2020年2月2日9:40，周维能律师（韦恩）受邀连线上海人民广播电台-上海新闻广播《直通990——抗击新冠特别节目》，为听众在线解答本次疫情期间租赁房屋是否可以免租的相关问题，该直播节目可在fm93.4/am990收音机以及阿基米德app收听。主要内容如下：
问题：因为疫情，租客要求房东免租，这种要求是否合理，房东是否一定要答应？您能不能给我们的听众做一个解答？
答：好的。主持人好，大家好，我是上海市君悦律师事务所的周维能律师。
- 首先，我们要了解一下什么是合同履行中的“不可抗力”？
“不可抗力”，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。这种情况必须符合四个特点，第一，事件发生在订立合同之后；第二，双方当事人均不能预见事件的发生；第三，该事件的发生不是由于任何一方的过错或过失导致的；第四，不能避免且不能克服该事件。本次新型冠状病毒肺炎疫情，的确符合以上四个特点，属于不可抗力事件。
- 其次，在疫情的影响下，承租方是否可以提出减免租金，是否有相关法律可以支持？
承租方是有权提出减免租金的，民商事合同遵从意思自治原则，也就是有约定先看双方的约定，如果《房屋租赁合同》包含了不可抗力条款，对不可抗力事件发生后的处理、减免租金等问题进行了明确约定，可以直接按照合同约定进行后续处理。如果没有事先约定，也可以按照相关法律规定，主张免责。具体法律依据是《合同法》第117、118条、《民法总则》第180条、《民法通则》第107条规定。
我们主要了解一下《合同法》的规定，第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”
需要特别指出的是根据前述规定，必须因不可抗力不能履行合同的，才能减免责任，如网上视频付费VIP等合同关系，是不受疫情影响的，不能要求视频网站减免会费，而一般疫情严重地区的商铺租赁，是肯定会受到疫情影响的，承租方是有权要求减免房租的。另外法律也规定当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，那就是说你拖欠房租在前，疫情发生在后，你前面拖的房租是不能减免的。
第118条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”
需要特别指出的是根据前述规定，承租方应当及时通知出租方，说明疫情对承租房屋产生何种不利影响，并要求减免租金，通知的越早越好，等几年后再提出减免租金的要求，法院可能不一定会支持。还有规定在合理期限内提供证明，现实中一般抄送当地政府关于推延复工等官方公告即可。
其实在2003年非典时，最高院就发布过《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》，其中规定“由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《合同法》第117条和第118条的规定妥善处理。”这个规定，基本上是按照前面的分析思路，如果发生当事人根本不能履行合同的情况，按照不可抗力处理。本次疫情过后，不排除最高院也会做出相关指导性规定。
在法院审判实务中，各地法院大部分也是支持疫情作为不可抗力因素，可减免合同责任的观点，如上海市第二中级人民法院（2004）沪二中民二（民）终字第354号民事判决书中认定“基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。”
- 最后，如果需要和出租方协调，承租方该怎么做？
我们建议承租方在知道当地政府就疫情提出推迟复工等公告后，第一时间发函告知出租方，疫情及推迟复工等不可抗力事由对自己承租房屋的影响，提出要求减免房租，待疫情稳定或者正式复工后，再次发函将具体减免房租的时间段向出租方确认。不可抗力导致房租减免的问题，尽量协商解决，只要双方心平气和，对于疫情的严重性应该有比较统一的认识，不到万不得已，不要去法院诉讼解决。
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