小崔聊房

这看似是一道数学计算题，房子的抵押率加上银行收取的利息，就是银行的底线，房子降价之后，如果低于这个底线，那银行是会赔钱的。其实这当中又不单单涉及到数学计算，还有借贷关系的终止问题。

我们先来计算一下：

银行房产抵押类贷款利率普遍在7%左右，住房按揭贷款普遍在5.5%左右，我们取个折中数6%。商业用房在银行的抵押率大概在50%左右，一般住宅在银行的抵押率大概在60%左右，住房按揭贷款抵押率在70%左右。我们就取个折中数60%。

银行能够容忍房价最大降幅，不能低于1—（60%+6%）=34%。

其实房价降多少，对银行影响是不大的，因为房价对于银行来说只是个数字，对银行影响比较大的是借款人的违约。倘若房价下降很多，但借款人信用都很好，都正常还银行资金，那银行是不会出任何问题的。

房价下跌到一定的程度，在银行贷款的人可能会选择不再继续归还银行的贷款，同时也舍弃了房子。他们的逻辑是房子随便被银行收走，反正剩余的欠款已经超过了房子的价值。银行最怕的是这种宁可不要信用，不要房子也要违约的人。

假设极端情况下，房子原价100万，小王在银行借款60万，年利率6%，贷款刚一下发，房子就大幅降价，降至50万。前边讲到了，对于银行来说房子底线价格是66万。

这个时候小王合计，如果我继续还钱，我要还66万，如果我不还钱，银行要拍卖我的房子，我的房子就值50万。也就是说如果我不还钱，我净挣60-50=10万元。如果考虑资金成本，那我净挣10+6=16万元。

小王忽略了一个问题，如果小王的房子拍卖后不足以归还银行的贷款，小王有义务补足剩余资金。如果小王不补足，银行照样是可以起诉小王，执行小王名下财产的。

借贷关系终止的标志不是抵押物被拍卖，而是借款余额为零。抵押物被拍卖的目的也是为了让借款余额为零。不管抵押物是否降价，也不管拍卖结果如何，只要最终没有结清借款，借贷关系就一直存在。银行依然有权对借款人提起起诉。

总结：

房价的下跌可能会让银行出现风险，但风险最根本的出处不是房价的下跌，而是借款人信用不好，发生了违约风险。

银行研究僧

这个就比较有意思了。事实上，关于银行能承受抵押房屋价值下跌的幅度，银行业也确实曾做过压力测试，不过因为涉及敏感领域，结果所以没有对外公布。

通常情况下，银行会根据抵押物的评估价值打7折，然后以此为限发放贷款。而且，在进行抵押物价值评估时，银行会要求第三方评估公司做最保守的评估。

当然以上我指的是住宅。商业地产和工业厂房，不在此列。对于这两类抵押物，银行的评估更为保守，打折也更多，一般前者不超过5折，后者不超过6折。

相信说房价下跌大多指的是住宅，因此，暂不讨论商业用房和工业厂房价格变化的影响。

我认为，银行能接受抵押住宅价值下跌的幅度，最多不会超过4成。因为很多地方的二套房按揭政策是首付4成。如果房价跌幅超过购房者的首付款，就会出现大面积断供潮，这是银行所不能承受的。

当然，我说的这只是市场变化影响。从银行的风险拨备来看，银行承担承受房价波动的弹性更大。因为银行对每一笔抵押方式的贷款都计提了拨备，提高了银行对于风险的承受能力。

我是空谷寒潭，与您分享我的观点。

空谷财谭

因为工作就是房产抵押贷款，所以身边的朋友和同学多次问我，现在房价回落，你是不是就亏了。换到问题中来，房价的回落，就意味着客户可以不还款让银行来要背锅吗？

那肯定不可能的。贷款是通过房产抵押担保形式申请的贷款，所以房价以后的增长和降低借贷关系依然存在，即便是房产总价值低于贷款额度，贷款还是要还的。

如果不按时还款，银行会通过法院进行拍卖所抵押的房产，多余的售房款要归还借款人，如果价值不足借款人依然要偿还剩余本金及利息？

举一个例子，也是大家常常议论的一个话题，以首付30万向银行贷款100万购买一套住房，贷款期限30年满。按照现在的贷款利息。所需要偿还的本息为总计191万，即便是公积金贷款也要156万。加上首付的30万总的房价应该是221万，那么问题是30年以后房子能卖到221万吗？如果不能，贷款还要不要还了。

再举个例子，王先生因为资金周转将名下价值130房产抵押给银行获取100万贷款，15年以后，房产现在总价值降低为90万王先生也因为其他原因没有能力偿还，最后让银行将房产以90万出售。这并不是结局，因为还有10万的本金及利息没有偿还，所以王先生还要将归还这笔钱。

所以，不管是按揭购房还是持证抵押贷款，不要存在因为房价降低就想不去还款。只要是贷款没有还清，抵押权就属于银行。逾期不还，银行可以通过法院来解决问题。

石家庄的石子儿

20%，达到这个程度超过五年，银行就会倒，这个听着不靠谱，却是事实，首先要明确，如果一家经营良好的开发企业如果负债率率是60%那么任何一家金融机构都会希望放款给他。那么超过100%金融机构就会想尽一切办法抽回贷款。目前房企平均负债率超过80%。那么房企一旦遇到抽贷，将20%的房源降价20%销售已偿还银行贷款20%的，会出现什么情况呢？就是由于降价销售，企业的剩余资产价值同步下滑20%。如果房价下跌20%，企业资产负债率由80%变为100%，金融机构为防范风险，将继续抽回贷款，已达到风险可控，房企希望回笼资金，而由于市场降价，观望情绪会拖累市场，逼迫房企进一步降价促销，这个时候货币乘数的另外一个不好的效应就呈现出来，他在市场良好的时候，将1块钱变成6-8元投放出来，让市场看上去欣欣向荣，然而一旦市场掉头向下，由于银行的本金也只有一块钱，这一块钱也是储蓄，为了保证储蓄本金，银行开始将货币乘数多放出去的收回，向房企上下游收回贷款，首先房价的大部分是交给XX的，其乘数形式，由储备土地变化为地方债。然后开发企业，土建企业，水泥，钢铁，工程机械，水电气，网络，绿化，销售，中介，一片土地由规划开始直到取得预售才能转化成价值，资金链在这个过程中断裂，企业也就倒了。我是估计国家不会希望这个事情发生。

海哥海南房屋销售渠道

不良贷款是考验金融系统很重要的一个因素，美国2008年的次贷危机，最先就源自于房贷出问题。针对房地产的调控政策一直是以稳定房价为首任，而不是让房价大幅下跌，也是为了避免金融系统因此受到不可承受的影响。毕竟前有日本高房价崩溃带来的多年经济衰退，后有美国次贷危机引发的金融海啸，这些都是前车之鉴。

房价大幅下跌，对银行的影响是多方面的。最典型的问题是，如果房价下跌太快，房产总值都已经低于贷款总额，那房屋所有人可能就会放弃还贷，选择违约。但类似的情形还很少发生。

首先，从银行的角度，房贷仍还是非常优质的贷款项目，作为不动产的房子也是在办理其它贷款时非常好用的抵押品。银行在贷款审核中的风控环节，会有非常严格的评估。

其次，房贷的首付比例比较高，以前有20%，现在一般都是30%，如果是二套房那会更高。有首付作为安全垫，理论上来说，房价即便是下跌20%，或者30%，银行也还不至于蒙受大的损失。当然，如果房地产市场真突然性地出现这种大幅下跌，那可能会引起恐慌和抛售，那对价格的影响就很难预估了。

再者，反倒是普通老百姓比较珍惜个人信誉，且对房子有感情，不到逼不得以，不会选择违约，仍还会按时还贷。

而且，银行发放的房贷，一般都是采取等额本息的还贷方式，在前期偿还的很大一部分资金，都是在还利息，这也是银行减少风险的一种方式，虽然周期很长，但银行的成本，前期大部分都已经回收了，那损失也会少很多。

所总的来说，在当下的大环境下，银行的风险还是比较可控的。

也有银行做过这方面的压力测试，说至少可以承受30-40%的下跌幅度。不过我觉得这仍是理论值，如果真出现这种恐慌式的下跌，那房价会变得很不可控，对市场和金融的影响也就很难再估量。

康愉子

银行可以承受的房价下跌幅度，其实就是银行的抗风险能力大小的问题，不同银行自身的规模、经营能力、投向房地产行业的占比等等因素都不同，造成了抗风险能力有强有弱，很难用一个统一的数字来衡量，但我们可以从房地产信贷的规模、房价下跌对银行和地产行业的影响来分析一下其中的利害有关系，推测一下可能承受的房价整体下跌幅度。

一、银行投向地产行业的资金规模有多大？

来自央行的《2019年三季度金融机构贷款投向统计报告》中的数据显示，截止至2019年的三季度，人民币房地产贷款余额是43.29万亿，其中个人住房贷款余额是29.05万亿，不过既然房价下跌，只要是房地产类的贷款都可能带来潜在的风险，所以应该看整体的影响。

而同期人民币贷款总量是149.92万亿，房地产类占了总量的28.8%。可见银行投向房地产的资金规模接近了总投放资金的三成，可以说房地产行业在金融市场中举足轻重。

这也仅仅只是表现在银行资金投向上的数据，实际上房地产业所吸收的资金远比这个数据要高，其资金来源中还有相当一部分是与银行有关联的所谓影子银行有关，并非以信贷的形式进入到房地产领域，再加上很多经营和消费贷款也以房子为标的物，所以实际的投放资金规模是要超过三成比例的。

而仅以信贷的形式进入房地产的资金中，在不同的银行中都有不同的占比，根据银行的年报数据统计，房地贷类投入占比高的银行超过40%，房地产的依赖程度相当高，而占比低的银行只有10%左右，所以即使房价真正下跌到足以出现违约风险的程度，对房地产依赖程度不同的商业银行，受到的影响是不同的。

二、商业银行在整体上可以承受多大的房价下跌幅度？

房价下跌到一定的程度，就会给银行业带来风险。而银行贷款的风险来自于客户违约、并且抵押物变现困难和不能足额抵消，当这些违约成为大规模的常态时，就会出现经营上的风险。如果先撇开所在的直接行业对金融行业的关联影响，仅看商业银行的受到的压力，在整体上还是要看具体的违约情况和楼市的运行状态。

房价下跌需要通过客户违约才会传导到银行并形成风险。如果客户在房价下跌途中继续还款，那银行的资金正常回收，此时受房价的影响并不大。只有当大规模的违约出现，影响到正常的资金回收，那主要靠买卖资金来赚钱的银行最后可能难做无米之炊。

银行收取首付、违约后拍卖清偿和继续追讨这些权利虽然名义上可以为商业银行最大限度地防范风险，但在一个长期下行的市场中，仍然难保有坏帐的风险。

商业银行的房贷一般需要先付20%-30%的首付，所以即使房价下跌个20%-30%，并且客户违约，名义上房产的价值还可以与房贷相当，但会面临折价处置而无法足额回收的风险，不过加上客户已经还款的部分和可向客户继续追偿的权利，即使有部分坏帐也不会很多。

况且即使房价真正下跌20%，占大头的房贷客户的违约风险还是比较小的，因为其中有为数不少的存量房贷是在房价还不是很高的时候就办下来了，即使现在高房价跌回去，这部分客户也不至于违约。

当房价下跌40%时，2016年后房价飞涨而新增的房贷就可能会出现部分违约的风险，因为这部分新进的客户正承担着有史以来几乎是最高的房价，那段去库存的时期很多城市的房价都产生了很大的涨幅，有些城市甚至涨了一倍以上，如果房价下跌了40%，客户违约的风险会开始突显。

而房贷余额自2015年末的21万亿增长到2019年第三季度的29.05万亿，约有8万亿左右的房贷是在这个时段产生的，零售端的风险也将主要在这部分里面产生，要知道2018年全年所有新增贷款余额才16万亿左右，这时候将有可能会开始影响银行的实质运营，资金的流动性将面临考验。

三、房价下跌到一定程度后直接行业对金融市场产生非常大的潜在影响。

上面的分析仅针对银行信贷单方面的因素，而实际上一方面因为存在其他流入房地产业的资金途径，使实际涉房资金规模更大，另一方面直接行业的抗压能力要小得多，房价下跌到一定的程度就已经产生了叠加式影响，所以实际潜在的情况要复杂很多。

以房企来说，假设银行可以承受房价下跌30%，但房企是否可以呢？根据克而瑞地产研究院对房企盈利情况的分析数据，从2014年至2019年上半年间，房企的平均盈利水平在11.7%至15.1%之间浮动，部分盈利能力强的大型房企可以达到20%多。

因此如果新房价格下跌30%，假设销售面积不变，如果以最近几年的地价水平、税收和各项成本计算，只要持续一年房企将会悉数陷入亏损，再加上企业普遍存在高负债率的现象，经营压力将比银行要大得多。

如果房企出现大规模的违约，对包括银行在内的金融市场将会产生很大的影响，再加上地产上下游相关行业的关联影响，肯定会大大超过根据房贷客户违约所推测的影响。如果降幅是一个持久的现象，那实际能承受的降幅也就会更小一些，除非这种降幅是长时间地缓缓下行，给大家一个消化的时间，那实际的矛盾就会显得相对平和很多。

四、结语。

综上所述，根据楼市的发展特点和商业银行对房地产的资金投放规模，如果忽略关联影响，仅从银行的角度来看，整体银行业对房价下跌20%-30%还可以承受，30%-40%就开始造成影响，但如果考虑关联因素，根据现在的成本水平使新房价格短期下跌30%且成为延续走势，那房企和银行将面临不少的压力。

CA红叶

具体下跌多少幅度银行也不会有问题，这是在中国，国有银行金融稳定关乎民生，退一万步讲，贷款人都断供，你欠银行的钱一点不少，银行也不会持有房产，会不顾成立个房产银行，将手中抵押房产移交进行出租等经营，类似于不良资产打包转让………方法多的是，

风之凌乱

“从首付款30%来看，只要房价跌幅不超过30%，房子剩余价值就不会低于银行按揭贷款，购房者就不会选择停止月供，银行持有大量抵押贷款房屋就是安全的”。。。这个交行的首席经济学家是个白痴。其实，只要稍微懂点小学算求的都知道，只要房价跌落百分之二十，在不考虑违约风险或违约成本的情况下，以三成首付款刚按揭买房的都会果断选择断供而重新买房，因为按揭的基数不一样了，重新按揭买房更合算。

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