壹
去年上半年，“倒掛”、“搶房”還是杭州樓市的兩個關鍵詞。
杭州大部分板塊，都存在一二手房價倒掛。由於一二手房價倒掛嚴重，還吸引了眾多投資客參與新房搖號。
不過，這樣的局面已經被改寫。
一方面，各大板塊新房價格體系已經重塑。一批“限價紅盤”售罄後，不少板塊的新房價格上調，一二手房價倒掛大大縮小。
另一方面，二手房市場開始降溫。從8月至10月，二手房價格環比漲幅實現了三連跌。
隨著樓市調控政策的不斷改革，“房住不炒”已初見成效。
目前，新房樓盤頻頻流搖，不少樓盤還紛紛下調登記門檻。曾經一房難求的杭州，更是出現了不少搖到號卻放棄買房的，棄選率持續“走高”。
潮水退去後，市場終於開始迴歸到“居住”屬性 。
眼下，杭州就出現了不少去投資化的剛需板塊。
貳
下沙沿江就是其中之一。
還記得2009年7月之後，下沙沿江板塊房價開始上漲，保利·東灣售價最高甚至達到了20000元/㎡。
2012年-2014年，受調控影響，下沙房價逐漸下滑。在很長一段時間內，下沙沿江的房價都徘徊在萬元上下。
一漲一跌間，讓不少投資客們遭遇了慘痛的滑鐵盧。也就在最近幾年，杭州整個市場行情好轉，上一批投資客才終於“解套”。
“十年如一日”，用來形容下沙沿江，再恰當不過。
11月13日，下沙沿江一宗地塊被廣宇競得，樓面價16630元/㎡。
地塊區位圖（via：浙報傳媒地產研究院）
9年未出地下沙沿江，土地競拍卻只有一輪競價，這給很多二手房業主造成了一定的心理上衝擊。
有媒體爆出，就在土拍當晚，附近不少二手房業主調價，降價幅度基本在10萬/套。
降價，其實從前幾個月就已經開始。據好找房顯示，下沙沿江商圈8月簽約均價為25690元/㎡，11月目前簽約均價僅為23010元/㎡，下跌10.4%。
下沙沿江商圈簽約均價（via：好找房）
二手房降價的同時，新房價格卻上漲了。
廣宇下沙沿江地塊就有規定，所建商品房精裝均價限價為30000元/㎡。這個價格，既比之前新房價格高，同時又鎖死了購房者對板塊價格的心理預期。
新房、二手房、預期三面夾擊下，下沙沿江還是那個不適合投資的區域。
不過，對自住剛需來說，下沙沿江卻是“伊甸園”。在市中心巨大的置業壓力下，下沙沿江2萬+的成交均價，無疑是“親民”的。
區域內的居住氛圍也非常成熟，有金沙學府、保利江語海等小區，也有寶龍城市廣場、文清小學、文海實驗學校、杭州四中等配套。交通方面，還有地鐵1號線。
叄
當然，杭州還一些板塊，適合剛需自住，卻並不適合投資。
丁橋一直是杭州主城區的價格窪地，現在依然還是。
龍湖武林上城的開盤，高層精裝均價31000元/㎡左右，讓不少人大跌眼鏡。這個價格，幾乎與2017年年末新房價格持平。
換句話說，2017年末買的房子到現在，幾乎是一分沒賺。
與此同時，二手房價格也並不高。據好找房顯示，現在武林九里、中旅城仕公館簽約均價基本在29000-33000元/㎡之間。
對投資客來說，最關鍵的就是“變現”。房源交付就馬上轉手，是投資客的常規操作。“零倒掛”的丁橋，顯然已經不適合投資了。
當然，如果想留在主城區，但資金不足，丁橋還是個不錯的選擇。
總體來看，頂著主城區光環的丁橋，有地鐵配套，教育、景觀資源都不錯，房源總價大多可以控制在300萬左右。
如今這個板塊，新房可選餘地也很大 ，共有2盤在售，5盤待售。
肆
從長遠考慮，未來科技城2.0絕對是一個擁有投資屬性的板塊。但在短期內，這裡卻基本看不到盈利空間。
最重要的一點，就是目前新房比二手房價格更高。
例如國開東方鳳凰臺，新房均價在29000元/㎡左右，但其附近的景瑞御藍灣近期二手房簽約均價僅為24320元/㎡。
這，還不是個案。
景瑞御藍灣簽約均價（via：好找房）
但從自住角度來說，未來科技城2.0卻是適合的。
在探訪國開東方鳳凰臺時，我也曾與一些購房者有過溝通。對方基本都明確說：考慮自住，看中小區環境和戶型。
未來科技城2.0的大部分小區，房齡相對比較大。戶型、小區環境等，會有一定的缺陷。若是對居住要求比較高，那買二手房還不如多花一點錢去買新房。
價格方面，未來科技城2.0也有優勢。
除了國開東方鳳凰臺之外，星未來、鑑未來等項目的高層均價基本在22000-25000元/㎡之間，對城西工作的剛需購房者非常友好。
周邊配套也能符合生活所需，地鐵16號線貫穿板塊。
現在，杭州房價短時間內基本沒有大幅度上漲的可能，投資房產也許都跑不過銀行利率。而一旦出現房價下跌，那麼投資就會虧本，這是投資客更不願意去做的一件事。
在多方市場的影響下，投資客開始退場。退下高燒，杭州樓市正在走向理性。
當去投資化的板塊越來越多，我們買房也將越來越從容！
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