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“租金貸是我租房兩三個月之後才知道的。”蛋殼公寓租客楊寧（化名）在不知情的情況下，背上一年期“租金貸”。“現在就怕蛋殼把錢花了，沒錢補，影響我們的徵信。”
楊寧最近接到了蛋殼管家要求換租的電話。他猜測，蛋殼公寓是為了集中租戶，清退空置房源。
紐交所的上市鐘聲依稀還在耳邊迴盪，蛋殼公寓就面臨了生死抉擇。
近日，因要求房東免租卻照收租客租金，蛋殼公寓被指“吃相難看”。針對為何強行停止支付房租的質疑，一名工作人員回應稱，“如果持續往外打錢，到3月中旬，資金鍊就會斷。”
即便被指“吃相難看”，蛋殼公寓依然選擇厚臉皮地活下去。
<strong>野蠻自救，雙標操作遭投訴
近日，知名長租公寓運營商蛋殼公寓因為一邊要求房東免租、一邊照收租客租金的操作，遭全國各地房東上門投訴，“上市公司”變“上訴公司”。
在深圳一個兩百餘人的「深圳蛋殼業主溝通群」裡，多名房東稱，陸續接到管家通知，暫停支付租金。
△南山房東吳女士的2月應收租金被凍結（圖片來源：中國證券報）
讓房東不滿的是，蛋殼公寓並沒有就是否同意免租徵求意見，而是直接通知暫停打款。而多名房東表示，租客均按時支付了房租，且部分以“租金貸”的形式一次性交足了一年。
南山租客楊寧（化名）就是背上一年期“租金貸”的租戶。“現在就是怕蛋殼把錢花了，沒錢補，影響我們的徵信。”
“租金貸是我租房兩三個月之後才知道的。”楊寧表示，籤合同的時候以為就是正常交租，後來在微博上看到有人說，又問了管家才知道。“管家當時說蛋殼一直都是用’租金貸’的形式交租，不按時才會有影響。”
近日，楊寧也接到了管家要求換租的電話。他猜測蛋殼公寓此舉是為了集中租戶，清退空置房源。
△有租客表示，2月房租早已支付，但他們並不知道房東減租的事情（圖片來源：中國證券報）
北京商報披露的一份名為《關於2月份要求業主增加免租期的工作方案》（下稱“《方案》”）的文件顯示，蛋殼公寓要求房東免租工作於1月29日啟動，涉及全國12城72157名房東。
根據《方案》，蛋殼公寓要求所有在1月底和2月份支付租金的業主，在原合同的基礎上，自2月份開始除武漢外的其他12個城市所有業主增加30天免租期。
按照蛋殼公寓招股書披露的運營房間數43萬套、2019年前9個月租金成本44.5億計算，每套房每月的平均租金約1150元。若7萬餘套房源均免除一個月房租，蛋殼公寓可節省成本約0.83億。
現實很骨感。
蛋殼公寓在《方案》中的統計結果顯示，1月29日撥通的北京、上海、深圳、杭州1426名房東電話中，205名房東同意免租，深圳341名房東僅24名同意，同意免租率為4城最低。
@深圳買房計劃 獲得的一個由房東提供的視頻顯示，蛋殼公寓工作人員解釋，暫停支付租金是為了保住現金流。“如果持續往外打錢，到3月中旬，資金鍊就會斷。蛋殼為了活下來，必須保持現金流。”
“（要求房東免租）有多大的負面影響，微博上會有多少人罵我們，不是說做之前不知道。做了被人唾棄，不做就得死。”上述工作人員表示。
2月17日，部分房東前往蛋殼公司深圳公司協商。蛋殼公寓給出的解決方案是，留下所有裝修家電，房租算到解約日期；無償給予15個工作日安排租客；取消兩個月違約賠償。
<strong>現金緊繃，“租金貸”BUG難解
蛋殼公寓成立於2015年初，是“一家以數據驅動為核心，提供高品質租住生活的資產管理和居住服務平臺”，已進入北京、上海、廣州、深圳、蘇州、杭州、天津、武漢、南京、成都、無錫、重慶、西安13地市場，於2020年1月17日在美國紐交所上市。
即便冠上“長租公寓運營商”的頭銜，蛋殼公寓本質上依然“二房東”，只不過是升級版。
△蛋殼公寓的“新租賃”模式
蛋殼公寓基於互聯網大數據賦能的“新租賃”模式，簡單來講就是，收儲房源，翻新包裝再出租。蛋殼公寓提供的
裝修、清潔、維護、社交等服務，是其與城中村裡腰間拴著一串鑰匙的二房東最大的不同。經過5年發展，蛋殼公寓運營房間數量從2015年底2434間飆升至2019年11月30日43萬間，增長超170倍。如此迅猛的擴張速度，“租金貸”模式功不可沒。
“租金貸”模式，即租客與租賃企業簽訂租賃合同後，再與該租賃企業合作的金融機構簽訂貸款合約，由金融機構向租賃企業支付全年房租，租客按月向該金融機構償還租房貸款，利息、手續費等一般由租賃企業支付。
△蛋殼公寓以超低首付、免息等為噱頭宣傳“租金貸”
藉助“租金貸”模式，蛋殼公寓通過合作金融機構一次性收取租客一年租金，再以月付或季付的方式向房東分期支付租金。一收一支之間的時間差形成資金池，蛋殼公寓再利用這筆資金收房、裝修、出租，再收錢、再收房。
財新梳理蛋殼公寓招股書發現，2017年、2018年和2019年前9個月，蛋殼公寓直接從租客處獲得的預付款為1.1億、2.8億、7.9億，從金融機構獲得的預付款則高達9.4億、21.3億、31.6億；對應的，使用“租金貸”模式支付租金的租客佔比分別為91.3%、75.8%和67.9%。
截至2019年9月30日，蛋殼公寓賬面現金及現金等價物（包含現金、存款及受限資金）為23億。這表示，“租金貸”是蛋殼公寓重要的現金流來源。
受疫情影響，一方面房東討租、租客退租，另一方面傳統的租賃小陽春不再，於是，就有了蛋殼公寓工作人員口中那句：“如果持續往外打錢，到3月中旬，資金鍊就會斷。”為了保持現金流，蛋殼做了兩件事，一是停發員工1、2月工資，二是截流房東租金。
更嚴峻的考驗還在後頭。
2019年12月25日，住建部等6部門印發《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》。《意見》要求，住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額佔比不得超過30%，超過比例的應當於2022年底前調整到位。
截流房東租金只是短暫止血，何時合規恢復輸血，才是決定蛋殼公寓能否繼續向前的關鍵。
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