2019年，是天津近兩年來，房價“地殼運動”最劇烈的一年。
一句話概括：高的更高了，低的更低了。
因為地王入市，今年天津房價天花板被挑破，從5萬+飆到了6萬+;
因為行情寡淡，買房半徑縮小，一些本就低價的樓盤，價格再次拉低，有的從2萬+被拉到1萬+，有的從1萬+被拉到1萬以下……
01
我們統計了當下市內六區和環城四區共147個新盤，發現如今天津新房價格有些“畸形”。
一個正常的房價體系，應呈“金字塔”的形狀。
尤其天津作為二線城市，市區和環城的房價體系，應該是1-2萬最多，然後是2-3萬、3-4萬、4-5萬逐層遞減。
但目前的實際情況是，環城竟然還出現了1萬以下的新盤，而4-5萬的新盤比3-4萬的還要多。
房價體系呈現的不是“金字塔”，而是“葫蘆”的形狀。
現在是非正常的狀態，但按照自然規律，一定會向正常狀態發展。
房價被突然拔高，中間就會出現空檔；房價被拉低，中間也會出現空檔。
這個空檔，一定是被填補的趨勢，無非就兩種模式：
一是高價向上靠攏；二是低價向下迴歸。
空擋出現後，會有一個緩慢發酵的過程，最明顯的表象就是：拖拽效應。
02
舉例說明。
河東區凱旋門剛開盤，最低價21500元/平米，當然這是個別房源，但均價也僅有24000元/平米。
這個價格實際把河東區房價拉低了，從3萬+掉到2萬+，改變了房價體系。
如果要向正常的“金字塔”形狀發展，那麼這個體系中更低的價格也應隨之增多，去填補拉低後的空擋。
怎麼填補？靠“拖拽”。
凱旋門的出現，最先拖拽的就是東麗津濱大道板塊。
河東區單價已經2萬5了，那津濱大道如果也是這個價格，自然是不行的。
其次拖拽的就是新立板塊。
新立板塊一下子出現4個新盤，有的已經賣到了2萬4，快趕上河東凱旋門了。
雖然存在洋房與高層的區別，但在正常的房價體系中，只要有一個被拉低，周邊的都要被拖拽。
事實上，凱旋門拖拽的不僅是新房，對周邊二手房也同樣拖拽。
格調竹境2萬8、融科瀚棠3萬1，這樣的價格很容易“消亡”。
如果二手房價格受到拖拽，那麼區域內改善市場也會受影響，畢竟置換的資本又降了一檔。
再比如新開盤的綠地新裡北苑，精裝洋房19000元/平米。這就代表著鐵東北路板塊的洋房已經從2萬+掉到了1萬+。
再次打破房價體系，這個“金字塔”就需要重新組合。
也就是說，綠地新裡北苑將拖拽其他新盤的洋房一起奔向1萬+的價格。
只要出現一個標誌性樓盤，價格體系就要重組一次。
03
已經有很多既成事實。
比如泰達城河與海從3萬1掉到了2萬8，於是拖拽公元大觀，高層降到過2萬8；
又拖拽九和府，高層降到了2萬5；
再拖拽龍洲道188號和大運河府，要想走量，高層價格只能保持在2萬3……
這種拖拽效應從去年開始就特別明顯了。
精武鎮的價格出來後，拖拽了張家窩，張家窩從2萬+掉到1萬+後，又拖拽了中北鎮，於是中北鎮從3萬+掉到了2萬+……
拖拽效應是一個溫水煮青蛙的過程，當我們已經慢慢習慣這個價格後，回頭一看，原來房價體系已經進行了重組。
再比如河北區的中鐵建花語津郡，剛剛也被拖拽。
周邊已經有很多降到2萬+的標杆項目，天房天泰、天房北寧公元……
所以中鐵建花語津郡還保持著3萬2的價格是不可能的，這是在“逆趨勢”，所以最近價格也降到了最低2萬5。
這種拖拽效應是在買房人自然選擇中形成的，從今年開始特別明顯，明年依舊會持續。
這個過程，就是房價被拉低後，對房價體系空檔的填補。
04
房價拉高後也會形成空檔，同樣需要填補。
以前崇德園5萬7是房價的天花板，現在打開了，賓西路5號洋房6萬4，金地閱千峰洋房有意衝向8萬，而南開1911洋房備案價6萬8……
按照規律，正常房價體系中不會有空檔，如果出現，一定會有樓盤去填補。
現在高的更高了，就會拖拽其它高價盤向上爬。
只不過現在的樓市行情並不支撐它快速形成，這是一個非常緩慢的過程。
很多高價盤都在“等風來”。（微信對話框輸入“12月地圖”，速get天津房價大地圖年終特別版）
05
拖拽效應從2018年底正式開始，2019年是最劇烈的一年，很多板塊都打破了長時間以來的房價水平。
由於調控期的拉長，房價沉澱是一個反覆且膠著的過程，現在各板塊能走量的價格，已經為明年的房價劃好標尺。
整個房價體系會繼續向正常的“金字塔”形狀發展，2020年的拖拽效應還將發酵。
特別是今年土地供應量大增，明年新房供應量不會少。
新盤扎堆，更容易出現價格標杆，也就更容易出現明顯的房價拖拽，需要隨時注意周邊項目的價格變化。
目前來看，3-4萬這一檔在房價體系中是最“畸形”的，正常來說應該有20多個樓盤，但現在比4-5萬的數量還少。
這就造成3-4萬價格段的改善購房者比較尷尬，選房範圍有限。
事實上，在天津市區，河東、河北、紅橋大部分樓盤是扛不住3萬的單價的，只有南開、河西最缺3-4萬的房子。
這就留出了市場空間，空檔需要填補。
接下來，南開、河西這兩個區會出讓一定數量樓面價2萬多的地塊，形成房價3-4萬的生力軍，填補這一空檔。
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