2020年新年伊始，新型冠狀病毒疫情的爆發對人民生活、經濟活動及房地產市場帶來了多重影響。短期內，商業地產市場受到的影響將較為顯著：各類經濟活動，特別是需要人際接觸的活動，將受到較大限制並顯著減少，從而不同程度上影響商業地產市場活躍度及各類物業表現。從中長期來看，中國商業地產基本面仍將保持穩健和韌性，並繼續受益於中國經濟由高速增長向高質量發展轉型過程中提供的可持續的市場機遇。在此，仲量聯行將分析此次疫情對辦公樓、零售地產及物流地產市場帶來的影響並提供相關的預測初判。
對辦公樓市場影響：市場需求短期內將面臨考驗，需求結構變化或進一步影響市場
本次疫情是一宗突發的、具有較強影響的獨立事件。在短期內，我們認為它將對中國內地及香港的甲級辦公樓市場產生較大不利影響，並主要集中於需求端。具體來講，影響主要將體現在兩個方面：一方面，疫情在得到全面控制前，租賃活躍度在短期內將顯著降溫。由於返工的延遲、健康安全的顧慮，實地看房、租賃協議簽訂、裝修等行為短期內均將受到較大限制。房地產決策將會推遲，短期內新增租賃需求或將十分有限。同時，一些租約即將到期或部分即將搬遷的企業將不得不選擇續租，從而影響市場的淨吸納量。
另一方面，市場及經濟環境的不確定性的增加，將顯著影響短期內的市場信心，企業將採取更加謹慎的租賃策略。
從細分行業來分析，本次疫情短期內對於進出口貿易、零售、旅遊及線下教育培訓等行業的不利影響或將最為顯著。而疫情結束後，我們預期醫藥健康和保險產業、線上服務供應商類的TMT行業以及環境保護關聯產業會保持相對韌性並醞釀出新的機遇。
從企業生命週期來分析，初創、小微企業抗風險能力較低，受疫情影響較大；大型企業及行業龍頭企業需求韌性和租約穩定性都更強。我們注意到多個地方政府頒佈了針對中小型企業的支持性政策，包括金融支持、稅收及其他費用的減免和延期繳納等。
對零售地產市場影響：短期內實體零售受顯著負面影響，運營商及零售商共御市場衝擊
新冠疫情帶給中國消費市場的負面影響已十分顯著，減少外出等疫情管控措施導致“春節黃金週”消費大幅降低。城市交通客流是零售消費的強關聯性指標，中國主要城市地鐵客流數據的變化直接折射出消費市場受到的衝擊。2020年春節期間，中國主要城市地鐵客流相比去年同期回落80%-90%。
在香港, 由於社會局勢緊張，春節期間疫情的爆發為香港的零售業帶來又一次沉重打擊。儘管疫情被認為是暫時性的，但它可能致使經營能力較弱的商鋪提前歇業關閉。更多的業主可能通過降低租金來爭奪租戶，從而加劇租金下降的趨勢。
運營商主動免租，零售商全面打開線上渠道以保證疫情恢復後更強的韌性。伴隨消費端的突發改變，中國主要零售物業的運營商以及零售商積極應對變化中的重重危機。在運營商方面，數百家購物中心、百貨商場實行免租或減租政策，一定程度上緩解商家的經營困難。除了運營商外，零售商也在主動“自救”，以緩和實體零售中的損失。諸多零售或餐飲品牌在春節期間也積極打通線上渠道，開展或加大外送外賣服務，其中包括許多以往並不提供此類服務的商家，如高端米其林餐飲品牌及部分服裝品牌。
疫情結束後的短期市場反應也將極大影響宏觀消費市場和零售地產市場基本面。針對短期宏觀消費市場的變化，我們按行業受影響程度將其分為三大類：
獲益型業態：該類型業態可能在疫情中短期內受益，在疫情結束後基本恢復至常態水平，全年數據有望超出年初預期。代表性業態：日用品、醫藥、線上消費等。
補償增長型業態：該類型業態在疫情中將受到顯著影響，但在疫情得到全面控制後，受到抑制的消費力將集中釋放，短期消費市場或出現補償式增長，但全年增速將大概率低於疫情爆發前的市場預期。代表性業態：時尚零售、旅遊、線下教育、健康等。
承壓型業態：該類型業態同樣在疫情中受到顯著影響。但與補償增長型業態不同，因其當期時效性高，消費無法延期釋放，所以相應統計指標的全年數據將顯著回落，承壓更為明顯。代表性業態：餐飲、娛樂、短途通勤等。
對物流地產市場影響：高標倉庫市場整體需求及租金受疫情影響有限
基於疫情下更多線上渠道擴容、倉儲租金佔企業支出比例相對有限、民生相關品類需求的不降反升三大因素，我們認為高標倉庫在疫情下更顯韌性。雖然部分承租高標庫的企業尤其中小型租戶的現金流可能會受到貨物囤積、個別消費品類短期動盪、衛生升級致物流成本上升等因素的影響，從而對個別高標庫造成一定的短期影響。但與此同時，與民生相關的需求品類不降反升並有更多消費品類打開線上渠道。此外，線上消費擴容以及週轉難度的增加導致了貨物囤積，短期內或有新增租賃需求出現。因此綜合來看，無論是在市場需求還是物業租金走勢方面，疫情對於整體市場的負面影響將極為有限。中長期來看，隨著疫情控制後企業週轉提速並受益於疫情期間更多線上購買渠道的打開，整體市場將快速回歸正軌。
而鑑於近幾年零售總額增速的放緩以及2019年自建庫開始更直接影響租賃市場等方面的壓力，中國物流市場總體需求在保持韌性的同時增速或有所放緩。但同時，基於對市場的長期追蹤，我們觀察到，在經歷了黃金十年之後，中國物流市場正在發生需求格局的演變，傳統類型的需求增長正在放緩，而未來的增長點會集中在一些新興需求類型。本次疫情的極端情況在給物流市場帶來挑戰的同時，也進一步明確了部分新興需求的必然性。
相關數據顯示，中國生鮮電商市場規模在2016-2019年間以超過50%的複合增長率增長至超過3500億元的規模。本次疫情下，多家生鮮電商平臺訂單量急劇增加，線上購買生鮮的普及率大幅提高。雖然面臨訂單量的劇增，生鮮電商會在短期內面臨運力緊張的局面，但是一定程度上為整個行業的中長期發展創造新的機遇，進而激發冷鏈物流行業的市場需求。
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