贝壳研究院联合和讯网
前几天联合发起一次
“疫情下的住房消费者预期调查”的调研。
（图片来源于调研表，调研表地址：https://www.wjx.cn/jq/55877608.aspx）
对于危机中蕴含着什么样的机遇，行业研究机构的嗅觉一向比较敏感。
贝壳研究院的调研已经结束，调研结果尚不得而知，但肺炎疫情对人们生活方式以及生活观念将产生巨大的影响，这一点是毋庸置疑的。
千万别以为疫情过后，一切照旧。
需求并非显而易见的，疫情过后，谁能最先发掘住宅客户真实的需求变化，并从设计角度做适当的回应，将需求体现在产品设计中，产品就会多一份竞争力。
作为地产设计管理从业人员，帮主试着梳理一下“冠状病毒肺炎疫情对住宅产品设计有哪些影响”。
一、观念
疫情带来的首先是人们观点上的影响。
在疫情中口罩的脱销，大家切实的发现，有钱并不是万能的，健康才是真正的第一位。
“年轻时，拿命换钱。年老时，拿钱换命”的观念或许不再深入人心，工作与健康应该取得平衡。
观念的改变，直接影响个人方方面面的决策，包括工作、购房等等。
作为房企，应及时关注到潜在客户的观念的变化，并在产品设计中进行体现。
二、WELL认证
WELL认证是一项健康建筑认证标准，作为广为人知的LEED认证和绿色建筑认证的补充，主要从
空气、水、营养、光、运动、热舒适、声环境、材料、精神、社区、创新等多个类别关注建筑中的人的感受。 (新的WELL v2条款，来源于WELL官网
WELL认证官方网站 https://www.wellcertified.com/zh-cn/）
2015年3月24日，绿色建筑认证协会（GBCI）和国际WELL建筑研究所（IWBI）正式将WELL建筑标准引入中国。
目前国内仅一小部分高端酒店、办公、公寓、住宅等有做WELL认证，并作为项目的噱头或者卖点。
（WELL认证等级图标
WELL认证官方网站 https://www.wellcertified.com/zh-cn/）
疫情过后，当健康理念深入人心，取得WELL认证的住宅，对于购房者而言将更具竞争力。
新风系统、净水系统或许成为住宅产品的标配。
三、户型
良有方于2月7日发布了《一个“宅家抗疫”的理想户型，2.0版本来了！》，通过户型设计，在入口处增加设备平台，有疫情时，可作为室外和室内的过渡空间，进行消毒等处理，算是半污染区。
（良有方文章中的户型，主要亮点为“入户消洗”和“双钥匙房”）
帮主前几天也跟良有方做过交流，虽然这个户型还存在核心筒等诸多问题，但“入户消洗”+“双钥匙房”的思路非常好。上面的文章推荐大家阅读。
“入户消洗”的解决方式是在原有户型上增加“半污染的过度空间”，也即是良有方提出的“设备平台”。
但基于现实情况的考虑，至少在深圳，因规范原因，暂无法实现设备平台不计面积。
也就是说，“设备平台”并不是免费的，客户需要为这部分“半污染的过度空间”付费。这样一来，这个户型的落地性就大打折扣。
“双钥匙房”本身并不是新的概念，一大一小两个户型，大户型自己与小孩住，小户型老人住，平时可相互照顾，又可避免因生活习惯的不同而产生家庭矛盾。
疫情中，如果家庭中有人不幸感染，马上可将一个户型单位分离出来作为“隔离户型”，以避免传染给更多的家人。
但双钥匙房这种产品，因为限购的原因，实际上应为一套房，一个不动产证。
所以在设计之初，就应该考虑清楚，两个户型“可分可合”的需求。
有兴趣的研发设计师，可在上面户型的基础上做进一步优化，以提高其落地性，纳入标准化户型库中。
四、卫生间
2月1日，深圳市第三人民医院最先在某些新型冠状病毒感染的肺炎确诊患者的粪便中检测出新型冠状病毒。
目前为止，虽未有权威医疗机构明确确认新冠病毒可通过“粪口传播”，但粪便中检测出新管病毒，本身就值得我们警惕。
2003年SRAS期间，香港的淘大花园感染确诊和死者分别为321人、42人，占香港总体感染者和死者的比例分别高达1/5和1/7。
这其中，E栋感染人数又占去了淘大花园小区总感染人数的41%，接近一半。
后续专家根据排查结果，终于弄明白了淘大花园E座的病毒传播路径图。
（淘大花园E座病毒传播路径图，图片来源于网络）
这张图反映了三个问题：
1、存水弯可有效阻挡病毒从排污管传播到卫生间。
2、卫生间排风机的启动，提高了病毒通过地漏进入卫生间的可能。
3、室外天井的“烟囱效应”，直接导致了病毒在上下楼层间传播。
卫生间是一个建筑中最易藏污纳垢，滋生细菌，传播病毒的地方。
因排污需要，上下层的卫生间通过竖向排污管道相连，如果本层的管道气密性发挥不了作用，上层卫生间里粪便中的病毒可通过管道进入自家房子。
前车之鉴，后车之师。
卫生间的管道气密性等问题，将会成为住宅客户关注的新问题。
五、书房
在过去，餐客厅卧室等主要居住空间为首要考虑的因素，书房并不是一个居住空间的刚性需求。
绝大多数书房都只出现在120平方米，四房户型或者更大面积的户型中。
因疫情影响，大多数企业选择居家办公，对于员工来说，一个独立的书房成为刚性的应用场景需求。
帮主也居家办公一周了，没有独立的办公场所，没有工作的仪式感，确实非常的不方便。
虽说疫情终究会过去，大多数人线上办公，居家办公的场景需求将不复存在。
但随着社会发展，会出现越来越多的自由职业者，自媒体人，带货网红，主播等，对独立工作间的需求将会不断增加。
在户型设计中，70平方的两房，90平方的三房如何平衡卧室与书房之间的矛盾？产品研发人员有何对策？
六、其他
物业管理从没有像在这次的疫情中一样，发挥过重要作用。
作为最基层的社区管理服务单位，疫情期间，封闭小区、进出登记、体温检测、消毒清洁成为常规操作，有的小区物业甚至会免费发放口罩，消毒剂，提供蔬菜上门服务等。
好的物业和差的物业，差别巨大。
物业管理的价值将被重新评估。
还有小区医疗配套，步行五分钟范围内的生活配套等等，都将成为购房者考虑的重点。
七、结语
不管是WELL认证，还是卫生间管道气密性，新风系统、净水系统成为标配、抑或是户型中的“消杀空间”和“双钥匙户型”、“书房”的灵活分割等，这一系列的优化及增配，一定会增加房企的研发及建设成本。
如何平衡成本、售价以确保产品领先的竞争力又是另外一个话题，需要房企各部门的协作，不是设计单专业可以决定的。
不管如何，疫情过后，房企针对疫情所“增配”的产品，一定不远了。
对于购房者来说，可选择的机会更多。
以上文章来源于地产设计帮 ，作者帮主
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