陽光城集團執行副總裁吳建斌
引言
“黑天鵝”飛走之後，7月房地產市場會進入“春天”。
近日，在由中國房地產報、中國房地產網和中房智庫主辦的《直面疫情挑戰：房企資金風險與應對策略》在線沙龍會議上，陽光城集團執行副總裁吳建斌受邀作了主題分享和交流。
新型冠狀病毒肺炎疫情是一個影響非常大的“黑天鵝”事件。但吳建斌認為，對房地產行業來講，其實壞事可能也是好事。
因為過去兩年以來，房地產行業調控非常嚴厲。這次疫情之後，國家對房地產的調控可能不會像2018、2019年力度那麼大。而中國房地產市場是個政策市，只要政策方面稍微對房地產有些放鬆或者提供一些支持，房地產市場就會健康蓬勃發展的。
吳建斌認為，對房企來說，要關注疫情影響之下的幾個時間點。3月底是一個時間點，3月底到6月份是一個時間點。從現在到3月底，房企是最難的。疫情的嚴重形勢從2月份可能一直會延續到3月份，到了二季度疫情會慢慢緩解，但是拖拖拉拉的可能會到6月份。
也就是說，今年上半年對房企現金流的考驗是非常非常大的。具體有哪些舉措來應對這次疫情對房企的影響呢？
吳建斌認為還是要抓現金流，要狠抓現金流。
到今年3月底之前，房企再困難也不能讓現金流斷掉。到了二季度可能會有些銷售回款，對現金流會有些幫助。但是大量的支出也從2月份、3月份壓後到了4、5、6月份去了，而且4、5、6月份房企要應對的剛性兌付壓力也比較大。
所以，房企應對這次疫情短期最核心的舉措就是把現金流管好。現金流一是經營性現金流，二是投資性現金流，三是融資性現金流。
經營性現金流方面，吳建斌建議房企要做好五方面的應對。
第一，盤活庫存。每家企業從2019年結轉到2020年都有大量的庫存，大企業有幾千億的庫存，中小企業也有幾十億到上百億的庫存，這些庫存解決一部分，對企業幫助也是很大的。所以庫存促銷方面要想想辦法。
第二，應收款催收。大的企業有上百億，小的企業也有幾十個億。這些應收款包括客戶買了房沒給錢的，自己員工買了房沒給錢的，等等。這個時候要勤打電話催款，甚至動用法律手段，效果還是比較大的。
第三，監管資金的盤活。房企有很多預售款在賬上趴著，因為很多資金是政府在監管、銀行在監管。疫情下，政府也理解房企，出了很多政策願意幫助房企渡過難關。房企要抓好這部分被監管的資金，也可以回不少的錢。
第四，正常的銷售。線上銷售大家可能炒得很熱，其實效果會一般般的。但是能做多少是多少，能做到一千萬是一千萬。政府也出臺很多政策協助企業在線上銷售、線上交割，這也是有利的辦法。
第五，還有一些剛性兌付的，像土地的出讓金，這塊是可以延期的。多個城市的政府出臺的政策已經非常明確，很多地方可以先延後幾個月緩交，這塊對經營性現金流支持是比較大的。
總之，經營性現金流主要是靠盤活一些“內存”，真正的銷售回款幫助不大。房企要靜下心想一想哪些方面能控制支出，要細化一下落實到人。
當然，最期待政府因城施策，將過去兩年實施的“五限”政策取消或放鬆，讓市場恢復它的供需平衡，其實，政策從中也是最大的獲益者。
投資性現金流方面，吳建斌建議對於投資性項目要分情況處理。
對於已經確權的項目，土地款到期需要付款，無論跟賣家還是政府都要去談，去申請延期；如果沒有確權的項目，就要衡量是不是真要買。如果當時買的時候比較勉強，那這個時候可以找一些理由不買了，或者過一段時間再說。這塊也可以節約很多資金，大的企業節約上百億的資金都是有可能的。
吳建斌認為，“黑天鵝”飛走之後，困難期度過，房企應該還是按原來的長期戰略規劃，擅長一二線城市的就繼續在一二線城市拿地，擅長三四五線城市就繼續做三四五線城市發展。不要做太大改變，只要把市場做深做透，各種政策應對到位，三四五線城市其實機會也是很多的，這次疫情影響最小的還是三四五線城市。
融資性現金流方面，吳建斌建議房企一是要用足政府及銀行等機構推出的臨時性紓困政策，二是要留意資本市場融資利好消息。
政策方面，現在很多城市推出了支持政策，比如交稅申報的延期，可以延期三個月；關於開工日期，全國人大常委會法工委也解釋了這次疫情是一次不可抗力因素，開工日期可以順延，順延時間有3個月的，有6個月的，各企業要自己去申請。房企要把政府的政策、銀行的政策用足，能擴大一些融資金額。
從實操角度來講，最近政府對於房企內地發債（公募債）有可能要放行。另外，有些房企原來想做定增的都不批，但是現在也不是鐵板一塊。疫情之下，政府可能要開閘一些定增，上市房企在這方面要留意一下。還有，境外發債是正常的，抓住窗口，就得獲得不錯的融資。
總之，吳建斌認為保現金流是當務之急，其他方面（如投資、工程款支付等）暫時停一停。核心是先順順利利地把3月份度過，這是大節點。4月份、5月份的銷售可能陸續恢復，順利地把上半年渡過。下半年各方面政策配套若到位後，售樓也會開始活躍，“春天”可能從7月份開始。（中房智庫研究員蘭亞紅整理）
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