民間借貸：以物抵債合同生效可消滅抵押債務
案情簡介
2011年8月12日，出借人何某與借款人某某公司簽訂《借款合同》約定:借款1000萬元，期限為1年，即自2011年8月15日起至2012年8月14日止；年利率為24％，借款人需每三個月支付一次利息，並於借款期限到期之日一次性歸還借款本金及全部剩餘利息。
同日，何某與某某公司簽訂《房地產抵押合同》，約定:1.某某公司提供坐落於某某鎮兩棟別墅抵押，雙方約定抵押的房地產總價值為1800萬元整；2.被擔保債務為雙方簽訂的《借款合同》，借款金額1000萬元整，月利率為2％；3.抵押房地產擔保範圍為借款本金、利息、違約金和用於實現債權的一切合理費用。上述合同訂立後，雙方辦理了抵押登記，何某取得房屋他項權證書。
同年8月18日，何某某通過銀行將1000萬元匯入某某公司賬戶。後某某公司向何某匯付160萬元。
2013年6月4日，某某公司向何某出具《還款承諾書》，約定:某某公司承諾分三期還清借款本息；屆時如未能還清借款本息，何某有權在所抵押兩棟別墅中選擇一幢購入，某某公司有義務辦理過戶登記手續，將別墅登記在何某名下，價款視為某某公司已歸還何某借款。
2013年11月26日，何某與某某公司簽訂兩份《商品房買賣合同》，約定由某某公司將其開發的兩幢別墅以每幢500萬元價款出售給何某抵償價款債務，其中還約定“簽約當日，付清全款，合同生效”。
何某認為，某某公司未償還到期借款，也未將合同約定的兩棟別墅過戶登記到其名下，向法院提起訴訟。請求判令:1.被告某某公司歸還1080萬元，並支付逾期利息；2.原告何某對某某公司名下的兩棟別墅以折價或者拍賣、變賣的價款優先受償。
某某公司辯稱：一、某某公司已分2次歸還現金160萬元的借款本金，某某公司向何某出售了兩幢別墅，售房款1000萬元已經摺抵了何某的借款本金和利息，不存在再支付借款本金的問題。雙方訂立的以房產抵借款的協定約定的兩棟別墅是現房，且已經抵押在何某名下，因何某未及時辦理房產成證，責任不在某某公司。請求法院駁回何某的訴訟請求。
一審判決
一審法院經審理認定:何某與某某公司簽訂的《借款合同》及《房地產抵押合同》，均系各方的真實意思表示，不違反法律、法規的禁止性規定，合法有效，各方均應按照合同約定履行各自的義務；某某公司已經歸還現金160萬元，尚欠借款本金1000萬元和借期間的利息80萬元及自2012年8月19日起至還款之日止的利息。
一審法院認為，本案主要爭議的焦點是:何某對某某公司名下的抵押物兩別墅是否享有優先受償權。
何某與某某公司簽訂的《還款承諾書》約定，何某有權購買抵押物兩劇墅抵償借款，雙方還簽訂了購買兩幢別型的《房屋買賣合同》。根據《還款承諾書》的約定，某某公司有義務辦理房產過戶登記手續，登記在何某名下，待別墅登記在何某名下後，才能視為某某公司已歸還借款。但某某公司至今未將兩幢別墅過戶到何某名下。在簽訂《商品房買賣合同》時，兩幢別墅已建好並可以交付。但某某公司沒有提供證據證明其在《商品買賣合同》簽訂後已通知何某來收房，該兩別墅至今未交付給何某，一直由某某公司管理、使用。因此，某某公司稱其已將抵押物別墅抵償借款1000萬元，沒有事實和法律依據，本院不予採信。某某公司以其自有房屋作為借款的抵押擔保，並進行了抵押登記。根據《擔保法》第三十三條、《物權法)第一百七十條的規定，債務人不履行到期債務，擔保物權人依法享有就擔保財產優先先償的權利。因某某公司沒有履行還款義務，何某要求對某某公司提供抵押的兩幢別墅享有優先受償權符合法律規定，應予以支持。
綜上所述，一審判決如下:一、某某公司應在本判決生效之日起十日內向何某償還借期限內的利息80萬元和借款本金1000萬元及逾期利息；二、如某某公司不履行上述義務，何某有權以某某公司的抵押物兩棟別墅折價或拍賣、變賣的價款優先受償。
二審判決
一審判決後，某某公司不服提起上訴稱：
一、上訴人已經以500萬元每棟價格用兩棟別墅折了1000萬元的借款本金，不應再計算利息。雙方合同約定的“折抵”條件成就與否的標準是房屋登記，而判決書認定的標準是“是否交房”。雙方約定的條件中沒有通知交房的義務，一審判決以雙方沒有約定的“通知交房”，作為判定折抵條件不成就，顯然不當。並且，房產登記不是單方行為，除房屋買賣合同外，必備的前提條件就是購房人履行繳納契稅等法定義務後，
才能辦理登記。一審不要求購房人履行法定義務，片面要求出賣人辦理房屋登記，完全是強人所難。結合《還款承諾書》以及《商品房買賣合同》的約定內容，從《商品房買賣合同》簽訂之日起，借款本金已經摺抵完畢無須再計算相應利息。
二、本案《商品房買賣合同》屬於有效合同，出賣人有權按合同約定，要求買受人立即支付購房款，上訴人主張的債權抵銷的答辯主張是有法律依據的；在沒有當事人訴請撤銷也沒有法定理由撤銷《商品房買賣合同》之前，一審判決拍賣抵押房屋，違反雙方的承諾書的約定條件，《還款承諾書》缺少買受人繳納相應稅費的條款，因而無法進行房產過戶登記的操作，其責任都在於何某，不在於某某公司，因此，拍賣優先受償的條件並不成就。
二審法院在庭審調查中核實，兩幢別墅為精裝修現房，具備入住條件，某市房管部門已將《房屋所有權證》辦至某某公司名下，開發商已將鑰匙交給某某公司。
二審法院認為，本案二審爭議的焦點是:1.兩幢別墅是否已經抵償借款本金；2.被上訴人何某是否就兩幢別墅折價、拍賣、變賣的價款享有化先受的權利。
涉案《還款承諾書》約定，何某有權選擇購買抵押的兩幢別墅抵償借教，某某公司有義務辦理房產過戶登記手續，將別墅登記在何某名下，待別墅登記在何某名下後，才能視為某某公司已歸還借款；某某公司同意以每棟500萬元的價格銷售給何某，何某無須支付每棟500萬元的購房款。據此，何某與某某公司簽訂兩份《商品房買賣合同》，約定由某某公司將其開發的兩幢別墅房出售給何某，該兩份合同的第六條關於付款方式及期限明確約定“簽約當日，付清全款，合同生效”。
據我國《合同法》第四十四條第一款之規定:“依法成立的合同，自成立時生效。”上述《借款合同》《還款承諾書》《商品房買賣合同》的簽訂系各方當事人真實意思表示，並未違反法律法規強制性規定，均為有效合同。
根據《商品房買賣合同》約定，何某自願逸擇了以房抵債。雖然《還款承諾書》第二條的定“待別墅登記在何某名下後，視為某某公司已歸還乙方人民幣500萬元”，但《商品房買賣合同》第六條又約定“簽約當日，付清全款，合同生效”。因《還款承諾書》簽訂在前，《商品房買賣合同》簽訂在後，故《商品房買賣合同》關於“付款方式及期限”的約定應是對前面約定的更改，是雙方當事人最終的真實意思表示。《商品房買賣合同》與《還款承諾書》及《借款合同》是相互關聯不可分割開來的。何某與某某公司簽訂《商品房買賣合同》是為了抵償債務而簽訂的，兩份《商品房買賣合同》簽訂後，應視為雙方已經達成以房抵債意願並完成了兩幢別墅抵償借款的行為，因兩幢別墅已實際抵償了借款本金，某某公司無須再支付借款本金1000萬元。現何某認為《商品房買賣合同》無效是不誠信的行為，其理由不成立。
關於被上訴人何某是否就兩棟別墅折價、拍賣、變賣的價款享有優先受償的權利問題。因本院已經認定上訴人的兩幢別墅已抵償了被上訴人的借款本金，故已不存在何某就兩幢別型通過折價、拍賣、變賣而享有化先受償權的問題。
二審判決如下：一、撤銷一審關於“何某有權以某某公司的抵押房產折價或拍賣、變賣的價款優先受償”的判決；二、某某公司於本判決生效之日十日內支付何某1000萬元的利息(按照年利24％計算，從2011年8月19日起計至2013年11月26日止，再扣除已支付的160萬元；三、駁回何某的其他訴訟請求。
律師評析
本案是一起典型的抵押物抵債糾紛的案件，爭議焦點實際上是抵押物抵債合同是實踐性合同還是承諾性合同的問題。
一審法院的觀點是實踐性合同。實踐性觀點認為，當事人在債務已屆清償期後約定以物抵債，系以他物替代清償，因代物清償為實踐性法律行為，故在未辦理物權轉移手續前，代物清償行為尚不成立，只有債權人受領抵物才能使相應債務消滅。本案一審法院認為，在簽訂《商品房買賣合同》時，兩別墅已建好並可以交付，但某某公司未將兩別墅交付給何某，一直由某某公司管理、使用，因此，涉案抵押物抵債尚未成功，何某有權對抵押物兩幢別墅折價或拍賣、變賣的價款優先受償。
二審法院的觀點是承諾性合同。承諾性觀點認為，當事人在債務已屬清償期後約定以物抵債，該約定若為雙方真實意思表示的，根據《合同法》第四十四條第一款“依法成立的合同，自成立時生效”之規定，應認定以物抵債合同已經成立並生效，債務已被抵銷，債務人未交付抵債物並不影響以物抵債合同的效力，且應承擔違約責任。本案二審法院認為，何某與某某公司簽訂《商品房買賣合同》是為了抵償債務而簽訂的，《商品房買賣合同》簽訂後，應視為雙方已經達成以房抵債意願並完成了兩幢別墅抵償借款的行為，因兩別墅已實際抵償了借款本金，某某公司無須再支付借款本金1000萬元，所以判決撤銷某某公司償還借款和何某對抵押物兩幢別墅享有優先受償權的一審判決。
這裡還需要解釋一下抵押物抵債與絕押的區別。根據《物權法》第一百八十六條的規定，在債務履行期屆滿前，抵押權人不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。據此規定，絕押有兩個條件構成，一是時間上，絕押約定發生在債務履行期屆滿前，二是債權人與抵押人在抵押合同中明確約定，債務人在債務到期後不履行債務的，“抵押財產歸債權人所有”。而抵押物抵債不同:一是抵押物抵債的行為通常發生在債務到期後，而非債務到期前；二是抵押物抵債是雙方經協商達成的新的抵債協議或者買賣合同，而非抵押合同中約定的“抵押財產歸債權人所有”；三是即使在債務到期前雙方訂立新的抵債協議或者買賣合同約定抵押物抵債，此約定也不同於“債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有”。本案中，借款於2012年8月14日到期，直到2013年6月4日，某某公司與何某才籤的《還款承諾書》約定“屆時如未能還清借款本息，何某有權在所抵押的兩幢別墅中選擇一幢購入”。2013年11月26日，何某與某某公司又簽訂兩份《商品房買賣合同》，約定由某某公司將其開發的兩幢別墅出售給何某，且明確約定以每500萬元價款折抵1000萬元的借款本金。由此可見，本案的抵押物抵債是債務到期後的行為，且是雙方經協商達成的新協議，且有買賣合同約定，故為合法的抵債行為，而非“債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有”的無效絕押。
本案例根據海南省高級人民法院(2015)瓊民一終字第13號民事判決書編寫
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