乎哈哈哈

不考慮其他風險。為何你不自己申請房貸，等房子全款買下來再去申請貸款是商業貸款，利率肯定比房貸利率高，還款週期短太多。

李老虎吹牛

市價100萬的房子，你首付只有20萬，我只賣80萬！抵於市價20萬，但要現金交！你喜歡我的房子，但你要按揭！也不接受，所以你找中介墊資60萬全款買下來，過戶到你頭上在拿去做抵押借款還中介，不過要加上墊資費和中介費，也許你要還中介65萬或70萬，這要看你和中介怎麼溝通！你情我願！有些購房人有很強的還款能力，一個月還幾萬不是問題，但就是買房這一分鐘拿不出全款！加上各種成本，房子還有很大的價格優勢，採取這種方式也是可以的！各取所需！相互得利！

貴陽房產顧問

看上去挺聰明，其實傻的不能再傻了。這就借用紅樓夢中的一句話，“機關算盡太聰明，反誤了卿卿性命”。為啥最後一定是苦不堪言，或者後悔的痛哭流涕呢。哎，這個邏輯環節雖然看起來是圓滿的，但其中每一步風險都很大，結合在一起就形成了一個最大風險的發生。

1.我們細看看，購房人最後要面臨多大的資金壓力？將房產抵押給銀行進行借款歸還中介公司，但是銀行抵押借款一般最長為5年。5年後提著我能籌集這麼大一筆錢歸還銀行貸款嗎？如果不能歸還，那麼將面臨銀行將房子收回的風險。同時即使有房子抵押給銀行，銀行同樣要審核借款人的還款能力，銀行可不想收房子，銀行只想如期收回本息和，如果還款能力不夠，即使有房子，銀行也不會接受抵押借款。明白了嗎？

2.為了一套房子，因為自己不願意付首付，結果用了抵押借款，需要去歸還抵押借款利息，這個利率一般來說，都在8%以上。而這種神操作，讓購房人喪失了房屋按揭貸款的申請資格，而房屋按揭貸款和公積金貸款是人生中能借到的利率最低的借款，那商貸每個月也差不多需要承擔年化5%的貸款利率，公積金貸款只要3.85%。房屋抵押貸款一般貸款利率怎麼都要到8%，這麼一算，年化利率差了3%以上，長達20年到30年啊，如果是100萬，要多付60-90萬啊，這才是真傻啊！而且長期能付得起嗎？

3.在未付給中介任何錢款之前，中介願意冒著資金風險，以題主的名義給題主買房嗎？萬一後面題主無法抵押得到全款，那拿什麼資金去歸還中介公司呢。此時房子名字是在題主名下，產生糾紛，中介只能同替主打官司。僅僅為了中介服務費，中介願意冒這麼大風險嗎？

4.即使是全款買了房子，再抵押給銀行之後，也無法拿回全款，因為銀行抵押一般會打折進行抵押放款。打折比例大約是在八成，那麼題主還得必須自籌20%才能將全款歸還給中介公司。在此情況下，題主有這麼多錢去籌集嗎？

其實在過去房地產高潮的時候，曾經有過這麼樣的操作。有人拿出首付部分，進行購房，之後待半年或一年一年後，房地產價格上升後，重新將房產進行評估，做第2次轉貸款。將多出來的貸款餘額又進行購房。這麼往復進行，最後通過高負債比例、高槓杆獲得多套房產，博取房產上漲的資本溢價。但是稍有不慎，將會虧的一身債務。

這才是真正自尋煩惱，做“房奴”呢！

勻楓財技大兜底

手上暫時沒有錢全款買房，讓中介借錢給你全款買房，產權交易後把產權抵押給銀行，銀行再放款給你，再把錢還給中介。

這個流程是二手房交易中常見的問題。賣家不接受買家按揭買房，而買家(也就是你)暫時資金有困難或者不願意全款買房，為了達到交易的目的，就得找一個第三方的資金來幫助買家暫時墊付購房款，從而達到賣家需要買家全款購房的目的。這種交易流程如下圖：

為什麼會有這種交易流程呢？這種交易有什麼樣的風險嗎？這裡談談我的觀點。

為什麼會有這種交易流程

這是為了在買賣某一方有資金困難的時候，由第三方墊資，解決某一方資金不足的問題，從而達到交易的目的。

一般來說，二手房交易有兩種情況需要第三方墊資：

1、買家沒有錢全款買房。比如業主由於某些原因，需要急著賣這套房來解決他的某個困難，在這種情況下，由於按揭貸款需要審核買家的貸款資質，銀行放款也需要等待時間，而業主又不願意等待，業主就會要求買家支付全款來買房。比如題主自己的案例，就是這種情況。

遇到這種業主急需用錢，房價一般都會比較便宜，買家也心動，但是，買家沒有那麼多的資金來全款買房，怎麼辦？為了達到交易的目的，買家就需要第三方來墊資解決業主急需全款買房的條件。

第三方墊資，有可能是第三方的金融公司，也有可能是第三方的個人，你這裡遇到的第三方，就是中介公司來墊資。

2、賣家產權證抵押在銀行，買家不願意為賣家贖證。

如果賣家的產權證抵押在銀行，而買家不願意用首付款來為賣家把在銀行的產權證取出來，為了達到交易的目的，賣家就需要第三方公司或者個人來為其墊資，把賣家在銀行的按揭貸款還完，把產權證從銀行取出後，再產權交易。

這兩種情況，題主是遇到的是第一種，賣家要求買家全款支付，買家找的中介公司來暫時墊資。產權交易過戶後，買家把房產再抵押給銀行，把從銀行抵押的貸款，再還給中介公司(看看上面的圖片)。

有什麼樣的風險

只要交易順利，就不會出現風險。

出現最大的風險是，賣家的產權會不會有問題，如果產權有問題，達不到交易的目的，墊資的一部分錢，怎麼收回就成為風險。

中介公司只要把前期的產權調查好，評估沒有風險或者風險比較小，那就可以繼續交易，墊資的風險就比較小。

另外，買賣任何一方需要墊資交易，一定要找中介公司居間交易，以便降低其交易風險。

如果你對交易比較熟悉，能夠把控風險，買賣雙方可以直接交易；如果你是菜鳥級的，對房地產交易的風險一無所知，那你最好找中介公司居間交易，不要因為節約一些居間服務費而冒巨大的交易風險。

墊資抵押交易有何弊端

你這種墊資交易是全款買房再做抵押貸款，比正常的按揭貸款利率要高，解決的辦法是可以直接做按揭貸款。

比如說，我是重慶的，重慶抵押貸款的利率比正常貸款的利率要高10%左右，正常貸款的利率一般上浮5%～10%，而抵押貸款有可能是15%~30%。當然，這利率是根據不同的銀行和你自己的資質來決定，有些城市可能也不一定有這麼高。

利率要高出10%，就增加你的還貸成本，有不有辦法直接做按揭貸款，不做抵押貸款，從而減少還貸的成本呢？當然有。

業主要求買家全款購房，其目的就是要早一點收到賣房的錢；而你這裡，中介公司願意借錢給你全款買房，也就能達到賣家需要買家全款買房的目的。

假如在這個案例中，中介借錢給買家全款買房，為了減少按揭貸款的還貸成本，不做抵押貸款，直接做按揭貸款，一般的步驟如下：

①、中介借錢給買家全款買房；

②、買家向銀行申請按揭貸款；

③、買家得到中介公司的墊資後，銀行的按揭貸款審核也通過了，就可以和賣家簽定買賣合同；

④、買賣雙方產權過戶；

⑤、產權過戶後，買家把產權抵押給銀行；

⑥、銀行收到產權抵押後，放款給賣家；

⑦、賣家收到銀行的房款，要把按揭的貸款還給中介公司。交易流程如下圖：

這裡有一點要做特別的說明，由於買家是全款購買，而買家向銀行做的按揭申請，貸款也是放給賣家的，這裡就導致賣家收到兩次按揭貸款的金額。

因此，銀行的按揭貸款應該還給中介公司，是中介公司為買家墊資購買的這套房，最後銀行的放款，應該歸還給中介公司。

這裡就存在一個風險：

為了避免這個風險，中介公司應該直接收取賣家在按揭銀行辦的銀行卡並修改密碼，並且把賣家的身份證和戶口本暫時保管，以避免賣家用身份證或者戶口本對按揭收款的銀行卡掛失，補辦銀行卡而帶來的風險。

在交易的過程中，你也可以用其他方式，來回避這一風險。

從以上幾點分析來看，你的這種購買二手房的交易，是二手房交易中典型的第三方墊資交易，只要把控的好，是不存在交易風險的。

當然，這是我個人觀點，僅供參考。歡迎各位對這個問題在下面留言，發表你們的觀點和意見，相互交流和學習；也可以點擊關注我的賬號，方便以後交流這類似的問題。

重慶玖哥

你的描述可以看出，這是是中介提供“過橋資金”先把手續過戶到你名下，然後用你的房產證抵押給銀行，到時貸出資金，然後轉到中介賬上，中介收回前期墊給你的錢。

一般這樣的中介“過橋資金”會收取相應的“墊錢”服務費，另外，中介為了賺你的中介費，這麼風險很大的技術活都敢接，肯定是以前操作過多筆，人家中介要掙你錢，你如果覺得房子不錯，可以考慮走中介的流程，但前提你必須100%確定房子的確是過戶到你名下，且房子產權或者房子沒有其它問題！

風險在哪裡？你們兩個都有風險：

中介為了賺你這筆中介費，肯定先把你的顧慮要打消，這時候你要考慮的是，這樣的說法，是在你正式簽定金合同之前說的嗎？那你就要注意了，如果因為中介這樣一說，你就輕易的簽了定金合同，到時候中介如果反悔，你這個房子還是人家按正常流程來辦，而簽了合同，你就會按照中介套路一步步的被牽著鼻子走下去。

當然，也有可能各種各樣的原因，最後中介的確會給你“過橋資金”先把房定下來，然後證過戶到你名下，中介拿你的產權證到銀行辦理你的名義的貸款，到時收回他的資金，收取相應服務費。

還有一種更離譜的可能，就是這房子就是中介自己人炒作的房源，產證在中介人手裡，給你這說法，只是掩蓋這房子是自己炒房的事實，最後你還正常還貸，人家把房賣給你。

以上就是對你邀請問題所給的一些個人建議，供參考！也歡迎大家留言補充！

陽光侃房

我來換一種表達方式把題主的問題複述一遍：你從中介借出房子的全款，並支付中介公司利息。然後你拿著全款去買房，買完房子之後，你再把房子抵押給銀行，獲得不超過70%的貸款。你把這部分錢還給中介公司。此後你要支付銀行70%房款的利息，再支付中介公司30%房款的利息。

這看似天衣無縫的邏輯，其實存在著很多問題。下面我來列一列，這當中存在的問題：

• 1、中介公司一般都是輕資產運營，現在的房價又這麼貴，他把房子的全款借給你，讓你買房，這對於他來說難度很大。
• 2、中介公司一般都不會有放貸資質，所以他如果以貸款的形式借錢給你，它有可能觸犯了非法放貸罪。
• 3、中介公司不像銀行資金成本本來就低，中業公司等一系列非銀金融機構的資金成本都相對較高，借錢給你應急還行，想要長期使用非常不划算。
• 4、銀行發放貸款不是看你有房子了，就一定會發放給你。如果你沒有合理的用途，足夠的收入來源，銀行是不會發放給你的。一旦你貸不出來款，你就需要支付中介公司很大的利息費用。
• 5、這種產品相當於是你做了全額貸款。這種貸款方式是監管機構明令禁止的。同時，借款人還款壓力也會非常大，很有可能就會出現斷的現象。

以上五個方面的問題是我作為金融從業者根據題主僅有的信息，看出來的最淺顯的五個問題。在這個業務的辦理過程中，誰知道還會不會有其他的坑。

我不建議題主採用這種模式來買房。主要原因有三個：

一、利息成本高、還款壓力大

現在的房價基本上已經告訴了世人：“沒有錢就別碰我。”如果硬往上碰，很有可能到頭來錢也沒了，房也沒了。更何況題主還要採用類似100%貸款的方式來買房。就是全從銀行貸壓力都會非常大，何況是去找利率較高的中介公司貸。

為了買一個房，付出自己所有的收入去支付利息，真的是不值得。

二、反常必為妖

事情反常，一定有反常的詭異之處。那麼多正常的貸款渠道不去申請。中介公司如果有那麼大的資金不去幹其他行業，卻選擇風險極高的首付貸。這非常不符合常理，其中有什麼貓膩，誰也說不上來。

建議還是走陽關大道，心安理得的去銀行申請房貸。

三、銀行貸款不是一定批

如果不是正常的房貸業務，銀行的審批標準還是非常嚴格的。貸款用途不合理，不批；收入不夠，不批；徵信不合規則，不批。

銀行貸款一旦不批准，你就失去了從銀行獲得低利息資金的機會。到那時要麼就向親戚朋友借，要麼去拆借民間資金，不管是哪種方式，都不如銀行資金成本低。

銀行研究僧

對於你來講，風險一定會有的，而且購房成本也比按揭貸款增加不少。

當初我買二手房的時候，本來想做按揭貸款的，但是房東一定要全款支付，而中介公司說也可以，他們先付過去然後我再辦完手續後把房子抵押貸款還給中介公司，就跟你說的情況一樣一樣的，但是我覺得與其讓他們幫我先付款還得加一部分高額過橋費，還不如自己去銀行直接用另一套房抵押貸款呢！

當時的按揭貸款最低可以做到八五折一般都可以九折搞定，而消費貸款或者經營貸款是在基準利率的基礎上上浮百分之十到二十。這樣算下來差不少錢呢！當時還可以貸款出來用到買房上面，現在肯定是不行的了，所以你買房辦好過戶再抵押貸款的話是有一定難度的，就算中介公司幫你疏通貸款下來，不定哪一天銀行清查整治的時候會出問題，到時讓你馬上還貸不知道你是不是有這筆錢還上？！如果沒有就麻煩了。

還有就是假如他借錢幫你買下來了，你的房子貸不下款來怎麼辦？那筆借款每天都在不斷產生利息，如果成了高利貸豈不是你的風險？雖然說中介公司跟銀行熟悉，但是畢竟做不了人家的主啊！

所以風險還是有的，就看你怎麼把握了。如果可以還是建議你做按揭貸款的好，安全又划算。

我的房子我做主

在回答你這個問題之前，我先問你另一個問題，中介憑什麼要幫你全款買房，他們真的有那麼好心嗎？天上不會掉下餡餅，小心掉進中間的坑裡面去。

我先來給你分析一下這裡面存在的幾個風險點。

第一、費用高

中介幫你全款買房，然後再抵押給銀行，你不僅要還銀行的貸款，還要還中介的貸款。

從你問題的描述來看，你應該是連首付都拿不出來的，所以才找中介。如果你能夠拿到首付，你就不需要找中介了，直接去銀行貸款就行了，這樣不僅費用低，而且手續也很方便。

既然你連首付都拿不出，需要中介給你全款買房，那你就必須支付兩部分的費用。一部分是首付的貸款，一部分是銀行抵押貸款。因為考慮到中介幫你全款買房之後，你能夠從銀行抵押到的貸款不可能是全額貸款，最多隻能貸70%，這意味著你還要向中介償還30％的首付貸款。

比如中介付了100萬幫你買了一套房，然後再拿去銀行抵押，最多能從銀行抵押到70萬塊錢，那麼剩下的30萬塊錢就需要你自己慢慢還給中介，而這些中介的貸款利息應該是比較高的，保守估計一個月的費用至少達到1.5%以上，相當於30萬塊錢一個月的利息就有4500塊錢。

除此之外你還要給中介支付一些手續費，我們就按照一次性付5%的手續費算吧，那麼100萬你要付的費用就是5萬塊錢。光貸款手續費和每月利息就夠你吃一壺。

第二、還款壓力大。

你連首付都拿不出來，肯定是辦不了銀行正常的住房貸款的，只能辦理普通的抵押貸款，也就是消費貸款，而根據目前相關監管政策要求，大部分地區的消費貸款年限都不超過10年，我們就按照你70萬抵押貸款10年利率5.88%計算，每個月等額本息還款，那每個月的月供就是7730塊錢。

除了這70萬的銀行抵押貸款之外，你還要還中介30萬的首付貸款。而目前很多中介的貸款年限最高都不會超過5年，假如我們按照首付30萬貸款期限5年，每個月的利率1.5%計算，五年時間光給中介的利息就達到27萬，再加上30萬的本金，你每個月要還給中介的錢是9500元。

每個月還中介9500元再加銀行貸款月供7730元，相當於每個月要17230元。這個月供對於連首付都拿不出來的人來說壓力是非常大的，即便是對那些月收入兩三萬的人來說同樣有壓力。

第三、潛在的套路。

你連首付都拿不出來，中介就答應全款幫你買房，然後抵押給銀行達到買房的目的，這貌似一種空手套白狼的做法，但是其潛在的風險遠遠超過你自己的想象。

前面我們已經分析了中介的費用以及你每個月要還的貸款，每個月將近1.8萬的還款額度，對於你來說我相信壓力是非常大的，如果你沒有能夠及時把這個錢還上，一旦累計逾期超過6個月以上，那麼中介就可以向法院起訴，要求把你的房子查封，然後通過拍賣房子用於償還中介的那部分貸款。

而法院在拍賣房子的時候，不可能全款拍賣，一般情況下都是按照7~8折拍賣，相當於把100萬的房子拍賣之後最多能夠拿到70萬左右的現金。而按照房子抵押順序來看銀行享有抵押權，拍賣房子的錢會優先用於償還銀行的貸款，這意味著你房子拍賣所得的錢只夠用於償還銀行那部分貸款，但是剩下的那部分中介貸款就需要你自己掏錢去償還了。

這意味著一旦你沒有能力償還月供，導致出現逾期之後，你房子被拍賣掉了，你非但留不下房子，還有可能給中介倒貼一部分貸款費用，這種風險是非常大的。

所以對於中介這種“好心”，我建議你一定要拒絕掉，千萬不要掉進他們的套路當中去了。

貸款教授

肯定有風險。

受益全是中介公司。

你欠中介公司錢，又以房產抵押，再借錢給中介公司，你還銀行貸款。

為何不直接買房銀行貸款？

反而要通過中介公司？

比方說你房子值五十萬，中介幫你出全款，中介公司肯定要收利息，且不會低於銀行，你又以房子抵押從銀行貸五十萬，銀行利息又收，在五十萬的房款上付雙倍利息。

如果你無能力償還銀行貸款，房子會被抵押，你則一無所有，可至少利息你得還。

這什麼中介公司，有這麼優秀的員工籌謀劃策，如此兜兜轉轉來賺取利益，該給他頒個優秀員工獎。

直接銀行貸款不可以麼？

非要兜兜轉轉出兩次利息？

你是空手套白狼麼？

付出的代價套路很深。

或是都這麼美好，為何很多人不去空手套白狼？

只有揹負債務危機時，才會後悔莫及！

6293228045君君

根本行不通，來分析一下為什麼？

為什麼行不通

首先，只要有首付款，那都不會找中介幫你全款買房，直接做按揭貸款就可以了啊，中介幫你全款買房，那就意味著你連首付款都沒有

再者，中介幫你全款買房，相當於你先欠著中介全款房的錢，而後，你將房產抵押給銀行，而銀行給你放款的時候，最多最多隻能放到房價的70%，你的錢都不夠還中介的借款，還差著至少30%。

最後，銀行的房產抵押貸款正式的利率在12%左右，你不找貸款中介，那麼這個實際年化利率也在10.5%~11%左右，相對於按揭貸款的5%~6%，高了一倍，而且由於房產抵押貸款最多也就貸3-5年，那麼你的還款壓力是非常巨大的，舉個例子，同樣100萬的貸款，按照上面按揭貸款5%，30年計算，月供是5677.89元；按照上面的房產抵押貸款10.5%，5年計算，月供已經達到了21493.9元。相差近4被，你一個連首付款都湊不齊的人，恐怕第一個月就要逾期了吧。

關鍵字: 中介 人生第一份工作 全款