地產總裁內參，專注地產30強之變
文\潘永堂
喜歡巴曙松的主持
問得準，控得住，幽默中，透露強思辨！
如何看待731政治局會議對房地產的影響？
融資難、調控緊趨勢下2019年房企怎麼辦？
房價太複雜，2019年的中國房價降還是漲？
問題很常規
但因為中國樓市正處於多重迷霧、中美貿易戰、中國經濟憂慮、行業深度洗牌的大背景，因此，簡單的問題，反而很難給出明確的、精準的答案。
但巴曙松不管，他大膽行使主持人的“特權”，問題犀利，不容大佬敷衍，反覆質疑，連環追問，更是反覆提醒大佬——
今天各位地產大佬的言論和2019年房價預判，我們2019年博鰲再來驗證，請在場全國記者記錄作證！
這樣的強調，讓每個大佬發言既要言之有物，又要慎重客觀，也增加了沙龍的火藥味和觀點的精彩性。
的確，嘉賓的名單很有分量，也很壯觀
中原集團主席兼總裁施永青；
旭輝控股董事兼主席林中；
禹洲集團董事局主席林龍安；
五礦地產黨委書記、總經理何劍波；
寶能集團高級副總裁、寶能地產總裁餘英；
陽光控股執行董事吳建斌；
遠洋集團執行總裁諶祖元；
金科地產聯席總裁方明富；
……
圖注：座無虛席的觀點博鰲論壇
如何看731會議？如何看2019年房價？如何看樓市走向？觀點正在交鋒中。。。
巴曙松提醒
調控以前沒這樣嚴厲的表達，這是第一次
房地產是政策市
731政治局這個政策，房企不瞭解不行！
在巴曙松看來，7月31號中央政治局研究經濟形勢的公告裡面對房地產的表述——這是各種正規的文件裡面第一次這麼嚴厲的表述。
以前是說抑制房地產價格過快上漲，意思就是說漲多漲少你別漲太快了。這次用的詞是“控制房地產幾個上漲”。
漲都不讓漲了，以前沒有這樣嚴厲的表達，這是第一次。
對比4月份政治局會議，用的詞是“促進房地產市場健康發展”，當時認為還不是太健康，但是還是要發展。而且國務院常務辦公會的公報裡面對房地產就沒提，所以對比這三個公報，巴曙松的體會是，至少在政策的定調來看，雖然在金融方面有所放鬆，但實際上對房地產政策表述的嚴厲程度是上升的。
在國務院發展中心待了十幾年的巴曙松表示：“我看中央文件的體會是，你讀得特別順口的，讀得特別邏輯嚴謹、流暢、排比的其實可以不用特別重視，基本上那是寫字班子反覆改、琢磨的，而最核心就是要讀那些新的，跟原來不一樣的，那一定是領導要求改的。”
另外就是讀起來前後不順口的，看起來前不著村、後不著店的話，那才是最重要的，肯定是最後要定稿的時候，領導說這裡要再加一點。
按照這個邏輯，控制房地產價格上漲——這段話還不能不重視。因為這是在政治局公報第一次這麼表達。
房價不漲，這將開啟房地產未來一個重要新格局、新篇章！
施永青觀點“很直接”
不贊成對“價格”直接調控，會有負效應
對731會議，地產教父施永青怎麼看了？
施永青表示：“中央的態度是很明確的，就是感覺到房地產的價格過度上升，對民生有影響，比如年輕人都在一線城市可能都很難買得起房子。其次就是資源錯配，國家要有一個平衡發展，但是現在都是做房地產才賺錢，所以他不想資源過度的流到房地產裡面去。”
控制房地產價格上漲？
施永青覺得是不容易做得到的，而且現在國家調控房地產是用宏觀的方法調控，比如說貨幣政策、利率、銀行的某些信貸的要求都可以，但是直接調控這個價錢，施永青是不贊成的。
圖注：儒雅的地產教父 施永青先生
它本來可能是為了金融風險方面想減少這個泡沫，但是施永青理解，價格是市場的最重要的信息，現在連價格都控制了，就是沒有反映市場的真正的情況，沒有價格信息，定出來的政策就會出現很大的失誤，這是很危險的。
為什麼了？施永青還擔心這個調控產生很壞的影響。
一是價格不可能永遠停在一個階段，它在一個高峰上，要麼掉到那邊，要麼掉到這邊，它不可能永遠在中間，停是停不了的。
為什麼停不了呢？
因為現在中國的租金回報率才1.5%到2%，為什麼有這麼低的租金回報率呢？因為大家覺得房價會上升，可以補償租金回報率不夠的問題，如果價格不上升，你這個租金回報率就變成不合理的投資，價格就要下來，使這個租金回報率合理化，這樣一來價格就要跌，不可能不跌。
從現在國際的形勢，中國經濟發展到這個水平，和整個公務員系統的管理效率來說，我認為中國的經濟出現調整的機會是大的。
以前房價不用調整的，因為經濟增長很快，在上面等一段時間，你追平以後又可以上升，所以中國的房地產在這20多年來沒有真的大的調整。
但是未來如果經濟跟不上，那麼就可能會出現房價的大調整！
林中談地產的6個迴歸
談房價：2019、2020年房價都比較平穩
面向未來，林中有個醒目的觀點，即未來3到5年，中國樓市會有6大回歸：
市場迴歸平穩
土地迴歸理性
增長迴歸質量
房企迴歸穩健
產品迴歸生活
行業迴歸製造業
回到731會議和房價預判，林中開門見山，他認為如今房地產進入一個新形勢，2019年房價是平穩的。
圖注：被譽為地產戰略家的旭輝林中先生
房地產行業在中國城市的發展進程中，不管怎麼樣調控，它的體量擺在那裡，它都是對國民經濟有比較重大影響的行業。但是這個又是一個“給點陽光就燦爛”的行業，所以回過頭來看731會議出臺的說法和政策背景。
2018年6月份統計局發佈的70個大中城市的指數，大部分還是漲的，說明這個市場還是有溫度的，市場還是沒有降溫。
到現在，目前來看，中央是有收有放！
即中央希望應對外部世界的變化，應該稍微保持一個適度寬鬆的貨幣政策，也就是最近貨幣投放和信貸寬鬆，當時中央擔心的是這個寬鬆之後，會更進一步刺激房地產價格的上漲，所以要求對沖，而且這個上漲也是政府不願意看到的。同時，因為不希望房地產快速的上漲才有可能在貨幣政策上放鬆，以及在對沖行政上收緊，最終確保房價不上漲。
2019年的房價，林中認為應該是平穩的，他對黨和政府非常有信心，他認為黨和政府想強調的東西一定能做得到。的確這一點，
很多經濟學家也強調，中國政府聚焦想做好一件事，是沒問題的。同時，有著地產戰略王美譽的林中還認為，房企對很多事情的預測要提早做判斷，旭輝內部的認為是，大部分的城市2018、2019、2020年房價都會比較平穩。對公司經營也不會有什麼大的影響。
林龍安：禹洲的發展觀
房價不漲：這是給房地產定性，定性、定性
上個月剛列席了人大預算委的會議，禹洲林龍安也強調，731會議房地產政策，的確是歷史以來最嚴峻的，可能是秘書改到最後，領導說要加上這句話，給房地產行業一個定性。
首先，房地產是一個民生工程，從長遠來講，房地產業又有金融的性質，所有產業鏈中負債比例最高的就是內地的房地產業。香港所有的地產業的負債比例基本上是在20%到30%之間，我們的負債幾乎都是在70%到500%之間。所以從中央層面來講，肯定是從嚴來管控整個產業的發展，更涉及到民生方面的發展。
其次，針對房地產內部，房企可能面臨一系列調整和洗牌。
房企今年衝萬億，明年還能衝萬億嗎？
房地產業未來的走向，深圳已經推出一個政策，已經不讓賣了，接下來北京、上海可能都不讓賣了，再下來杭州也不讓賣了……未來就是以租賃為主，未來銷售的量肯定是減低的，而不是增多的，促使著房地產行業一系列的調整，針對民生工程，國家有長遠的戰略佈局，我們房地產業內部，特別是企業內部要有一個洗牌，要自己自行洗牌，或者自行革新。
其三，房企是不是說還是要衝量？
大家都在衝量，林龍安對禹洲發展，也一直強調三架馬車並舉：
第一、沒有盈利的項目不要去做，還是要做到利潤最大化；
第二、要控制一定的負債比例；
第三、還要有一定的量，如果沒有量，你的行業地位也上不去。
所以要這三個方面同時考慮，單獨談量、談規模是沒有意義的！
會上，林龍安也強調自己與內地的三大評級公司和國際的四大評級公司溝通的時候達成了一個共識——未來內地和國際評級公司評價一家房企——看的是你的戰略佈局，還有你的盈利空間的實現，是你的權益的體現，是你對股東利益的體現。
所以林龍安判斷是，房地產行業的革新時代已經來了！
何劍波的2個字
731政策核心2個字：一個穩，一個防
五礦對731文件，的確很認真地學習了，而且還是專門跑到博鰲來學習（此處老潘會心一笑）。
實際上看政治局這次公報裡面的一些提法，你要看哪些不同，要看跟以往不一樣的地方。有哪些不一樣了？
首先是外部環境出現了明顯的變化，這一點是過去多少年都沒有的，可能在2008年金融危機的時候有過這樣的說法，已經多年沒有出現過這樣的情況，那就預示著未來的一些風險。
其次，提出六個穩，歸根結底就是要穩投資、穩就業、穩金融、穩匯率等等。
其三、對房地產提出了堅決防止房地產價格上漲，這就跟過去有很大不同，過去是防止過快上漲。我相信防止過快上漲時，之前肯定在發生著過快上漲，所以它才會防止，而今天提出防止上漲，是不是過快上漲的問題已經解決了，可能還在漲，但是現在基於大局考慮，是直接變為防止它上漲，那就要保持房地產價格的平穩 。
所以何劍波覺得，這次會議核心就是2個字，一個字是穩，一個是防——這是這次的公報給人印象最深的。
對於2019年房價會怎麼變化了？
對此，何劍波強調，“這個行業肯定會有一個天花板，商品房的天花板肯定是有的，再加上我們現在對房價的限制，我認為在未來一年，房價應該是保持平穩的，不會出現一個顯著的上漲。”
但如果是房價穩定了，不漲了，房價能不能長期穩住呢？它會不會跌了？這是何劍波更強調的反問。
對此，何劍波提醒，如果未來房價穩定的預期實現了，那麼反而可能有下跌的壓力。
因為房價不漲了之後，很多人買房不會那麼著急了，投資、投機的也沒了，這個市場裡最活躍的因素是投資、投機，如果說真正房價穩定了，達到中央要求了，說今年的房價增長百分之零點幾，何劍波相信沒有誰會著急買房——因為我今年買、明年買、後年買都一樣。
這個時候從賣方而言，有的人要賣可能會賣不出去，時間長了他會著急，他可能就會房價降一點，市場就會往下走。
另一種風險也會出來，即房價如果往下走，風險在哪兒？往下走就不穩了，剛才說了我們要穩定，現在的經濟要穩定、房地產要穩定，如果說往下走的話，房地產牽涉到就業、金融，牽涉到其它很多方面，可能會出現一些問題。
餘英：落袋為安、趕緊賣掉三四線
上漲預期沒了，土地價格一定會下降
對於731會議，餘英首先就表態了：“我非常認真地學了，也非常相信不讓漲真的就漲不了，因為中央會給地方政府下指標，誰漲了就要拿掉誰的烏紗帽。”
今天很多城市房子什麼價格開盤已經定好了，不是開發商定的，是有關部門定的。
讓你賣多少錢就賣多少錢，有些地方還要炒房票，要交茶水費。這次中央文件這麼堅決，一定能夠在數據上，在統計等等方面能夠做到。由於上漲預期沒有了，最近又出臺一個政策，就是提出終身負責制，央企拿了地王的可能明年還賣不了，民企沒事，虧了5個億，這個樓盤賣了也就算了。
反過來，三季度到明年，出讓的土地價格一定會降下來，因為沒有預期了，再加上賣一個樓盤虧了5個億，大家也就不買地了。
那麼，未來樓市格局會變化，可能下一步業界會把房價不漲作為一個先決條件，再來決定下一週期的開發？因為以前731會議之前還有僥倖心理，想著哪一天可能就放開了，可能三季度，也可能四季度，也可能明年一季度，而現在，開發商估計連這個想法都沒有了，因為中央的決心太堅決了。
2019年房價會如何走向了？
餘英表示:“未來北上廣深還行，一線城市的中心區需求量大，能頂住，其它城市價格可能真的要往下走了，所以我判斷今年年底到明年開會之前，可能有些地區分化很嚴重，有些地區反而可能要救市。”
會上，餘英更是直接建議，未來樓市分會很嚴重，有些投資在三四線城市的，或者有些三四線城市土地，建議大家趕緊賣，落袋為安；
如果投資的，趕緊把三四線賣了，把錢收在手上。
巴曙松反問、如果大家都這樣想了，那麼賣給誰了？
對此，餘英笑談——這個市場，總有些人不信，那你就賣給他，總會有接盤俠的。
吳建斌
2019年二線（省會）城市房價可能會上漲
對於堅決遏制房價上漲，吳建斌的態度認為這個嚴厲的決策或者決定，其實是可以理解的！
今年房地產市場，特別是前幾十家，家家銷售的都不錯，特別是1—7月份增量非常好，有的城市的價格大幅提升。比如一線城市漲得少一些，二三線城市漲的還是比較多的。
事實上，國家的確採取了一些政策，包括多個方面的限制的政策，其實已經想到了房地產市場有一個平穩的發展，但是今年各家銷售不錯，價格也上升了很多，所以中央會採取更加嚴厲的措施，想把這些東西壓下去，變成一個平穩的市場——從這一點來講，這是可以理解的。
價格，確實是很複雜的一個因素。
受很多因素的影響，你要遏制價格的上漲，我們就想這個政策會是什麼呢？
現在已經限價了，由於限價，一線城市個別樓盤實際上是過去兩年買的地，出現了一些虧損，所以有的就不賣，這樣帶來的後果是什麼呢？吳建斌預計有些房地產公司的資金鍊上會產生比較大的影響。另外一方面價格會有一些向下的鬆動，就會產生若干的虧損，如果你是上市公司，你怎麼去向你的股東交代？所以一連串的問題可能就會引發。
尤其是過去2年，出讓了很多新的土地，而且價格比較高，比如拿了地王的開發商，未來壓力會比較大。
2019年房價如何走？這不好整體評價。
因為中國的市場太大，幾千個城市，各個城市之間是不平均的，所以，吳建斌的答案是——有的城市的價格還會保持上漲，比如二線城市可能會上漲，尤其有些省會城市會2018年上漲。
遠洋總裁諶祖元
2019年一二線會變好，三四線會相對變弱
遠洋總裁諶祖元的答案有點不一樣。
他說，其實在去年下半年，這個政策在局部地區已經實行了，就是不準房價上漲，主要在一線城市和重點二線城市。比如深圳從去年就開始了，而且還得每個月都下降，你申報這個盤的時候還得要下降，從去年就開始了，只不過這次出這個文是想全國範圍推開，這是第一個。
從它的初衷，我想大家都非常容易理解，就是每一次貨幣寬鬆，可能直接帶來的中央最不願意看到的，就是房價一輪上漲，而且每次上漲的幅度都比它想象的更大，然後那個行業所佔的GDP的總量還更高，這是它不想看到的，所以做一次重申。
為什麼不想看到呢？我覺得確實從某種意義上來講，他可能認為這是不健康的，也擠佔了實體經濟未來的發展。
巴曙松反問，難道把它按住了，房價下跌了，實體經濟會受益？
對此，諶祖元的回答是：“我覺得應該是這樣，我個人一直認為這次的流動性釋放，政府有很多管控手段，貨幣直接流向房地產市場是不太可能的，至於間接釋放過來，畢竟是釋放了貨幣，對房地產是有間接受益的，直接受益可能性是不大的，國家一定會控制住。”
2018上半年儘管房地產整個成交還是總體增長的，但是一線城市價格是下降的，上漲主要都在三四線城市，以及一些傳統的弱二線城市。
水分輪流轉，對2019年，諶祖元覺得2019年一二線樓市可能會比今年上半年表現更好，但是2019年三四線可能不會有2018年上半年這樣好的表現。
金科總裁方明富
上漲5%到10%，2019年，房價穩中有升！
2019年房價如何走？
金科總裁方明富首先笑談問題太直接，因為預測房價，的確是很難的事情。但同時，方明富給出了相對明確的答案。“我的判斷是這樣的，2019年的房價是穩中略升，不會降。”
今年大家看到房價基本上保持穩定，略有上升，實際上政府已經把價格下降了。
現在一二手房倒掛這麼大，周邊二手房賣3萬，政府給新房批的只有2萬，已經把價格預期拉下來了，現在政府控制價格就已經控到底部了。政府現在控制的這個價格原則上已經嚴重倒掛了。
從全國平均的趨勢來看，方明富認為它是略有上漲的，大約在5%到10%左右，但是在有些局部的城市，在政策高壓的地方，可能有這種下降的現象。
為什麼是5%到10%的漲幅？
方明富表示，核心是基於房價的預測在平穩的基礎上略有提升，同時在有些局部高壓的城市，可能有下跌的個案，但是我認為它應該不是常態。
而且，現在政府定的價已經比二級市場低了，已經給你找了一個底。
小結
關於放水，中央明確提出資金不能進入房地產行業？
對這個問題，巴曙松表示：“前兩天有一銀行董事長到我辦公室聊天，我說你看房地產現在專門拿出來控制，看來錢松也是滴灌式的松，不能流到房地產市場裡面。但這個董事長跟巴曙松說——其實，以前每次也是這麼要求的。”
但是這一次外部環境會有一些不一樣。
該董事長表示：“這一次實體經濟已經受傷了，你現在讓我貸款的這些實體項目，要麼就是資金緊張，要麼就是庫存很多，基於安全和收益考慮，我也不敢貸。所以，我預計到了年末，如果還有貸款額度沒放出去，可能也會考慮房地產，因為房地產相對靠譜。”
對這個富有邏輯的說法，其實恰恰是中央最擔心的。
但巴曙松也感嘆，銀行的做法也是可以理解的。
巴曙松表示，我也做過銀行行長，手裡總有點潛在客戶群，如果我現在手裡裝的客戶群比如實體客戶群基本上都受到了傷害，那麼，這就不是我願意給的目標客戶，所以我也得先等等、先看看，等到年底的時候，我還是把它投到房地產裡面。”（以上內容老潘根據現場嘉賓演講整理，未經審閱，僅供參考）
【溫馨提示】如果你對2019年樓市有什麼不同看法，歡迎加老潘微信 dczcpyt交流 ，請註明"城市-公司-姓名"，非誠勿擾。
專注地產30強之變！
地產總裁內參
努力為地產總裁提供“有營養”的內參資訊
A，趨勢篇：中小房企還有未來嗎？
B，標杆篇：30強房企們，他們在幹嘛？
C，專業篇：房企如何打造“專業戰鬥雞”？
17，產品力
閱讀更多 地產總裁內參 的文章
