Lehmen
16年的房价暴涨不光是济南，而是全国性的，这里面棚改货币化起了关键的作用。要从本质上看，支撑价格的关键是货币，房价涨不涨看看有没有这么多货币就好了，从目前来看除少部分富人，以及拆迁户，大多数人是很难买得起的。今年棚改大幅度削减，没有释放出太多货币，银行贷款政策看不到任何松动的迹象。我认为济南房价会长期横盘略降，二手房可能会降更多一些，但总体不会暴跌，更不会涨
朩傛
济南楼市最高点在2018年初，那时候吴家堡拆迁，家家户户500万，传遍整个济南，周边的4s店里面的豪车都卖光了，西客站的楼盘，拆迁之前均价1.3万，吴家堡拆迁后，周边的中建锦绣，腊山御园，济水上苑，鑫苑世家等等，房价都1.8万-2.0万左右，涨幅之大，令人难以置信。鑫苑世家要求50万验资，并且绑定车位。这段时间的房价简直就是给吴家堡村民准备的。
现在这些楼盘均有所下跌，1.3-1.5万左右。目前看来西客站的楼盘价格会稳定在这一价位，不会再出现大幅度下降。东部楼盘经过东部片区济钢，张马片区，北湖片区拆迁，价格也夯实了几分。
现在，由于国家出台房住不炒的定位，导致很多开发商从银行贷款额度受到限制，没有资金，也就不太敢大幅度拿地，所以，地王，楼王也就没在出现。
济南的房价，已经出现精装改毛坯，变相降价促销的情况，我相信过段时间还会出现特价房，零首付购房，买房送车位，送地下室，腾退房等等优惠房。不过，届时，房贷利率也会增高，此消彼长，变化不大。总钱款没变多少。
济南房百科
前几年济南楼市涨幅是有点猛。一个朋友14年初在济南某小区(距泉城广场约8公里)，以8900元/平米的价格买了套期房，18年以近2万/平米售出，4年时间翻了1倍多。今年下半年以来，该小区二手房挂牌均价约1.9万元，成交价基本在1.8万元左右，降幅约10%。说实话。一个上涨翻倍的楼盘，向下调整10%的确让人兴奋不起来。但毕竟向下趋势已经形成，主要表现:一是二手房挂牌猛增，成交量下降;二是多数新盘以各种形式举办优惠促销活动，且从中介可买到比优惠还优惠的新房;三是二手房讲价空间明显比去年增大。
由此是不是就可以得出房价下一步会大幅下降的结论，我看未必，预测未来两年顶多还有10%的下降空间。理由如下:一是保持房价稳定是高层的基本态度，也是地方必须遵守的"红线"，大幅涨跌显然行不通。二是济南作为省会城市的地位和发展愿景，决定了其房地产市场不可能出现收缩。三是人口增量大于流失，特别是外来人口不断增多的背景下，指望房价回到3、4年前恐怕很难。
调控政策下，预测房价应该不难。作为刚需，只要经济实力允许就没有什么好纠结的。
曲径通了幽
楼市泡沫终将过去，济南也不例外。
近期济南楼市房价下降不奇怪。有钱人该买的都买了，甚至买了好多套。有点钱的，最近几年基本上咬咬牙也买了，剩下没钱的已经买不起了。
未来楼市可能会稳定下跌，五到十年，济南房价回归相对合理的万元左右。
理由如下：
首先说量。
济南最近几年拆迁量非常大，大批房源会陆续进入市场。济南有多少房子，具体的量是多少，没有看到具体数据。
但是我们可以从一个侧面来推测一下。全国房产信息已经联网了，全国各地有多少房子，有关部门是有数据的，但是没有公布这个数据。为什么？如果房子数量少，应该会很快公布的，因为这样可以促进卖地卖房，这样利好楼市的事情为什么不做?结论就是可能数据不是太好看，也就是说可能房子数量真的不少了。全国如此，济南也是如此。
其次看投资或炒房者在进房还是出房。
在楼市上涨预期已经改变的情况下，特别是预期房产税可能来临之际，投资或炒房的已经不购房了，甚至开始抛售手中太多的房子。
其三，收入不能支撑房价。
现在的楼市发展到了什么程度呢?
有钱人和有点钱的人已经不购房或很少购房，现在需要一大批中低收入者来支撑楼市，但是中低收入者的收入达不到购房的条件，他们买不起房呀，要让他们能够购房，房价必须大幅下降，但是政策又不希望房价大跌。你看，楼市现在就处于这样一种比较尴尬的状态。
有人说有钱的人多了去了，总有人购房。对，有钱人真多，但是经过多年的发展，有钱人房子已经够了，在不看好后市的情况下，存量的有钱人不会再去购买太多房产。每年增量的有钱人毕竟少数。所以，指望有钱人还去大批购房已经不太容易。
而有点钱的也大多购房，想更多购房条件也不容许。而每年增量的有点钱的人也不会是很大的量。
没有钱的过去没买，现在更买不起，甚至跌一半也买不起，所以，这些人根本就买不了房。
国家的政策是稳，这里的稳，已经不是稳步上涨，而是想平稳，但是平真的很难，那么下策就是稳步缓慢地下降。这个可能性最大，也是最合理的回归。
水木之清华
发表一下自己的观点，不喜勿喷。
济南不是人口流入量特别大的城市，所以整体供需差距不是特别大，影响房价的决定因素不是供需关系。之所2016年以济南房价大幅上涨，一个是因为全国房价上涨的大潮的带动，一个是因为济南原来房价基数相对较低。
在供需关系（也就是市场）不是决定一个地方房价的关键因素的时候，那么主要能影响房价的因素就是政策，政策的松紧就成了关键因素。
那么济南的政策如何呢？就目前而言，还是一如既往的紧。一个是购房资格卡的严，一个是首付比例依旧高，还一个是银行利率居高不下。在这种情况下，房价在较短的周期内，肯定不会上涨了。随着满足条件的客户的减少，市场成交量的降低，会有一部分着急卖房的业主降价急售，这种情况则会给购房者一种错觉，房价在下降，然后很多人就会进入观望阶段，市场活力就会下降，然后很多人就会觉得房价还会下降。
其实如果有心留意还是会发现，价格降下来的还是那一部分着急出售的，百分之七八十的还是原来的老样子。而且降价急售的都是原来那些价格虚高的区域，像那些价格基数比较低的地方，房价还是在慢慢上涨的，只不过是我们没注意而已。
就拿天桥区的一些地方，去年的价格在一万二三，今年的价格却到了一万五左右，这种市场以及政策下，不但没有降价，反而涨了点，为什么？因为它的价格基数低。
总的而言，在政策没有改变的情况下，济南今年的房价还是总的平稳，虚高的地方会略微降价，偏低的地方有略微上涨。
有文化的老顽童
济南楼市降温明显了，你觉得济南的房价走势将如何呢？其实这句话仔细琢磨琢磨，明明说的是一件事情啊。济南楼市降温明显是现象，济南房价走势如何是个预测。目前已经说明济南楼市的降温明显了，济南的房价走势肯定是平稳啊。
确实，最近政府的楼市调控对于济南市的房价来讲初有成效，目前，济南的房价稳住了，呈现出稳中有升的局面。
为何会出现这个局面呢？因为目前来说济南的房价是稳定了，但是已经不像之前那么低了，不少刚需人士趁着这次房价平稳时期会积极买房，不少有钱人也会积极囤房，毕竟不知道等到楼市调控解除后，济南的房价还可不可控呢？
所以，济南房价稳中有升的趋势是必然的。毕竟谁也无法阻止刚需人士和有钱人是买房子啊，就算是楼市调控也不能。
目前来说，按照北京链家房地产经纪有限公司价值链房产服务平台“链家”的APP上显示，目前济南的平均房价大概为20049元/平米，昨日成交量为8套。可见，现在济南的楼市现象是“有价无市”，房价大概是在2万元左右，但是成交量非常少。对于这种现象可以持续的话，济南的房价必定会下降，说明政府调控济南楼市初见成效。
如果楼主还没有房子，趁着现在价格比较稳定的时候抓紧买上一套，说明在成交量低的情况下还能讲讲价；如果楼主目前已经拥有房子了，目前可以好好上班、好好工作，毕竟已经解决了人生一大难题，还是生活最重要。
齐鲁壹点
那未来济南房价走势会如何呢？
小编认为，现在济南楼市的低迷主要是受严厉的房产调控手段影响，其中影响最大的是限购。但既然“稳地价、稳房价、稳预期”是楼市调控的总目标，那未来稳定将会是济南楼市发展的主旋律，像限购等房产调控手段一段时间内不会轻易地取消，房价也不可能恢复像前几年那样的快速上涨势头。当然，调控也是双向的，济南房价也没有大幅下跌的空间。
所以小编认为，虽然济南楼市短期内大概率还有一段小跌幅，但从长期来看，济南房价还是会以平稳为主。
雨桐撩楼市
济南2016-2018两年多时间是涨得有点凶猛，所以现在停下来调整一下，这是合理的。很多人说跌50%都虚高，只能说这些人的眼界小、收入低，只能站在自己的位置看待济南的房价。
房价并不是由大多数人的平均收入决定，而是有能买得起人的收入决定。每年济南的商品住宅成交10万套左右，最高的2016年是13.7万套，济南有20-30万人能买得起就能购买这些住宅。其实这个道理有点像高考，清华一年就那么点名额，你非要上清华，就说清华的分数线高吗？
同理高低价格楼盘都有，一万多的楼盘在济南还是不少的，两口之家努力工作不能说买不起付不起。现在是遥控期，政府限制投资炒房客，这两年是刚需赚钱攒钱买房的时机，别再错过。
几楼
济南不放限购 光放落户白搭 东部刚需 东南改善回落15%以上 如果降低二套首付比例可能会有支撑 放限购省会城市不可能 6月如果止跌可以入手 记住还是买东不买西 住南不住北 历城高新的配套 地铁教育 不是槐荫天桥能比的 而且离CBD 汉峪金谷核心区更近 其他县城更别碰
齐笑64721233
不跟风，不炒作，正确看待，理性分析：
1、山东17地市菏泽的经济排名倒数，省内经济靠前的烟台、潍坊等都没有采取限购，现在房价也开始下行，菏泽根本没有必要采取限购措施；
2、即使取消限购限售，目前的房价、利率、二手房的供应量等等，导致套利空间不足，不再适合炒房；
3、济南市的房价由16年初的7000左右，已经到了目前20000左右，如果取消限售大批量二手房可实现套利，对楼市来说不一定是坏事；
4、济南市民营企业少，知名企业更少，对外来人口吸引力严重不足，以及后期黄河北新区的开发会有大量土地供应等不足以支撑房价的上涨。
