中房報記者 苗野 北京報道
青山一道同雲雨，明月何曾是兩鄉。
2020年開年，疫情的“黑天鵝”橫空出現，讓全國各行各業遭受不同程度的影響。對於房地產行業而言，註定是坎坷波折的一年。
疫情帶來了空前的考驗，多市“封城”，不少城市的售樓處關閉、工地停工，房企基本遭遇現金流流入的“斷流”。克而瑞監測數據顯示，春節假期之後一週88個城市成交面積相比去年節後一週暴跌95%，同比跌幅由春節假期的30%擴大65個百分點，其中有29個城市與去年同期相比，暴跌100%，屬於零成交狀態。1月份，百強房企銷售金額5571.3億元，同比下滑12.7%。
不可預見特殊形勢下，房企積極應對市場變化，線上營銷全面鋪開，截至目前全口徑TOP200房企中已有143家重啟或新推出線上售樓處，“無理由退房”、“差價補償”等也成為房企促成交的手段。恆大更是打響了房企降價的重要“第一槍”，以7.5折的驚人優惠刷爆全網。
一邊是房企告急，另一邊是地方財政“餘糧”將要見底。2月12日起接連5天，西安、上海、無錫等十餘個省市陸續出臺階段性紓困新政，希望能企穩房地產市場。
值此全國戰“疫”關鍵時刻，中國房地產報特邀陽光城集團執行副總裁吳建斌就新冠疫情“黑天鵝”對房地產市場帶來影響進行深入解析，這位“地產老中醫”拋出了自己的抗疫良方，他說要保持好一金流，未來會有好的發展機會。同時，吳建斌將要出版《心若靜，風奈何》，這是一本他35年修心養性的隨筆，他期待大家喜歡。
上半年銷售很糟糕
下半年壓力很大
中國房地產報：你認為此次疫情對整個行業有什麼影響？包括影響程度、週期、人群？
吳建斌：這次疫情來的比較突然，對房地產行業的影響也比較大。我們基本判斷是2月份房企銷售額會很糟糕，3月份也不會變好。如果疫情在3月份結束不了，對房企二季度銷售的影響也會比較大，本身房地產銷售就存在慣性和滯後的問題。房企今年整體銷售規模與去年同期相比，相信會減少兩到三成。
對住宅市場影響最大的是銷售。一般企業的預算安排都是時間過半，任務過半，上半年應該完成全年目標的50%。但現在看來，上半年完成全年目標的20%——30%已經很不錯了，下半年要完成銷售目標的70%——80%，意味著下半年市場競爭會非常激烈，房企的銷售壓力及資金回籠壓力會很大。
另外，疫情對房企2——6月份這段時間的現金流影響太大，所有企業都應該在這個時間段把管好現金流擺在第一要務。當下，經營現金流和投資現金流基本停滯，只剩下融資現金流，房企的重兵也都應放在了融資環節上。如果哪家房企現金流管的不好，可能會出現債務違約。
中國房地產報：對於疫情後2020年房地產市場發展趨勢有什麼判斷？
吳建斌：長期來講，房地產行業向好的趨勢不會變，但是在大的週期裡，今年是比較難的一年，主要受疫情“黑天鵝”事件的影響。
春節之前還沒有發生疫情的時候，我判斷房地產行業會一直處於高位橫盤狀態，這個橫盤可能會持續十幾年時間，也就是說在去年16萬億元銷售額的上下波動十幾年。但是，房地產未來普漲的趨勢是不會變的，有機會在三五年內達到20萬億元的市場規模。
這次疫情對商業地產的影響也很大。商業是重資產，過去正常情況下，商業地產的投資回報就在3%——5%。疫情之後，大家真的要對商業地產進行重新評估，未來商業投資如何選擇，怎麼走，都是個巨大的挑戰。還有寫字樓受到的衝擊也不小，很多城市的寫字樓本來就供過於求，疫情中大家都採取網上辦公，也挺好的，如果這成為一種趨勢，對寫字樓影響是巨大的。
但是這次疫情對物業管理的影響是正向的。疫情期間，物業公司發揮了很大的作用，提供了很多細緻的服務，這是好事兒。從另外角度講，物業公司管理得好，創造價值的機會是很多的。為什麼從去年開始，物業管理公司股票一直漲的不錯，其實也是看好物業管理公司的未來價值。
陽光城仍然會新增土儲
中國房地產報：這次疫情對於公司發展帶了什麼樣的衝擊？有什麼改變的計劃嗎？如是否會推遲拿地以及融資計劃等？
吳建斌：2月和3月，陽光城主要做的就是安全運行，加快現金回收。比如加快回收原有的應收款，消化庫存等。
至於買地，我們現在處於觀望階段，二三月估計一塊地也不買，但要看清市場發生什麼樣的變化。過了觀望期，土地還是要大舉投資的，原來計劃今年預增的土地儲備貨值的計劃目標沒有變。陽光城在全國佈局100個城市，衡量的投資標準就是要求項目測算的淨利潤率不能低於10%，現金流回正時間不超過12個月。所以，選不選哪個項目或選擇哪個城市投資，取決於投模的測算結果而定。
疫情期間，我們還有一項工作就是跟銀行做好溝通，這是房企融資最主要的渠道，陽光城合作的金融機構也需要了解陽光城受疫情的影響和應對，所以溝通是必要的。
另外，也期待再融資市場對於房地產放開，如果定增放開，股本金才能增加，負債率就可以降低，企業才會更健康。從2016年——2019年，定增停了三年，如果定增推動成功，陽光城會更穩健。
疫情之後不會出臺更寬鬆政策
中國房地產報：參考2003年“非典”疫情，這次是否會後續對房地產行業出臺利好政策？
吳建斌：長期來講，政策對於房地產市場還是打壓的，後續也不會出臺更寬鬆的政策。短期只是針對房企遇到的困難，大約有十幾個城市出臺了一些紓困政策。我們還是期待全國因城施策，有更多的城市儘快推出一些對房企支持的政策。否則有些房企挺不過去的，出現很大流動性危機的話，影響面也會非常大。
2018年和2019年，中央政治局對房地產市場做過重要的決定，最核心的兩條：一是房子是用來住的，不是用來炒的；二是認為房地產行業不應占用國家太多的資源，不希望更多的資源再進入到房地產市場。相信這個大政方針是不會變的。新冠疫情最嚴重影響兩三個月，再長四五個月，這對於中國整個經濟體來說不是什麼大不了的事件。
中國房地產報：對於後續房地產調控政策的調整，你有哪些建議？
吳建斌：建議就兩點，一是房地產調控政策在過去幾年已經發揮了重要的作用，但現在的房地產市場比較難，在政策上建議進一步加強引導，讓市場激活，恢復市場正常的買賣，行業進入良性循環，這樣對國家經濟也有很大的助力。個別城市的“限購”可以繼續保留，讓當地的老百姓根據自己的能力去買房，這是必要的。
二是，過去兩年針對房地產市場出臺的嚴控的融資政策建議適當放開，譬如資管平臺取消了，基金管理取消了，信託前融取消了，我覺得這個政策過於嚴厲了，應該讓金融機構跟企業保持正常的市場運行行為。大家各取所需，才能實現多贏。
保持鎮定，樂觀對待
房地產依然向好
中國房地產報：這次疫情帶給你個人的最大沖擊是什麼？有什麼感觸？
吳建斌：個人感觸還是蠻大的。我建議國家對食用“野味“立法，而且執行上要嚴厲，用法律將“野味”帶離餐桌。野味是動物，也是有生命的，不能再殺害野生動物了。
我也提倡大家講究公共衛生，做到分餐制。另外要鍛鍊身體，提高免疫力。西醫講免疫力，中醫講陰陽平衡，必須要加強鍛鍊，養成良好的習慣。
最後一點，我覺得因這次疫情倒逼所有生活所需都可通過網購來實現，將來這樣的消費行為就是一個趨勢，我們要努力去適應這樣的變化。
中國房地產報：在疫情面前有什麼樣的心裡話，要我們傳遞給行業，一起為武漢加油？
吳建斌：一是，所有人要保持鎮定。這次疫情來得太突然，全國人民都慌了、亂了，謠言四起，但保持鎮定很重要。疫情已經得到國家重視，很快就會控制好。
二是，每個人要把自己管好，做好自己。企業也一樣，做好自己，不要給社會添亂。
三是，不要悲觀，疫情很快就會過去的，會像2003年“非典”一樣，很快被人們遺忘。疫情過後，我們要樂觀地對待生活，一切都會回到正軌。
四是，中國加油，武漢加油，希望儘快戰勝這次疫情。
最後，我想對同行說，在疫情沒有結束期間，一定要管好公司的現金流。疫情結束之後，房地產市場依然會蓬勃發展。對行業不要悲觀，只有堅持住，就會迎來很好的發展機會。
閱讀更多 中國房地產報 的文章
