【老潘說】在微觀領域，我們不妨強調“人定勝天”。但在宏觀領域，要相信“形勢大於人”，要順勢而為。 那麼問題來了——如何看待2018年樓市？如何看待房地產未來5年、10年的趨勢？這就直接決定了房企當下的戰略打法和未來的佈局。
1，吳建斌預測，10年之後，整個房地產總容量或許會達到20萬億。
2，目前看來，房地產融資成本將上漲5%到10%；
3，現金流安全是企業擴張的安全底線，當去槓桿、融資大環境出現困局的時候，房企就必須加強自己現金流內生的管理，即經營性現金流的管理，這是2018年房企必須高度關注。
4，短期限制性政策不會取消，但長期來看一定會取消，因為政策會根據調控的需要和國家發展做判斷和安排。
5，過去幾年房地產公司高速發展，60-70%是併購獲得的，很多房地產公司在各個地方，把能夠併購的資源都拿了，現在越來越少，所以招拍掛是未來獲得土地最核心的渠道。
6，房地產未來依然有得玩。目前中國城鎮化發展60%，發達國家80%，還有20%的成長空間。這個變化會產生什麼結果？有錢的階層會向一線城市集中，次有錢人可能向強二線城市集中，錢不多但是想享受城鎮化成果，要向縣級、縣市級走。
7，有人預測，前10家房地產商有可能在2020年，有可能佔市場份額到50%。這是非常震撼的一件事，如果這件事情發生，這個行業的整合就基本完成了。
8，老潘也提醒，目前初步來看，第一梯隊基本保持在30%甚至更高的增長，第二梯隊保持在50%更高增長，當然這其中會有少數黑馬以超常規80%,甚至翻倍的增長。但無論如何，對大部分房企而言，你要明白，如果你的企業在調控之下，業績低速增長，比如20%，30%以下的增長，雖然是規模上漲的，但也可能是一種變相的退步，這種退步會第一時間體現在2018年、2019年的百強座次榜上。
因此老潘也提醒，在未來3、5年加速洗牌的時間窗口期內，未來房企不是不進則退，而是進“慢”了也是退步！
週末，老潘特別推薦陽光控股執行董事、陽光城執行副總裁吳建斌先生的一個演講，他以《對房地產業和融資方式的預判》為題在由格隆匯主辦、富途證券獨家冠名、中國平安全程支持的2018格隆匯"高屋建瓴"全國房地產高峰論壇做了主題演講。非常精彩，推薦給更多地產中高層。
▌第一部分：對房地產行業的預判
一、當下樓市的研判
過去幾年，特別是2015、2016年，我們房地產市場的各種前端融資非常熱鬧，錢也很多，你想融資，資金來源渠道很多。2015、2016年，房地產市場也經過了一輪大的增長，我認為最主要的還是金融市場的推動，特別是像我們當時非標型的發債市場的推動，房地產企業無論評級2A還是3A，在國內市場融資幾十億資金，或者上百億資金是非常容易的，那個時候中國國內融資比較方便，境外市場融資也比較容易。
在這個階段，我們知道信託融資、地產基金的融資，這些融資在快速增長的情況下發揮了非常重要的作用。
但是經過了兩年的發展，作為一個地產人，我深知當前融資環境發生了多大的變化。現在的融資難度非常大，融資成本也在上升，在這些方面，地產公司真的感覺面前飄了一朵烏雲，而且這朵雲很厚，就在我們頭頂上。
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房地產融資成本上升5%到10%除此之外，這兩年，特別是在房地產市場，多項政策一直在加，沒有放鬆。有人說是五限，有人說六限，差不多在房地產市場，能限制的都在使用。
對房地產公司來講，這是一個非常不利，不好的消息，市場在執行過程中難度很大，再加上融資成本也在上升。
在目前的融資市場，差不多隻有開發貸才能保持和過去差不多的融資成本水平。其他的融資工具，融資成本，從我自己操盤的角度來看，起碼上升了5%到10%。
以前已經和房地產商有合作的有些銀行或者金融機構，已經簽了貸款和約或者部分資金已經在使用，後面還有一些合同沒有使用的，差不多在這個階段、這些金融機構都要求改簽合約，或者有補充協議。
補充協議的目的，就是金融機構在資金鍊收緊的情況下，需要發展商承受融資成本上升帶來的成本。
既然是烏雲，如果來一陣風就可以吹走，這個風可能是政策風，有可能是因為其他什麼原因，這些烏雲就會被驅散。
但是在這種情況下，作為我們從事房地產行業的企業，怎麼判斷這個市場？
2限制性政策短期不會取消
我是這麼判斷的，我認為目前我們現在的限制政策，短期內不會取消。當然會有人問，多長時間才能取消？作為企業來講，戰略部門一定要做一些先行性研究、預見性的判斷。
我們在內部做過很深入的研究，我們判斷政策限制，應該還會持續兩年時間。
兩年的時間，對房產公司來講，有些企業可能就是冬天，但又有些企業可能是春天。房地產公司最主要的，是要靠強大的資金支撐，如果沒有足夠資金儲備，讓自己過好這個冬，我相信壓力是非常大的。
房地產企業從90年代開始，到現在已經走了30年的時間，我們這些做房地產的人所經歷的，就是每幾年調控一次，而且每次調控都在加碼。
目前，加碼已經到了歷史上最嚴厲的時候，至於還會有什麼新的舉措，還不知道。這個行業就是這樣，為什麼會是這樣？
就是因為這個行業表現太好了，當別的產業還處於比較艱難的時候，利潤率還處於比較低的情況下，房地產行業在蓬勃發展。
在經濟的大環境下，我們去年保持了6.6%的經濟增長，今年一季度保持6.8%的增長，這個增長趨勢也沒變。我們也知道房地產在我們國民經濟的整體裡面佔比太足，幾乎佔了這個大餅裡面的20-30%，拉動五六十個行業 。所以房地產對經濟增長貢獻是很大的，所以經濟增長只要不下滑，房地產的貢獻，就一直是很大的。
我們還有一個判斷，頭頂上的烏雲雖然短期內不會消失，但是長期應該會消失，應該政策會根據調控的需要和國家發展做判斷和安排，但因為之前畢竟不是完全的市場經濟安排，但隨著各方面的健全，各方面管理和監管到位，這些政策引導，也會逐漸市場化。
3加強現金流的內生管理
房地產企業這麼多年增長走過來，其實很多公司的管理基礎還是很差，在過冬的這個時候，我們要苦練內功。房地產企業和金融密不可分，現金流的管理，是房地產企業最核心的方面。
當然現金流我們也知道，一般包括兩方面，一個是自己的經營現金流，另一方面是融資現金流，當融資環境出現了一種困局的時候，我們必須要加強自己內生的管理。
二、房地產行業可能會出現四方面的特點
1長期利潤率趨於下降趨勢
這和巴教授的判斷完全一致，長期處於下降趨勢。到什麼程度？
整個社會平均利潤率就是房地產行業最終利潤率下降的目標。
我們也知道過去房地產行業毛利率都在40%、50%之上，而且規模又大，利潤率又高，當別的行業只有10%、7%、8%的時候，房地產有這麼高的毛利率，你想想這個行業多好？但是這個趨勢已經在逐步下降。
2品牌比質量更重要
之前是野蠻生長，原來開發房地產，只要有房子就好賣，不管房子建在哪裡，水電煤氣也不通，在那個年代，只要是房子就好。
但是現在這樣的房子就不好了，現在是品牌發展的年代，越有品牌的發展商，在市場上的房子越是好賣，品牌甚至比質量都更重要。
3開發商有可能向運營商在轉變
大家判斷房地產要轉型，到底怎麼轉，見仁見智，有很多種選擇。
我的選擇就是開發商向運營商的轉變，這個趨勢也是不可逆轉的。
4行業的集中度提高
行業集中度在過去從2012、2013年以來，集中度明顯提高，前10家房地產公司，前50家房地產公司，前100家房地產公司，在市場的佔有率逐步拔高，特別是前10家，佔到市場份額的30%、40%以上。
有人預測，前10家房地產商有可能在2020年，有可能佔市場份額到50%。
大家不可想象，有10家房地產公司佔中國十幾萬億市場的50%。這是非常震撼的一件事，如果這件事情發生，這個行業的整合就完成了。
這是我們對大勢的判斷。
三、逆向思維房地產的紅利或機會
面對烏雲，作為房地產企業來講，有時候也需要有逆向思維。
順向思維很重要，但是逆向思維也很重要。當我們在做逆向思維的時候，我們可能考慮一些因素，這些因素是什麼，讓我們產生逆向思維的結果，可能有幾種東西：
1城鎮化方向
城鎮化的方向就是國家的政策，
目前中國城鎮化發展60%，發達國家80%，還有20%的成長空間。這個變化會產生什麼結果？有錢的階層會向一線城市集中，
次有錢人可能向強二線城市集中，
錢不多但是想享受城鎮化成果，要向縣級、縣市級走。
這是國家推動的結果，也希望看到的結果。
2追求美好生活
什麼叫美好生活？
就是我們現在追求和兩三年前追求生活質量是不一樣的，什麼叫美好生活？城市交通要好，社區周邊配套要好，社區的設計要好，社區的功能要齊全，戶型要好，戶型配套的高智能化東西要到位，從房間的角度我理解的就是這樣。
這個策略沒變，我們就知道房地產的方向在哪裡，也很清晰了。
3GDP仍然是考核或者衡量一個國家水平的動能
一季度GDP6.8%，是全世界最快的經濟體，再加上我們的餅很大，在這麼大餅的基礎上，增長6.8%，這是很巨大的數據。
這個數據的背後顯示了中國經濟，目前仍然保持非常強的活力；另一方面，我們投資、在推動經濟成長。
再換一個角度看，在經濟活躍的過程中，會有一批人受益。
中國人的有錢就買房子的心態，這種做法一直沒有變化。經濟的成長過程中，又會有一批新的階層出現，他們有了錢就會買房子，更有了錢就會買更好的房子，買改善性的房子。
4房地產：淨利潤率最好的一個
房地產行業，毛利率雖然在下降，但是房地產行業的毛利率、淨利潤率仍然是所有經濟體裡面最好的一個。
在這種情況下，經過四個因素的分析，作為房地產公司來講，方向還是比較清晰的。
四、房地產核心三因素：人，錢，地
房地產行業裡面最核心的三大因素：人、土地、資金。
誰擁有了最優秀的人，你在房地產行業就有立足之地；
誰擁有了豐厚的土地儲備，你在行業就是戰無不勝；
誰擁有了更大的資金來源，你這個企業在最艱難、或者未來調控過程中，你仍然活得比別人好。
前幾天，我在微信裡看到有個土地儲備方面的排名。
有些公司目前土地儲備達到了3.1萬億的土地儲備，很簡單，正常房地產公司土地儲備一般會維持開發3年，3.1萬億正常情況下，如果各種因素能配套的話，每年銷售量就應該是1萬億。
第二第三名的房企，土地儲備是2.8萬億，再接著2.5萬億。你擁有的土地儲備在下一步競爭裡面處於主導因素。
另外是人的因素，人的因素也是房地產公司裡面最關鍵的。有些公司推行雙贏機制，有些推行雙享機制，這是為了獲取市場上最優秀的人所設的機制，就是把市場優秀的人跟公司的各種利益緊緊連在一起。我們的訴求，就是經過發展之後，企業獲得更好的收益，老闆願意把錢拿出來與我們的員工或者合夥人分享，我們很多房地產公司都在學這一套機制，這套機制目前看起來，能發揮很好的作用。
當前大家最關心的是資金問題，我找了2017年公佈業績的幾家公司的業績表，可以發現什麼呢？
碧桂園2017年業績結算2269億，毛利率26%，利潤260億，分析員分析說，預計2018年，碧桂園計劃銷售目標是7000億。
萬科去年結算2429億，淨利潤281億，預計2018年目標銷售7000億。
這張表大家應該這麼理解：
一、地產商對未來是充滿信心
你可以看到2017年碧桂園銷售5500億，如果2018年目標是7000億的話，增速還是很大的！萬科5239億的銷售規模，到2018年他的規模也可能是7000億。從這些公司列的目標來看，對未來是充滿信心的。
不管市場怎麼表現，不管大家怎麼看，也不管評論怎麼樣，這個做法，對市場未來的前景，是很看好的。
二、很多房企盈利會翻番
第二個方面，可以看到2017年這些公司的業績都是創他們歷史上的新高，但這不是新高，很快會被2018年業績覆蓋。
非常簡單，比如2017年碧桂園的銷售是5000億，結算收入是2269億，也就是說2017年，還有不少的銷售收入會到2018或者2019年才結算，如果毛利率保持不變的情況下，利潤是要翻番的。換句話說，2018年，我們所列的地產公司的盈利會翻番。
三、很多房企看好自己的前景
第三個方面，這個表只是列了十家公司，其實可以列前一百家公司，每家公司對2018年的銷售都是充滿期待的，不管市場發生什麼變化，不管現在金融市場多麼緊張，他們對市場的前景都是非常看好的。
五、2018年土地市場的特徵
土地市場呈現的主要特點：
1向縣鄉一線在覆蓋。
原來市場覆蓋大多數在一二線城市，2016年、2017年以來，已經開始覆蓋三四線城市，有的公司已經覆蓋鄉鎮。這是一個趨勢，全國覆蓋。為什麼會出現這樣的現象？
因為一線在限購，市場那麼多流動的資金、富裕的資金要找出路，出路找哪裡？一線投資不了跑二線，二線投資不了跑三線，三線跑不了去鄉鎮，資金在一步步外溢。所以土地市場現在呈現三四線市場的土地大家爭得火熱，三四線城市以下的五六線城市也開始火熱。
2城市群周邊為主要戰場。
巴曙松教授叫三大城市群，3+6的城市群結構。
分析一下房地產公司的2017年業績，會發現主要城市的城市群，特別是華南以深圳、廣州為中心的，華東上海、杭州為中心的，北京、天津作為中心的，這三個城市群帶來的銷售貢獻在每一家公司的佔比非常高。在未來還將繼續以這種態勢推進當中。
3原來專注做住宅房地產，現在實際上產城融合
比如特色小鎮，現在往這方面推進。從幾家公司可以看到，最近都在提出一種特色小鎮、產城融合的戰略。恆大拿出1000億在科技方面做項目，每家都有自己的打法，核心就是產城融合。
再接下來，就是與金融機構的完美結合。房地產公司都要靠金融機構，而項目的發展還是靠金融機構，沒有強大的資金支持，房產公司很難發展。房地產的利潤，就來自兩部分，一個是銷售收入，一個是融資帶來收入。
六、房地產開發模式之變
第一，房地產公司的高週轉仍然是利器。
最近網上可以看到很多公司，不但簽出很多文件，希望項目上加快週轉，為什麼會這麼做？其實很簡單，因為現在的融資成本上升5-10%。這5%到10%通過什麼方式，可以讓融資成本既能接受又能推動產業加快發展？
你的施工期、銷售期要短、資金迴流越快，那麼你在市場競爭就具有優勢，如果借到一筆10%利率以上的資金，原來別人6個月就能銷售，而你放5年才銷售，這個最後的結果差別非常大。
第二個特點就是限價，採取合作開發的策略。
我們現在有一塊地，三五家房地產公司大家共同去做。既然不能做最大化，那麼價格不要談得太高，發揮自身優勢，每個人在市場份額裡面仍然可以分。
第三個是併購基本過去了。
過去幾年房地產公司高速發展，60-70%是併購獲得的，很多房地產公司在各個地方，把能夠併購的資源都拿了，現在越來越少，所以招拍掛是未來獲得土地最核心的渠道。
我認為：招拍掛，舊改以及產城融合有可能變成下一步獲得土地的主要來源。
▌第二部分:對房地產業的總趨勢判斷
剛剛已經提過，對房地產公司來講，人、土地、錢三者不能缺一。
當人的問題解決好，要解決土地問題，當土地問題解決好，要解決錢從哪裡來的問題，錢有很多途徑可以獲得，不是單單的營運收入，並不是沒啥事可以做。
總而言之，我對房地產市場有一個粗略的判斷。
如果人到位、土地到位、資金都到位了，那麼這家公司在房地產行業裡做的就不錯
我對房地產預測：以現在的發展速度或者各種因素的具備之下
10年以後房地產市場總量有可能是20萬億。
做一個假設，銷售面積不變，我對銷售價值做3%的提升，10年以後就是20萬億的市場，這是有可能發生的。
我最近去了好幾個城市，特別是西部一些城市。像西安、昆明，包括深圳在內，一線城市房價從數據來講是有所下降，但這不一定是真實的，西部的城市增長都是50%或以上。所以全國普漲的情況下，保持3%的遞增，有可能在10年後，我們市場總額就是20萬億。
在20萬億的市場裡面，我認為強者更強，特別是前20強的公司會表現非常優秀，佔比提高，特別是未來3-5年還會保持40%、50%甚至一兩倍的成長。
另外，就是強強合作會更多，大的地產商和大的地產商合作。
大的地產商跟擁有土地的土地商圍繞土地的合作，這種合作趨勢非常明顯。
中小地產商不是沒機會，只要有能力，以共存的立場把擁有的土地拿出來，合作為主，發揮自身的優勢。
另外一個在打法還是高週轉，房地產公司化解風險最根本的就是高週轉，越快越好。
很多公司的錢可能是一塊錢週轉一年一次，如果一塊錢一年週轉兩次活或者週轉三次，效果就會很好。
房地產市場能實現高週轉，最核心的通道就是住宅房地產，住宅房地產市場需求量非常大，不會枯竭，也沒有到天花板。
除了正常需求以外，我們還有對美好生活的追求的需要，這個可能永遠不會變，這是件好事。還有一個需求是產城融合，最後一個是產融的結合，這是未來房地產最重要的趨勢。
溫馨提示：如果你對2018年樓市和地產趨勢有什麼不同看法，歡迎加老潘微信dczcpyt交流（註明城市-公司-姓名，非誠勿擾）。
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