貝殼研究院聯合和訊網
前幾天聯合發起一次
“疫情下的住房消費者預期調查”的調研。
（圖片來源於調研表，調研表地址：https://www.wjx.cn/jq/55877608.aspx）
對於危機中蘊含著什麼樣的機遇，行業研究機構的嗅覺一向比較敏感。
貝殼研究院的調研已經結束，調研結果尚不得而知，但肺炎疫情對人們生活方式以及生活觀念將產生巨大的影響，這一點是毋庸置疑的。
千萬別以為疫情過後，一切照舊。
需求並非顯而易見的，疫情過後，誰能最先發掘住宅客戶真實的需求變化，並從設計角度做適當的回應，將需求體現在產品設計中，產品就會多一份競爭力。
作為地產設計管理從業人員，幫主試著梳理一下“冠狀病毒肺炎疫情對住宅產品設計有哪些影響”。
一、觀念
疫情帶來的首先是人們觀點上的影響。
在疫情中口罩的脫銷，大家切實的發現，有錢並不是萬能的，健康才是真正的第一位。
“年輕時，拿命換錢。年老時，拿錢換命”的觀念或許不再深入人心，工作與健康應該取得平衡。
觀念的改變，直接影響個人方方面面的決策，包括工作、購房等等。
作為房企，應及時關注到潛在客戶的觀念的變化，並在產品設計中進行體現。
二、WELL認證
WELL認證是一項健康建築認證標準，作為廣為人知的LEED認證和綠色建築認證的補充，主要從
空氣、水、營養、光、運動、熱舒適、聲環境、材料、精神、社區、創新等多個類別關注建築中的人的感受。 (新的WELL v2條款，來源於WELL官網
WELL認證官方網站 https://www.wellcertified.com/zh-cn/）
2015年3月24日，綠色建築認證協會（GBCI）和國際WELL建築研究所（IWBI）正式將WELL建築標準引入中國。
目前國內僅一小部分高端酒店、辦公、公寓、住宅等有做WELL認證，並作為項目的噱頭或者賣點。
（WELL認證等級圖標
WELL認證官方網站 https://www.wellcertified.com/zh-cn/）
疫情過後，當健康理念深入人心，取得WELL認證的住宅，對於購房者而言將更具競爭力。
新風系統、淨水系統或許成為住宅產品的標配。
三、戶型
良有方於2月7日發佈了《一個“宅家抗疫”的理想戶型，2.0版本來了！》，通過戶型設計，在入口處增加設備平臺，有疫情時，可作為室外和室內的過渡空間，進行消毒等處理，算是半汙染區。
（良有方文章中的戶型，主要亮點為“入戶消洗”和“雙鑰匙房”）
幫主前幾天也跟良有方做過交流，雖然這個戶型還存在核心筒等諸多問題，但“入戶消洗”+“雙鑰匙房”的思路非常好。上面的文章推薦大家閱讀。
“入戶消洗”的解決方式是在原有戶型上增加“半汙染的過度空間”，也即是良有方提出的“設備平臺”。
但基於現實情況的考慮，至少在深圳，因規範原因，暫無法實現設備平臺不計面積。
也就是說，“設備平臺”並不是免費的，客戶需要為這部分“半汙染的過度空間”付費。這樣一來，這個戶型的落地性就大打折扣。
“雙鑰匙房”本身並不是新的概念，一大一小兩個戶型，大戶型自己與小孩住，小戶型老人住，平時可相互照顧，又可避免因生活習慣的不同而產生家庭矛盾。
疫情中，如果家庭中有人不幸感染，馬上可將一個戶型單位分離出來作為“隔離戶型”，以避免傳染給更多的家人。
但雙鑰匙房這種產品，因為限購的原因，實際上應為一套房，一個不動產證。
所以在設計之初，就應該考慮清楚，兩個戶型“可分可合”的需求。
有興趣的研發設計師，可在上面戶型的基礎上做進一步優化，以提高其落地性，納入標準化戶型庫中。
四、衛生間
2月1日，深圳市第三人民醫院最先在某些新型冠狀病毒感染的肺炎確診患者的糞便中檢測出新型冠狀病毒。
目前為止，雖未有權威醫療機構明確確認新冠病毒可通過“糞口傳播”，但糞便中檢測出新管病毒，本身就值得我們警惕。
2003年SRAS期間，香港的淘大花園感染確診和死者分別為321人、42人，佔香港總體感染者和死者的比例分別高達1/5和1/7。
這其中，E棟感染人數又佔去了淘大花園小區總感染人數的41%，接近一半。
後續專家根據排查結果，終於弄明白了淘大花園E座的病毒傳播路徑圖。
（淘大花園E座病毒傳播路徑圖，圖片來源於網絡）
這張圖反映了三個問題：
1、存水彎可有效阻擋病毒從排汙管傳播到衛生間。
2、衛生間排風機的啟動，提高了病毒通過地漏進入衛生間的可能。
3、室外天井的“煙囪效應”，直接導致了病毒在上下樓層間傳播。
衛生間是一個建築中最易藏汙納垢，滋生細菌，傳播病毒的地方。
因排汙需要，上下層的衛生間通過豎向排汙管道相連，如果本層的管道氣密性發揮不了作用，上層衛生間裡糞便中的病毒可通過管道進入自家房子。
前車之鑑，後車之師。
衛生間的管道氣密性等問題，將會成為住宅客戶關注的新問題。
五、書房
在過去，餐客廳臥室等主要居住空間為首要考慮的因素，書房並不是一個居住空間的剛性需求。
絕大多數書房都只出現在120平方米，四房戶型或者更大面積的戶型中。
因疫情影響，大多數企業選擇居家辦公，對於員工來說，一個獨立的書房成為剛性的應用場景需求。
幫主也居家辦公一週了，沒有獨立的辦公場所，沒有工作的儀式感，確實非常的不方便。
雖說疫情終究會過去，大多數人線上辦公，居家辦公的場景需求將不復存在。
但隨著社會發展，會出現越來越多的自由職業者，自媒體人，帶貨網紅，主播等，對獨立工作間的需求將會不斷增加。
在戶型設計中，70平方的兩房，90平方的三房如何平衡臥室與書房之間的矛盾？產品研發人員有何對策？
六、其他
物業管理從沒有像在這次的疫情中一樣，發揮過重要作用。
作為最基層的社區管理服務單位，疫情期間，封閉小區、進出登記、體溫檢測、消毒清潔成為常規操作，有的小區物業甚至會免費發放口罩，消毒劑，提供蔬菜上門服務等。
好的物業和差的物業，差別巨大。
物業管理的價值將被重新評估。
還有小區醫療配套，步行五分鐘範圍內的生活配套等等，都將成為購房者考慮的重點。
七、結語
不管是WELL認證，還是衛生間管道氣密性，新風系統、淨水系統成為標配、抑或是戶型中的“消殺空間”和“雙鑰匙戶型”、“書房”的靈活分割等，這一系列的優化及增配，一定會增加房企的研發及建設成本。
如何平衡成本、售價以確保產品領先的競爭力又是另外一個話題，需要房企各部門的協作，不是設計單專業可以決定的。
不管如何，疫情過後，房企針對疫情所“增配”的產品，一定不遠了。
對於購房者來說，可選擇的機會更多。
以上文章來源於地產設計幫 ，作者幫主
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