年底開盤衝刺，國慶節後至今，南京開盤41次。多盤衝破限價紅線，6家現房銷售樓盤、5個地王紛紛割肉出走，城南地價近3萬的樓盤首開售罄，總價近千萬的大平層一日售出百套...南京樓市回暖了？
那麼，近期開盤的項目真實去化究竟如何呢？
01
月銷0套VS月退7套房！宇宙中心也乏力
統計南京網上房地產數據發現，近2個月中，南京41次開盤，推出5574套新房，共賣出2658套，整體去化僅47.7%。最低中籤率雖1.7%，但20家樓盤平推未搖號！即便身處南京最熱門河西、江北新區、紫東的“宇宙中心”地段，多盤仍然賣得艱難。
【注：數據來源南京網上房地產，統計時間11月22日；去化=（認購+成交）/上市量】
其中，分化最為嚴重的屬江北。有盤甚至一個月一套沒賣！
江北 去化
核心區：去化71-96%
橋北：去化66%
江浦：去化0-36％
老山：去化0-35％
雨山路：去化10-25％
當江北核心區連開售罄、千人搶房時，相距幾公里的雨山路、江浦、老山等板塊，去化卻很不理想。
其中老山的仁恆鳳凰山居銷售數據截至出稿，賣出了1套，其餘各盤也賣得不好，金隅紫京疊院只賣了6套，賣的最好的是老山地王恆大溪山公館，賣出了3成。
最為慘烈的是，位於龍華路的雅居樂雅尊府，雖在居住氛圍已相當成熟的老江浦，開盤過去30天，房源至今一套沒售出，數據掛0！
雅居樂雅尊府去化數據 截至11月25日
雨山路整體都不容樂觀，2個月開的樓盤都沒賣到3成！雍寧府、頤和九里、江山薈的銷售數據均在10-25%，最慘的雍寧府，截至今天發稿，一個月時間內只賣出了17套，去化僅一成！
雍寧府去化數據 截至11月25日
江寧分化也極其嚴重！新興的兩大板塊上秦淮和青龍山生態新城，甚至出現一邊千人搶房，另一邊卻是3盤無一搖號，對比明顯。
其中，上秦淮2個月加推3盤878套房，最低中籤率低至5.4%，而青龍山3盤推出306套房，卻無一家樓盤搖號，其中最慘的江寧金茂悅，10月30日開盤至今，僅賣出25套，純新盤深業青麓上居，同天開盤僅賣出55套房。久未出貨的剛需陣地祿口，連推2盤，去化均在2-3成。
河西的數據也不太樂觀！
江心洲一盤，開盤27天，截至發稿時，僅售出40套，不到3成！值得一提的是，在網房公示區，11月南京新房29套（含高淳、溧水9套）退房房源中，該樓盤佔據了7套，均為下疊產品，且近幾個月來該盤均有退房記錄。
今年大熱的“紫東”，同有光環加身，非核心區的樓盤賣得相當乏力。
其中，麒麟的熙悅，開盤一個月，60套僅賣出32套，位置再偏離的龍潭的悅東府、湯山的湯山玉蘭公館，開盤近一個月，賣出僅1成。
城北樓市近月來也不算活躍。
2個月來，雖有金浦御龍灣和翡翠天域兩家住宅、鼓樓濱江兩家65年產權公寓盤入市，但棲霞山的翡翠天域近一個月僅賣出5套，銷售數據僅為0.82%，著實慘淡。
02
優惠打折、花式送禮！地王搶上市，賣得卻很慘
41次的開盤中，老盤加推漸少，僅金浦御龍灣和北外灘水城兩家，而7家純新盤在此期間首開。值得注意的是，純新盤中囊括了祿口、老山、軟件谷、湯山等板塊地王，還有多個高地價項目，銷售成績也都是一言難盡。
【注：數據來源南京網上房地產，統計時間11月25日；去化=（認購+成交）/上市量】
比如，江浦地王——北京城建西華龍樾。
2016年9月拿地至今3年，樓面地價高達22438元/㎡。11月16日在其售樓處平推開盤，首開126套疊墅，毛坯現房，均價30241-30758元/㎡。項目還沒開盤就被買房人爆出，只需去售樓處意向登記可獲得總價20000元/套的優惠。但結果卻不盡如人意，截至發稿時只賣掉40套，成功售出3成。
西華龍樾開盤
老山地王項目樓面價22494元/㎡，比西華龍樾略高。10月29日首開，打出多重優惠，不僅是送糧油卡，認購享總房款9.7折，一次性付款再享額外9.9折，但收效甚微，該盤歷時27天，僅賣出3成。
再如新房斷供3年的江寧祿口，接連上市了兩家現房銷售的高價地項目。
祿口地王盤10月30日打響板塊第一槍，房價衝破“2”字頭，歷時一個月，至今只賣出了49套，去化不足3成。而不遠的另一現房銷售項目紅豆香江華庭，開盤打出3重優惠，最終賣出41套，去化3成多。
紅豆香江華庭開盤現場
紫東湯山的地王——湯山玉蘭公館，地價14171元/㎡。
項目今年7月29日首開，價格為20529元/㎡-22178元/㎡，去化約五成。11月1日第三次開盤，將近1個月時間，僅賣出18套，去化1成。總計開盤3次，整體去化為5成。
湯山玉蘭公館去化數據 截至11月25日
年關將近，開發商迫於資金回款壓力，項目加速入市，降價促銷頻現。就南京市場而言，樓市去化變冷不僅出現在近一兩個月，部分樓盤開盤數月，去化成績一直慘淡。這些樓盤的相似之處在於定價較高，區域利好不明顯。此外，前期高昂的拿地成本也加大了房企銷售壓力。在市場融資環境的收緊環境下，對於房企來說，未來面臨的可能會更難。
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