去商场。
目前偶尔到商场去看，主要的人群都是一些“白发”一代，主要也是因为“商场打折”或者节日搞活动，有促销和打折商品才会去商场。
而小区门口的日常小百货，的确还是有人流，如果位置在入口处，应该还能维持经营，赚点租金和人工工资。除此之外，就是做的比较好的餐饮，饭店，其他基本上都是没什么人流。
这基本上就是身边和经历过的繁华城市的现状了，从电商和外卖，以及未来的经济景气度来看，很难扭转。目前政府大力提倡“夜市经济”，我本人也极度不看好，因为经济不景气，人们收入增长预期比较差，房价房贷压力逐步加大，“夜市经济”模式只能有利于部分大排档和餐饮行业，对于多数零售行业的影响极为有限。
而从商铺来看，目前的销售价格依旧畸高不下，如果没有办法达到租金回报率在7-8%以上，或者最少做到“以租养贷”，商铺经济模式逐步衰竭是难免的必然趋势。
屠龙刀fei0598
我来推测一下这个情况背后的事实，欢迎大家来怼我：
大家没有看到问题的本质，是大家生活中见不到那种“穷酸”的亿万富翁，从拆迁，早年炒楼，或者早年制造业原始积累，手中攒了50套门头房，公建，宁可空着，也不降租金，因为他靠着租金活着，房子放在那里，不用水不用电，实在不行就卖出去一部分，导致现在食利阶层越来越集中，有的食利阶层把门头房卖出去，集中资金买一线城市的门头房，学区房，新一线城市的也可以，这就导致二线城市的这种食利阶层更加集中，以前是一个隐形富豪手里有50个门头房，这样的隐形富豪有100万人，现在是一个隐形富豪手里有300套以上的门头房，这样的隐形富豪不足10万…………但是他们抗风险能力强，用自己名下的学区房租出去维持生活，而且确实相比其他富豪活的穷酸，比如这个隐形富豪有300套门头房和20套学区房，他用20套学区房来维持生活，过着平凡人的生活，除了老婆，连儿子和亲爹都不知道他是隐形富豪，那手里的300套门头房因为租金高只能租出去100套，他就心甘情愿的让这剩的200套门头房空着，我说的这个比如说是真有其人呦，我问他为什么不降低租金，他说凭什么呢？万一有人租房子呢？我不就赚到了？再说房子多了也不收税呀？我认识的“圈子里的兄弟”(隐形富豪)都这么做呀？不是商量好的，没法商量，就是有房子的隐形富豪都想宰个大的，所以都往高了报价，直到门头房长期租不出去，才降价，这样形成的门头房租赁市场你不能说不健康呀？空着门头房不降低租金，也没有在一个地方形成租金的垄断集团，就是隐形富豪在门头房很长时间租不出去才一点点，一点点的降租金，房子放在那里又不会变质，逐渐形成的门头房租赁市场，这些垄断市场绝对没有很多隐形富豪集中起来见见面，开开会什么的，没有，绝对没有，因为隐形富豪除了自己的老婆，连儿子女儿，父母都不想让他们知道，他们的租金垄断价格，是一点点“试出来”的，就是一点点降，降价到突然有人租门头房，在想办法一点点涨价，如果租门头房的生意人走了，他就在上一个人走的基础上降100，不行就200，一点一点慢慢来，直到“试出一个租门头房的生意人“勉强的”价格，而且要断断续续的租10年，如果一直能租出去，那证明自己赔了，他们这些隐形富豪，在一点一点的试出来这种房租的价格的时候，大家所有隐形富豪试出来的价格差不多，有规律可寻，就形成了稳定的价格，就是一个垄断的价格，这个价格是在一个城市的隐形富豪各自一点点试出来以后共同渐渐形成的，凝结了隐形富豪很多个日日夜夜的纠结和琢磨，所以一定是一个让租房生意人抱怨又不得不接受的价格，而且为了达到这个价格，隐形富豪都是手里有300个门头房，如果能顺利的租出去200套，那说明你价格低了，你陪了，租房顺利反而不是好事，反正有很多房子，宁肯过普通人的日子少花几个钱，也不能很顺利的把所有的门头房都租出去，因为那证明价格定的低了……………我曾经问过这位富豪，为什么不降低租金，这样房子都能租出去，也能增加收入，只是薄利多销，又对实体经济有好处，利国利民，他反问了我一句，空房子又不收税，凭什么呢？………………我也想问广大网友一句，他说的对呀，凭什么呢？如果国家有对商业地产持有者的专项收税，比如无论个人还是公司实体，持有4套以上商业地产的，就要逐渐升高税收，税的名字是"多套房屋购置税"，那实体店和网上商业的具体情况会如何呢？
竹笋念熊猫
个人看法是商铺，商业以及商业步行街的繁荣都是一个地区经济活跃程度的具体体现，个人有一些初浅的看法，不吐不快：
1、综合来看主要还是因为经济下行，各种各样物价上涨，收入没有增加，老百姓手里没有多余的钱购买和消费。
2、还有就是因为电商的出现，对实体店形成了巨大冲击。大家都图方便，图便宜。因为现在的快节凑生活，大家没时间去逛街，都是动动手指购物，谁还逛街，这是大多数人的想法。
3、城市的发展和扩容，以前的城市商业很稀缺，消费习惯很传统，在电商出来之前，消费很单一都是去逛街和实体店购买。现在不一样了，消费习惯的改变 导致了商业格局的变化。现在是城市发展扩容，到处是商铺和商业步行街，供大于求，以前一个步行街要辐射100万人，现在基本上一个区域都有好几个步行街和商业体，人少了，消费力下降了，商铺更多了。
4、根据国际商业配比一般是1：0.8是比较合适的，但是很多城市已经达到了人均2.5：1的程度，这也说明现在商业规划不合理。每个社区都有底商，甚至还有集中商业和商业街，这根本是消费力下降和分散了。更难以养活商业。
5、至于说位置，因为电商冲击，核心商圈都有商业空置，大型商场人影聊聊，除了营业员都看不到几个消费逛街的。就更不要说偏僻的区域了。（下面附图说明）
6、关于网上很多人吐槽的租金贵的说法，首先是购买成本太高，导致租金没法下降，其次是想说明，大多数社区商业或商业街的租金也就几十元一平米，一般几十平店租金的少则2000-3000多的也不过5000-6000元，这不是租金贵的原因，甚至还有开发商2年全免租金也没有做是为什么？
7、建议是国家应该限制电商发展，综合国外经验看，电商不是一个国家经济发展的优势，而是劣势，如果全国商业一片衰败死寂，没有欣欣向荣，没有繁华和热闹。反应出来的是全民追求低价，假货遍地。没有利润就是没有服务和品质，对于追求发展和强大的国家来说不是好事。没有品质就没有研发投入，导致更多人没有工作和收入，就更没有消费力。
8、针对实体店需要说的是电商不光带来冲击，更带来了实体店发展，我们需要像电商学习，走出去，送货上门，退换货和价格竞争等电商有的优势我们要有，没有的更有优势体现，比如体验感和尊崇感。以及其他增值服务等。
9、人烟稀少的商业步行街（一线城市最繁华的商业步行街和集中购物中心），招租的一线城市的核心区域商铺黄金宝地，购买价6/7万一平，租金100-200元一平米。
jiangbuxu
你所说的商铺租不出去、卖不掉，的确很多地方存在你所说的商铺。什么是商铺？可能不同的人对商铺的定义不同，商铺虽然是不动产，某种意义上讲:是能买卖能租赁且具有升值空间的特殊商品。如果该特殊商品不具备这些功能，算不算商铺？
商铺具有稀缺性、区位性、不可复制性等特点，也决定了商铺的溢价价值。
1、很多一二线城市，除了核心商圈的商铺每年租金递增外，还一铺难求。除了核心商圈外，偏远路段、或者不成熟的社区商铺，真心话--租金不高还不太好租赁出去，所以投资商铺需要自己有一定的商业眼光，而非商家开发时划出的饼子！
2、买商铺除了①所说的这种寸土寸金地段外，一些中国房地产20强企业所开发的地产，可以从区位看自己判断-临地铁口、大型院校、车站、或者周边有n个成熟的大型社区等，这种地产公司开发的楼盘，会是复合型的大型社区，①、社区够大，社区越大人口越多，商铺后期溢价力越大。②、 周边的地铁站、院校、车站、社区等是购买力的保证，也是自己商铺未来溢价的保证。③、社区越大，内部配套设施去幼儿园小学、再如菜市场、社区服务性商业活动。。。无不涉及到商铺租赁和买卖。
3、区位决定了价值，不是临街一楼就是商铺，商铺不一定就临街或在一楼。
4、什么是商铺？有投资眼光的购买者买的是赚钱的机器，反之也是买了租不出去卖不出去的“鸡肋”，和房地产公司所宣传的商铺。
5、商铺是什么？区位上的独特性、稀缺性，是用以满足消费者生活所需的买卖交易场所。
题外话说两句:
电商的确对实体店冲击力太大，但有着实体店是绝对的存在，不是所有商品都可以拿到网店上销售，不是所有的商品都会存在在实体店。
1、马云、刘强东等电商大咖，近些年一直并购大型商超，说明了实体店的不可网络复制性。
2、不是所有的商品都会在网上销售，比如体验性很强的商品，是需要消费者亲自体验满意后才有购买欲的商品还会存在，也提升了商铺的价值（题外话-马云的AI体验式软件，也是试图取代实体店的体验，可能科技发展到某一天会让消费者身临其境，但至少不是今天，今天的商铺还具备投资价值），所以不是所有商品都被网络销售所替代。
3、比如车站内很多东西网络无法替代，如候车肚子饿了，会点外卖吗？答案是no！时间允许的话找一家自己喜欢的店吃一点，或者来一杯咖啡。。。这是特殊地段的特殊商铺！
说多了就此打住，商铺的定义自己购买的不动产未来的溢价能力，比的是自己的眼光，而非商家炒作！
路桥逐梦
商铺陷入“租不出、卖不掉”僵局，商铺还有“未来”吗？这个问题需要辩证的看待。
首先，租不出去和卖不掉不具有普遍性。投资商铺，除了位置还是位置，选址非常重要。对于那些位置好的商铺，既不愁租也不愁卖，出现租不出去、卖不掉，只能说位置很差。那么如何选址呢？一定要选择人流量大的城市主要商业街，纯一楼的为佳，或者是居住率高的大型社区，主大门两侧重餐饮、超市的门面，以及重点学校、医院、厂区、办公区等，有大量的人流自然就有稳定的消费群体。不建议购买商场内铺及返点虚高的返祖铺，位置差的商铺宁愿不买也不要去乱投资。
其次，租不出去和卖不掉与房东的经营理念有关。只要把租金和房价降下来，总会有人租和有人买。真的出现租不出去卖不掉的问题，90%的原因是商铺位置太偏僻，整条街都是这种情况，比如城市建设中开发的新区，白天扔根木棍砸不着人，夜晚黑灯瞎火的不见人影，这样的地方谁愿意去投资做生意、愿意接手呢，只有等到未来形成人气才会有转机，通常需要五年以上时间。
其三，商铺的“未来”是有的，没必要过于悲观。目前实体店主要面临的困境就是电商冲击，作为实体店经营者首先要适应这一市场变化。比如说，电商卖的东西实行送货上门，实体店就要转变坐商习惯，要“走出去”才行，效仿电商把商品送到顾客家中；电商有“七天无理由退货”服务，除了保鲜、保质类商品，可以采取试穿（服装类）、试用（家电类），等等，不合适同样包退包换，以及采取线上线下同步经营方式，提高顾客体验感，提高服务质量，选择厂家直销进货渠道，避开网店冲击经营项目，等等。
其四、电商的优势只是暂时的，未来将会形成线上线下合作共赢的格局。电商的短板就是顾客体验感太差，经营成本在不断增加，同行竞争激烈等，因此电商大佬们也在布局线下零售。未来形成的商业氛围是这样的：比如说小李在网上订购了一款衣服，取货后发现款式、尺寸不合适，那么平台通过大数据筛选，迅速通知就近的服装店进行调换，直到顾客满意为止。这样互联网就把网店和实体店链接在一起，实体店的生意就被盘活了。
