標普：確認新城發展(01030.HK)“BB”長期發行人評級，評級展望恢復至“穩定”
久期財經訊，12月18日，標準普爾全球評級公司確認新城發展控股有限公司(Seazen Group Ltd.，簡稱“新城發展”，01030.HK)的長期發行人信用評級為“BB”，對該公司未償付的離岸高級無抵押票據的長期評級為“BB-”。標普還從將上述評級從觀察名單中移出，它們在2019年7月5日被列入負面影響觀察名單。
穩定的前景反映了標普對新城發展在未來12個月內保持穩定的銷售收入和經營規模的預期。標普認為，即使融資渠道繼續改善，該公司的槓桿率仍將保持穩定，因為實質性債務增加的可能性不大，融資成本也會更高。
標普確認新城發展的評級展望為穩定，因為其認為該公司已經成功應對了7月份前董事長被拘留的負面影響。標普也預計這次事件的影響能夠繼續消退，該公司能夠在2020年保持穩定的銷售業績。雖然新城發展的融資渠道尚未完全正常化，但標普相信目前的改善可能會持續到2020年。有令人鼓舞的跡象表明，該公司的融資渠道已重新開放，這反映在商業銀行業務和通過離岸債券融資方面的一些復甦。
在標普看來，新城發展過去5個月的穩定銷售，幫助該公司經受住了7月份時任董事長被拘後的最初信貸緊縮。該公司在7月至11月間實現了人民幣1240億元的合同銷售額。在這一時期沒有新的債務融資的情況下，這成為其支持建設支出和償還債務的主要現金流入來源。新城發展今年前11個月的銷售額為2460億元人民幣，很可能實現其2700億元的年銷售目標。
儘管標普預計情況會繼續改善，但新城發展的融資渠道在未來6個月內不太可能恢復到7月前的水平，包括融資成本和融資可用性。12月初，該公司發行了3.5億美元的離岸票據和12億元人民幣的國內債券。與上半年的類似交易相比，這兩筆交易的融資成本都更高。
標普認為，市場信心的恢復對新城發展來說至關重要。資本市場債務證券仍是該公司債務結構中最大的組成部分，佔其總借款的近50%。如果投資者需求減弱，該公司可能需要利用內部運營現金流償還未來12個月到期的兩筆海外債券。此外，新城發展有約85億元人民幣的國內公司債券和中期票據，將於未來12個月到期，這將考驗該公司在國內債券市場的再融資渠道。
標普認為，鑑於第四季度約有50億元人民幣的新項目開發貸款支取，該公司的銀行業務准入自10月以來已獲得改善。值得注意的是，這些資金來自新銀行和有選擇性的現有銀行關係，這反映出它之前的一些銀行關係不斷受到阻礙。新城發展目前每月能夠提取的銀行貸款仍低於7月前的水平。
標普預計，未來12個月，銀行新增貸款的融資成本仍將居高不下。該公司允許一些成本靈活性，以加強現有的銀行關係，並建立新的關係。標普認為，由於該公司大量出售但未得到確認的積壓，銀行新增貸款仍有可能不足以滿足該公司不斷上升的建設支出需求。這可能會給公司的經營現金流帶來更大的壓力，從而限制土地補給的靈活性，這可能最終影響其未來12-24個月的規模，並導致收入確認的下滑。
標普認為，如果新城發展想要維持目前的運營規模，那麼到2020年，其對土地補給的需求將會變得更加迫切。自今年7月以來，該公司僅獲得了約25億元人民幣的新地塊，而2019年上半年的總購地金額為730億元人民幣。標普預計，到2019年底，其可售住宅總建築面積(包括合資項目)將降至約6500萬平方米。以目前的總銷量來看，這可以維持大約2.5年的銷售，在標普看來，這是比較短的。
標普認為，新城發展的土地購買需要至少回到其合同銷售額的30%-35%，否則該公司將面臨規模縮小的風險。融資渠道尚未對大規模債務增長形成支撐，尤其是在土地收購方面。因此，土地的補充可能取決於在其他支出之後的經營現金流入，這可能使公司的土地儲備減少到兩年的銷售量。
總體而言，標普預計，因為其融資受到限制，新城發展未來12-18個月的債務增長將較為溫和。該公司需要在補充土地儲備的需要和所需的建設支出之間取得微妙的平衡。標普預計，到2019年底，該公司報告的債務總額將從截至2019年6月30日的1040億元人民幣降至約950億元人民幣。這主要是由於在岸債券的現金償還，以及今年下半年銀行貸款的下降速度。因此，儘管該公司的槓桿率可能在年底前下降，但鑑於建設資本支出和土地補充的需求日益增長，標普預計未來18至24個月內，該公司的槓桿率將逐步上升。
標普認為，自去年7月以來，公司高層管理人員和核心員工的穩定對公司的運營彈性做出了重大貢獻。此外，標普認為新僱員認股權計劃為100多名中高層管理人員提供股權，有助大大減低未來兩年主要人員流失的風險。
穩定的前景反映了標普對新城控股在未來12-18個月將保持穩定的銷售和目前的經營規模的預期。標普相信該公司的融資活動將繼續正常化，而槓桿率在2019年改善後將略有增加。這種槓桿趨勢在很大程度上是由健康的運營現金流入以及對土地補充和建設支出的更迫切需求推動的，這些需求可能需要債務融資。
如果新城控股的物業交付執行和收入確認低於標普的預期，標普可能會降低評級。如果由於土地儲備不足，該公司的銷售額開始明顯下降，導致公司的財務狀況比標普預期的還要惡化，標普也可能下調該公司的評級。合併和see-through的債務與EBITDA的比率持續保持在5.5倍以上，可能預示著這種情況。如果新城控股的融資渠道沒有改善，標普也可能降低評級。從銀行貸款中提取資金的能力大幅減弱，以及在岸和離岸債券發行的重大執行困難或成本上升，可能預示著這種狀況的惡化。
如果新城控股保持強勁的銷售和經營現金流，以及充足的土地補充，同時提高槓杆率，使合併和see-through的債務與EBITDA的比率降至4倍，標普可能提高該公司的評級。
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