跌入冰窖的土拍市場，是否暗示這一輪樓市狂歡已進入終章？
回顧2019年1-11月份汕頭土拍，“樓面價新高、地王、多輪競拍”等詞彙出現的頻率明顯減少，取而代之的是“流拍、無人出價、中止掛牌”等詞，足以見得2019年的汕頭土地市場，到底有多冰冷。
出讓面積激增，地價自由落體
來自官方渠道統計數據，2019年至今，汕頭土地市場共有20宗住宅用地/商服用地出讓，其中18宗成功出讓，2宗遭遇流拍。據統計，成功出讓的宗地總面積達720742.33㎡，成交總價為63.64億元。
2019年土地出讓面積創近三年新高，但對比起出讓金，成色高下立判，單位地價明顯跳水，以價換量的基本特點，放在汕頭土拍市場同樣適用。
回顧2019年的土拍大戲，今年1月初德業基10.7億拿下東海岸新津片區以住宅用地後，相隔一個月，澄海開年第一拍就以失敗告終。除了年中金鳳半島土拍堅挺了一把，其他大部分土拍只能用沉悶來形容。
土拍高潮來得快，洩得也快，著實尷尬。
看點一：熱門板塊遇冷、競拍一輪遊成主流
近幾年，東海岸持續霸榜汕頭樓市最熱門板塊，但今年，恐怕要改寫了。
歷來地王頻出的東海岸新城，今年彷彿在自嗨，雖有土地供應，但競拍熱度明顯不如從前。從成交結果來看，不是一輪遊，就是延後，再無高價成交的地塊，且底價出讓的地塊基本是由中交託底，中交在建設東海岸新城扮演的角色，相信大家都非常清楚。
目前中交在東海岸已拍下5宗地塊，4宗地塊均處於前期階段，其中2宗項目名已備案，分別是新津片區A組團的和美苑和E組團的和瑞灣，兩大項目總投資額達35億元。
而新津組團首宗宅地，也沒能製造驚喜，短短九輪競價，溢價率不過10%，微微一硬，以表敬意。
由於汕頭網籤數據存在普遍滯後問題，到底東海岸剩下多少庫存，沒有一家機構能講得清楚，但庫存偏多，是幾乎所有關心汕頭樓市的朋友的共識。
土拍遇冷，庫存偏多，東海岸已經透支了我們過多的想象力。
不禁讓人疑問：東海岸，可還有戲？
看點二：大牌房企入駐、入市速度快
今年汕頭迎來了時代中國、金茂、招商、金科四家大牌房企。
有外來大牌房企進駐，自然是好事，說明資本對市場整體看好。
但正如我們之前的文章（點擊查看）所說，告別普漲的樓市下半場，開發商事實上是在存量經濟裡廝殺。當一線和準一線的門檻越來越高，四五線已成毒瘤時，做一下排除法，套用一下“東部沿海”“政策支持”等關鍵詞，其實能篩出來的城市也不多。
所以，我們也不要過度興奮，也許進入汕頭對開發商來說，是一個“不得不”或者“搏一把”的選擇。畢竟，汕頭近幾年的經濟發展，平心而論並沒有突出亮點。
我們不妨看回今年兩個外來開發商的項目：
3月時代中國正式進軍澄海市場，經過3輪報價，以約6.38億拿下奧飛市民廣場東側一地塊。4月末即申請《建設用地規劃許可證》，項目名為天韻雅苑，早在10月份就已經到達推貨節點。
6月金茂入汕掀起高潮，2個多小時的廝殺、60輪競價、84.42％的溢價率、5568元/平的住宅樓面價，一度刷新汕頭西區土拍歷史。6月3日拿地，10月1日金茂雙悅灣開放營銷中心，10月9日首次開盤去化89%。
也許是看準了市場趨勢，才加緊推貨入市。令人不解的是，今年下半年開始動作的三舊項目明顯增多，新盤層出不窮，為什麼是這個節點？會是巧合嗎？
山雨欲來風滿樓。
看點三：年底土拍扎堆，還會有多少變數？
澄海、潮陽、龍湖等區域地塊扎堆供應，共有6宗地塊開拍，2019年的12月預計將成為下半年土地出讓最多的月份。
讓人期待的是，奧飛市民廣場北側再掛地。據悉，廣場附近有時代中國天韻雅苑、碧桂園·瑞馨府、聯泰·嘉泰華府、豐迪·馨悅等項目，住宅售價為8000-12000元/平，普遍為萬字頭。
回顧今年的土拍數據，我們可以發現，澄海區成為今年房企拿地的主要區域，其次為汕頭西區。
儘管最後一個月，土地供應量大幅增加，但小編認為，市場極可能還是會出現冰火兩重天：澄海的“潛力股”會贏得幾輪競價，成交價有小幅度的溢價；但缺乏熱度的潮陽地塊，估計還是會大概率地以底價成交；如果出現流拍的情況，也不算太意外。
這背後的邏輯是：
- 當市場趨於理性，人口密集、土地供不應求的西區和澄海中心城區是最保險的選擇；
- 土地供應充足且庫存較多的新城，市場投資熱情已逐漸退散，務實精明的汕頭人不喜歡聽故事；
- 潮陽、潮南地區雖然人口密集，但自建房傳統悠久，同時城市基建水平跟不上市中心，只要市中心商品房供應足夠，這兩區仍是拿地雷區。
小結
底價成交，流拍等現象無疑表明，汕頭土拍市場正在趨於冷靜，這對還沒買房的汕頭人民是件好事，畢竟麵粉便宜了，麵包才不會太貴；對買了房的朋友，免不了小小失落，短期內房產的賬面價值不會大幅升值。
可是，如果告別了土地財政，留給汕頭搞基建引產業的機會，還有哪些呢？
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