吳建斌的兩大判斷
從現在到3月底，房企現金流是最難的
樓市的“春天”可能從7月開始
【老潘說】
房企是半個金融業
現金流，是房企之血液
但正常情況房企沒必要討論“現金流話題”，因為這是基本功，而且這些年大型房企都構建了嚴格的現金流管控體系。
但2020年極具殺傷力和破壞性的新冠狀疫情，是對高負債中小房企的“噩耗”！
意外的疫情，房企最大影響是售樓處停業、工地停工，而被迫的線上銷售更多是推廣為主，有效成交和回款杯水車薪；加之復工延遲，一季度供貨減少，房企2020年現金回款和資金還款計劃全被打亂。
疫情還在繼續，往年小陽春和返鄉置業2020年都化為泡影，房企一季度面臨前所未有的考驗。
在銷售回款冰點，融資回款受限之下，房企員工工資、供應商貨款以及土地款依舊需要支付，因此一些小型房企、高負債房企面臨資金鍊緊張。
輕則——借債，賣項目獲取資金週轉
重則——出現破產重組危機
每次危機，都是一次對柔弱房企的“重創”，也是重度洗牌的導火索。
今天，房企規模分化厲害，現金流“問題”也分化厲害。
2019年中期財報50強分析，7家房企的短債比小於1，意味現金流壓力巨大，可用貨幣無法覆蓋短期債務；同時，也有 7家房企短債比大於10，說明流動資金充足，疊加2019年年底爆發的“非常疫情”，加上2020年債券到期高峰期，的確不少房企會在2020年一季度痛苦不堪。
同樣，我們看到不少大型第一梯隊房企有些“經營性現金流”為正，且保持增長態勢；第二梯隊因為衝規模，投資較大，往往現金流處於正負數值之間，在非常時期如果管控不嚴，會面臨潛在現金流風險。第三梯隊中小房企就更是風險重重，不是點上的問題了。
此刻，非常時期，房企到底該如何做好“現金流管控”？今天推薦地產財務“老法師”吳建斌老師的務實建議。
近日，在由中國房地產報、中國房地產網和中房智庫主辦的《直面疫情挑戰：房企資金風險與應對策略》在線沙龍會議上，陽光城集團執行副總裁吳建斌受邀作了主題分享和交流。
陽光城集團執行副總裁吳建斌
疫情是壞事，但也有“間接利好”
新型冠狀病毒肺炎疫情是一個影響非常大的“黑天鵝”事件。但吳建斌認為，對房地產行業來講，其實壞事可能也是好事。
因為過去兩年以來，房地產行業調控非常嚴厲。
這次疫情之後，國家對房地產的調控可能不會像2018、2019年力度那麼大。
而中國房地產市場是個政策市，只要政策方面稍微對房地產有些放鬆或者提供一些支持，房地產市場就會健康蓬勃發展的。
房企最難是從現在到3月底
吳建斌認為，對房企來說，要關注疫情影響之下的幾個時間點。
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3月底是一個時間點，
3月底到6月份是一個時間點。
從現在到3月底，房企是最難的。
疫情的嚴重形勢從2月份可能一直會延續到3月份，到了二季度疫情會慢慢緩解，但是拖拖拉拉的可能會到6月份。
也就是說，今年上半年對房企現金流的考驗是非常非常大的。
當務之急是狠抓現金流管控
如何應對這次疫情對房企的影響呢？
吳建斌認為當務之急，還是要抓現金流，要狠抓現金流。
到今年3月底之前，房企再困難也不能讓現金流斷掉。
到了二季度可能會有些銷售回款，對現金流會有些幫助。
但是大量的支出也從2月份、3月份壓後到了4、5、6月份去了，而且4、5、6月份房企要應對的剛性兌付壓力也比較大。
所以，房企應對這次疫情短期最核心的舉措就是把現金流管好。
現金流一是經營性現金流，二是投資性現金流，三是融資性現金流。
策略一：做好經營性現金流管控
經營性現金流方面，吳建斌建議房企要做好五方面的應對。
第一，盤活庫存。
每家企業從2019年結轉到2020年都有大量的庫存，大企業有幾千億的庫存，中小企業也有幾十億到上百億的庫存， 這些庫存解決一部分，對企業幫助也是很大的。所以庫存促銷方面要想想辦法。
第二，應收款催收。
大的企業有上百億，小的企業也有幾十個億。
這些應收款包括客戶買了房沒給錢的，自己員工買了房沒給錢的，等等。這個時候要勤打電話催款，甚至動用法律手段，效果還是比較大的。
第三，監管資金的盤活。
房企有很多預售款在賬上趴著，因為很多資金是政府在監管、銀行在監管。疫情下，政府也理解房企，出了很多政策願意幫助房企渡過難關。房企要抓好這部分被監管的資金，也可以回不少的錢。
第四，正常的銷售。
線上銷售大家可能炒得很熱，其實效果會一般般的。但是能做多少是多少，能做到一千萬是一千萬。
政府也出臺很多政策協助企業在線上銷售、線上交割，這也是有利的辦法。
第五，還有一些剛性兌付的，像土地的出讓金，這塊是可以延期的。
多個城市的政府出臺的政策已經非常明確，
很多地方可以先延後幾個月緩交，這塊對經營性現金流支持是比較大的。
總之，經營性現金流主要是靠盤活一些“內存”，真正的銷售回款幫助不大。
房企要靜下心想一想哪些方面能控制支出，要細化一下落實到人。
當然，最期待政府因城施策，將過去兩年實施的“五限”政策取消或放鬆，讓市場恢復它的供需平衡，其實，政策從中也是最大的獲益者。
投資性現金流：分情況處理
投資性現金流方面，吳建斌建議對於投資性項目要分情況處理。
對於已經確權的項目，土地款到期需要付款，無論跟賣家還是政府都要去談，去申請延期；
如果沒有確權的項目，就要衡量是不是真要買。
如果當時買的時候比較勉強，那這個時候可以找一些理由不買了，或者過一段時間再說。這塊也可以節約很多資金
大的企業節約上百億的資金都是有可能的。
吳建斌認為，“黑天鵝”飛走之後，困難期度過，房企應該還是按原來的長期戰略規劃，擅長一二線城市的就繼續在一二線城市拿地，擅長三四五線城市就繼續做三四五線城市發展。 不要做太大改變。
只要把市場做深做透，各種政策應對到位，三四五線城市其實機會也是很多的，這次疫情影響最小的還是三四五線城市。
融資現金流：把政府政策、銀行政策“用足“
融資性現金流方面，吳建斌建議房企一是要用足政府及銀行等機構推出的臨時性紓困政策，二是要留意資本市場融資利好消息。
政策方面，現在很多城市推出了支持政策，比如交稅申報的延期，可以延期三個月；關於開工日期，全國人大常委會法工委也解釋了這次疫情是一次不可抗力因素，開工日期可以順延，順延時間有3個月的，有6個月的，各企業要自己去申請。
房企要把政府的政策、銀行的政策用足，能擴大一些融資金額。
從實操角度來講，最近政府對於房企內地發債（公募債）有可能要放行。
另外，有些房企原來想做定增的都不批，但是現在也不是鐵板一塊。
疫情之下，政府可能要開閘一些定增，上市房企在這方面要留意一下。
還有，境外發債是正常的，抓住窗口，就得獲得不錯的融資。
展望：樓市“春天”可能從7月份開始
總之，吳建斌認為保現金流是當務之急，其他方面（如投資、工程款支付等）暫時停一停。
核心是先順順利利地把3月份度過，這是大節點。
4月份、5月份的銷售可能陸續恢復，順利地把上半年渡過。
下半年各方面政策配套若到位後，售樓也會開始活躍，因此，2020年樓市的“春天”可能從7月份開始。
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