不得不提的“段子”
之前有個段子，說到“來了就是深圳人，沒錢就是惠州人、東莞人...”，
看似玩笑但實則反映出，深圳高房價背景下，工作深圳但暫時買不起深圳房子的朋友們，只好曲線置業惠州（主要指惠陽-大亞灣）和東莞（塘廈、松山湖、長安和虎門等）安家以及“雙城”生活工作的現實。
誠然，在深圳買房，其實還是比較容易上車。例如，總價100萬以內的房子，首付3成30萬，月供不到4000元，相對壓力比較小下就能搭上了深圳房產這趟一線列車。是不是很驚喜、意外？！然而老道的觀點卻是：這不是驚喜，而大概率是坑，無論自住或是投資。為何？請聽以下分解。
一、先講深圳近期樓市狀態，預熱壓驚
8月初，先行示範區出爐後，深圳樓市關注度和活躍度漸行發酵。到8月底，老道判斷深圳樓市熱度已經迎來了一波“小高潮”。具體表現在：
一是，二手房的看房量明顯增多。相信看房有一段時間的朋友，對比發佈消息前的情況，一定有感知差異；另外，一些小區還出現了業主報價上更加堅挺，或有所上調，且放盤量有所減少現象。而業主也會發現，現在中介call比之前的2個月內，也有所明顯增加。
二是8月底最後2天，也是高潮的兩天。新盤方面原關內福田區：天健天驕當天開盤， 均價約10.5萬/㎡ ，裝修費6000元/㎡另外算，去化8成、無折扣、金額逾50億；中洲灣項目的公寓 一共推出2158套，且以它8.5萬/㎡的價格水平以及商務公寓的性質，能當晚熱賣近800套，表現已經算是不錯的了；還有，原關外光明區的正大城二期推出308套房當天去化約9成，均價約5.1萬/㎡。
當然，也有當天銷售表現不佳的樓盤。比如龍華的華盛瓏悅，推出855套房，當天銷售僅186套。如此反差的表現，老道認為其均價約6.75萬/㎡（含裝修）的價格水平，是關鍵的原因。這個價，在老龍華板塊已經屬於高位站崗的價格了，並且其周邊可替代的更優質置業板塊的樓盤或附近其他樓盤的房源較多。所以，請陳慧琳來熱場站臺又如何？打臉的結果說明一切。
但不管怎麼說，在此背景的之下。還是有越來越多的購房朋友，對深圳後市依舊看好、長期看好。因此，一部分買房自住的網友，還有一部分外地、近期準備入手投資房產的朋友，開始焦慮了。
尤其是那些手持30萬多首付，買100萬總價以內深圳房產的朋友。房價一旦有漲，他們應該是最敏感的一批群體，也是最容易被淘汰的群體。所以，有的人擔心之下就開始焦慮要不要儘快買入？對此，老道有話要說！----與其上車買這類房，不如說入“坑”給以後的自己最終買了個教訓！因為，你要買的房子會是這樣的“後果”！
二、在深圳，100萬你能買啥樣的房子？
絕對不是如上圖這樣的房子
根據鏈家網在售數據顯示，能買到的房子特點總結如下（以最新時間公佈的為準）：
100萬總價，能在深圳買以上的房子，含福田、羅湖、鹽田、寶安、龍華、龍崗、坪山、光明和大鵬（如上圖所示，下文所述）
1、原關內，福田總價最低起為82萬，即佳兆業中心21.96㎡的商務公寓單間；總價100萬能買的到上梅林片區1998年走樓梯的凱倫花園17.75㎡單間。
2、原關內，羅湖總價最低起66萬，旭飛華天苑15.38㎡單間住宅，單價4.28萬/㎡；總價100萬能買到中海凱特公寓28.07㎡單價，單價約4.05萬/㎡。
3、原關內，南山最低起步128㎡，西麗高發公寓21.28㎡走樓梯的單間戶型，單價6.02萬/㎡。鹽田，最低82萬起買藍田壹站18.75㎡單間；100萬總價能買到東海麗景花園28.9㎡單間等。
4、原關外，龍華最低起步24萬，觀瀾的啟點公寓17.48萬/㎡的單間，單價1.37萬/㎡；總價100萬能買觀瀾次新盤華盛觀薈的商務公寓，33.62㎡的單間。
5、原關外，龍崗最低起步46萬，布吉街的恆通工業城26.08㎡的單間，單價1.75萬/㎡；100萬總價能買龍崗中心城華業玫瑰郡27㎡單間，繽紛世紀城33㎡單間，龍崗寶荷片區金眾藍鑽風景36㎡單間等。
6、原關外，光明最低起步80萬，奧園峰會33.33㎡的公寓，必須註冊企業購買，非住宅項目；90萬能買到次新盤地鐵口物業中央新地31.43㎡的商務公寓單間戶型。
7、原關外，坪山區最低起步55萬，樓梯房啟興生活區36.29㎡單間，單價1.51萬/㎡；100萬總價能買到如金田風華苑56.06㎡1房1廳、坪山首座45.88㎡1房1廳，六合城43㎡1房等等。
8、原關外，大鵬最低起100萬起步，如承翰半山海36㎡1房KPR佳兆業廣場44.74㎡單間等。
9、原關外，寶安最低65萬起步，恆豐工業城13.15㎡單間；100萬總價能買到恆豐工業城29.51㎡單間。
總之，在深圳100萬以內主流能買到25㎡以下單間或極小面積單價的戶型，越遠離南山、福田、羅湖原主城區，能淘到的房子人居面積會有所提升，且更新，但不管怎樣主流停滯在35㎡以內，極少部分突破40㎡。
所以，如果你要買這樣的房子，也可以讓自己真正見識並有機會去體驗什麼叫極限“蝸居”空間。若非要從樂觀的角度去看，但終歸還是能住的下人，比之劏房總體要強。其中矮個裡面拔高個的樓盤裡，例如可以往坪山、龍崗的中心城、南聯或寶荷，以及龍華觀瀾等地35㎡以上的戶型去挑。
沒錯，這就是目前100萬以內，你能在深圳買到房子的大概現狀和現實。
三、面對現實，該怎麼辦？老道觀點
老道觀點：
1、放棄吧，別買！這應該當解脫而不是焦慮才對。在深圳總價100萬以內買不到好房，無論自住還是投資！買會“虧”的。
2、努力，能用到6個錢包，一步上位兩房起步！
3、如果還給你推這類推住宅性質商品房的人，要麼“傻”要麼“不專業”或“xxx”
在限購限貸限售背景下：
1、買這類“蝸居”房子，自住不值得。首先，面積空間小，單身自住都顯得緊湊，且面臨城中村以及越來越多保障房的直接競爭，接盤的人要麼看不上要麼乾脆租房來得舒服些，買不如租的感覺極其強烈。
2、以後換房被動，並浪費了3成首付的房票資格。限售3年的情況下，期間即便你有條件換房了，首付至少要7成，除非你賣掉了，那麼首付也要5成了。
3、價值和價格比較難進階或跳階層。原因也很簡單，經歷了2015和2016年的暴擊行情，這類100萬及以內的戶型，仍保持在這個價格範圍內，它們是被市場驗證過的、並被淘汰出局的品類，所以潘老師不可能是姚明。即“單車變不了摩托，三輪拉貨摩托換不了奧拓，而奧拓也變不成奧迪。”
4、除非，名校意外或運氣降臨，才能產生暴擊。所以，它們最好的結局的就是，極慢牛的升值表現，但絕大部分會永遠輸於大勢，房產升值效率極易產生空轉，而保值性容易產生損耗。
綜合根本原因在於：25㎡以下蝸居面積；老舊品質主打（2000年以前）；地段（偏租客群體為主的居住板塊）；無優質強力學位配置；遠離核心，主要職場板塊或交通不便。
只要這5種因素都沾上了，那就“五毒俱全”，即便未來牛市再次到來，也將是不被上帝眷顧的品類。
5、一步到位2房的好處，自住面積更多一份從容和體面，換房也相對沒那麼迫切。同時，未來裝修打點得當，租金收益相對也會更優。
這類2房，標配為“地鐵口+2000年以後樓盤+電梯”的2房。當然，它的價格，肯定要翻2-3倍。因此對於自住買房來講，6個錢包，能用到，就不要不好意思用。月供能跟上，先上車，“標配”2房應該可以跟上它所處板塊的大勢，可以價值抵禦通脹，甚至為換房做跳板，並免去你充當城市人肉電池最快被榨乾的哪一類。
以廠哥廠妹中哪些帶著玩世混世的青年為例，最終用他們熱血的青春換做燃燒，給深圳這座城市的前進動力提供燃料，換取了快感。最終2-3年過去了又或者5-8年過去了，青春燃料耗盡後，抵不過房產壁壘的堅硬，最終讓深圳成為過客，自己離開後依舊不帶走一片雲彩。空手而來，空手而散。
總之，婉拒蝸居型1房（五毒俱全那種），保底2房上車，墊墊腳一步到位進三房！祝好運！（全文結束）
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