永远不知道明天和意外哪一个会提前到，曾经以为这是一句鸡汤，现在发现这就是现实。但我们相信，疫情终将结束。当雾霾散去，市场依然会摸着经济的脉搏，重启新征程。
2月2日-9日期间，诺亚为投资者专门准备了宅家学习专题栏目《诺亚家里蹲》——邀请各行各业专业人士为您分享关于A股、家庭健康保障、海外市场、债券、私募股权、房地产和教育规划等方面的投资观点，让宅家时光变得更高效更充实。也让我们祈福中国，祈福武汉，静待这场风波平息。
今天，诺亚财富业资中心房地产板块负责人王潇为我们分享《疫情影响下——房地产的风险与投资机会》。
来 源 | 诺亚财富（ID:noahgroup）
演讲嘉宾 | 王潇（诺亚财富业资中心房地产板块负责人）
2020年是一个非常不寻常的年份，中国经历一个特殊的时期，对于房地产行业，过往二十年是房地产黄金发展的年份，我们可以看到很多看法，我们今天也从第二层思维来看看房地产。
对比2003年非典
首先，我们来看2003年非典和2020年新冠状病毒发展时间线对比。我们可以看到，我国在对于本次疫情的处理时效、组织及动员能力的角度，远超非典时期。
但我们看到本次疫情对于中国经济的影响以及带来的恐慌是远远超过非典时期，核心原因是因为病毒有更强的传播能力，且通过社交网络进一步放大了恐慌。
但相比于全球100年来主要病毒的致死率，新型冠状病毒其实远低于非典及其他的病毒。所以从现有的情况判断，疫情影响时间应该会比2003年的“非典”要短。
接下来，我们具体探讨一下本次疫情对于房地产行业的影响，无论是从城市层面以及对企业层面，直接的影响有以下几个方面。
城市层面直接影响：
关注疫情严重区，非核心城市群周边的三四线城市
短期内，重点疫情区的市场将呈现一定程度上的缩量，中长期城市仍受人口与产业的影响，保持城市发展的特有规律。非核心区周边的三四线城市，人口流入及产业聚集能力较弱，未来仍需要引起关注。
疫情对城市主要影响有以下几个方面：
1、短期购房需求减少：受疫情影响，居民购房意愿大幅下降，城市成交量恢复估计会延长至三季度；
2、短期供地减少：疫情的消除仍需要一定周期，政府供地节奏不会突然放量，供地量恢复要待以时日；
3、政府财政紧张：经济下滑，以及供地的减少，短期内对政府的财政收入与支出都带来一定的挑战。
两类城市项目投资需谨慎：
1、疫情重灾区项目主要包括湖北省的武汉、黄冈、孝感、襄阳等，浙江的温州、台州、宁波等疫情快速上升的地区，此类城市投资项目需谨慎；
2、非核心区周边三四线城市项目受疫情影响，三四线返乡置业规模降低，人口与产业优势较弱的城市，人口将加速向核心区内二三线聚集，部分三四线城市市场将加速下行。在此类城市的投资项目需更加谨慎。
房企层面直接影响：
关注三类企业资金链，疫区类、高杠杆类及三四线布局类
从历史经验来看，此轮疫情对企业经营短期压力主要在营销、施工、拿地等方面，从而传导至资金端产生压力。对于资金已经紧张的企业来说，会进一步承压，应予以关注；同时武汉及周边地区的企业及项目销售，半年内资金压力会凸显，应予以关注。
疫情对企业主要影响：
1、销售周期延长，在售项目回款减少：售楼处关闭及恐慌心里，对市场的影响估计会延续到二季度，销售回款、有息贷款还款等都带来一定的压力；
2、施工进度放缓，预售项目减少：施工环节延长，以及上下游供应商带来的延迟，对项目进度及销售进度都带来压力，资金链进一步承压；
3、拿地暂停，市场扰动因素增加：各地区招拍挂推迟，后续补仓放缓，对年度业绩规模及持续发展有所影响。
三类企业需关注：
1、销售贡献主要在武汉的房企疫情估计至少要到二季度，对于市场一定的影响。尤其武汉本土的民营高杠杆房企，短期资金压力会加大；
2、2019年短期现金流紧张企业部分高杠杆房企在之前的高歌猛进中，积累了部分债务风险，2019年企业的融资相对紧张，此轮疫情对市场的影响将进一步加剧资金紧张程度；
3、三四线布局比例高的企业受今年回乡置业减少，以及经济下行下收入增长放缓影响，部分三四线城市的需求下降明显，去化难进一步加剧，对三四线本土企业及其大盘项目带来较大压力。
房地产投资的“第二层次思维”
回到我们今天的标题，疫情影响下的房地产投资更需要“第二层次思维”，也就是更加敏锐的逆向思维能力，帮助我们在迷雾中辨明方向。
什么是“第二层次思维”？霍华德·马克斯指出，当我们在观察一只股票，第一层次思维说：“这是一家好公司，让我们买进股票吧。”但第二层次思维，多了一层关于人性的思考：“这是一家好公司，但人人都认为如此，所以它不是最佳选择。股票估值和价格都过高，我们应该卖出。”
第一层次思维的人说：“公司将出现增长低迷、通胀上涨的不利前景。我们抛吧。”第二层次思维的人说：“前景是糟糕，但所有人都在恐慌中抛售，买进吧！”
以房地产为例，通过第二层思维，我们应该做什么样的判断？
分析这个之前，首先要区分疫情带来的影响，是事件性冲击还是趋势性影响？前面已经提到，这次的疫情是短期的事件影响，所以它首先是一个事件性的冲击，而不是趋势性的影响。同时我们也不需要类比非典时期房地产市场的情况，因为相较2003年（非典疫情时期）的房地产市场，在行业规模、行业环境等方面都无法和当时做比较，主要体现在：
1、行业规模方面，2003年全年全国商品房的销售不到8000亿，现在的销售规模是当时的20倍；
2、行业政策环境方面，2003年8月国家出台了18号文，把房地产行业定位为支柱型的行业，而且，当时的房地产市场还是一个较为不规范的市场，福利分配房也是主要的组成部分。同时土地政策来看，也没有强制招拍挂。
所以无论是行业环境、行业规模和经济规模等方面，2003年和现在都不可同日而语。
2004年以后，整体市场政策导向还是以管控调控为主，且是事件性的冲击为主。
对于中国的房地产未来的走向，我们从政府、企业和人三个维度来看，主要有以下几个观点供大家参考：
1、政府：对房地产政策会在一定程度有所放松；
2、企业：疫情会加速优质房地产企业向下整合的速度；
3、人：疫情会一定程度加速人口迁移的速度，但趋势不变；
4、人：疫情会提升改善性住房的需求；
5、人：疫情会严重影响三四线返乡置业的需求。
看中国房地产变化：政策
2019年经济下行压力加大，3季度实际GDP增速进一步下跌至6.0% 。从克强指数走势看，随着棚改货币化安置逐渐退出、一二线城市房地产市场恢复平稳，克强指数代表的经济走势持续下行。从三大需求对GDP累计同比的拉动角度看，2019年消费、投资对GDP的拉动相对2018年进一步下跌，中国经济下行压力加大。
三驾马车都有不同程度的下降，尤其是在疫情情况下，消费疲软，而中美贸易战又会长期处于胶着的状态影响我们的进出口，所以在接下来，通过投资拉动经济成为了非常重要的手段。
对于人口流入的城市群、都市圈和区域中心城市，可以进行适度超前的大规模基建，因为目前中国的城镇化率约为60左右%，依照每年1%的速度增长，预计到2030年中国的城镇化率到72%左右。依照美、日经验，城镇化率达到72%以后，城镇化率的上升会放缓。也就是说，中国目前依然有十年的基础设施投资红利，同时也为保持经济的稳定，大概率会在一定程度上放松房地产政策。
看中国房地产变化：企业
那么从第二层思维来看，目前的房地产企业有一个非常明显的强弱分化，头部房企有更大的集中度，对市场的把握还有应对相对更好。
➢ 盈利能力强：上市房企在A+H股市值占比10%，盈利贡献占比约20%；
➢ 集中度持续提升：TOP20房企市场份额近十年从12%快速提升至38%；
➢ 预计行业杠杆率会持续降低：随着限购限贷制度、预售制度、保证金监管、投机性需求受压抑等因素影响，房地产杠杆效应将持续降低。我们将更加关注开发商的企业运营、资金管控能力。
房地产业融资难、收并购机会增加，2019年5月银保监会收紧融资渠道后，当前房企整体融资环境紧张，暴露出资金链危机房企不再局限于小房企，从中大型房企手中获得收并购、或合作开发的机会增加。
其实在2019年，很多的大房企已经开始纷纷并购中小房企，在疫情影响下，这一个趋势会不断加速。
看中国房地产变化：人
从老百姓的角度来看，新冠肺炎疫情对国内房地产的影响：
1、新冠肺炎疫情，会在一定程度上加速人口的迁移
2030年中国城镇人口将新增约2亿，2亿新增城镇人口的约80%将分布在包括湾区、长三角、珠三角、京津冀等19个城市群，而疫情本身并不会改变人口流动的趋势，反而会让人口流动的速度变快。因为疫情的发生，让一线大城市和二线核心城市会继续吸引更多人关注，大家会发现大城市社会保障更充分、也有更多的生活服务且医疗技术和标准的确很先进和超前，是三四线城市无法追赶的，也让老家在小城市且在一线城市打拼的人群加速在大城市买房。
2、新冠肺炎疫情，改善性住房的需求会迎来上升
根据 2015 年人口小普查，中国41%的住房为1999年前修建，同时2014-2018 年，我国累计典型城市商品房销售中 90-144 平方米的改善户型套数占比明显提升，表明住房质量改善需求下，居民更偏好功能完备的较大面积住宅。
另外一个重要的维度是人口，中国60、70、80三十年是人口最多的三十年，他们随着年龄、收入及生活的变化，对改善性住房的要求会进一步提高。
而本次疫情的发生让全国的老百姓在家里隔离了十几天，很多家庭会发现自己的家太小，有条件的会继续换房。在疫情结束后，低容积率项目，南北通透的户型，更加好的景观等硬指标下的好商品房会越来越受关注。
3、新冠肺炎疫情，严重影响了三四线返乡置业的需求
以城市维度看，我们国家的三四线城市还是处于供大于求的状态，而对于三四线城市房产去化的一个重要购房者即返乡置业人群。而本期疫情让一二三四线的售楼处，主动和被动关闭。虽然时间窗口只有1个月，但三四线城市返乡置业在全年销售占比不会低于20%，甚至能到25%，尤其是偏南部的城市比例会更高，因为北方城市天气太冷会影响返乡置业。所以今年在三四线城市的返乡置业会受到比较大的影响。
因此三四线城市今年的新房去化不容乐观。
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