當土地市場重新按下啟動鍵，開發商的拿地熱情正逐漸被釋放。
2月12日，德信中國經過9個小時、455輪的加價，以25.27億搶得溫州出讓地塊。
2月14日，北京，鼠年第二場土拍，經過近3小時鏖戰，3宗地塊全部高溢價成交，單日攬金196.8億元。
同樣在“情人節”當天，延期交易的鼠年成都首場土地拍賣落槌，華僑城、五礦兩家央企瓜分大邑超300餘畝土地。
面對疫情“黑天鵝”，土地市場傳來的信號是開發商對2020年樓市的長遠看好。
不過，每一隻“黑天鵝”背後，都隱藏著一頭“灰犀牛”，於房地產市場而言，層出不窮的高價地便是擋不住的“灰犀牛”。
隨著房地產調控的深入，單純的房地產開發模式已難以為繼，為了避開“灰犀牛”，越來越多的房企開始重新理清投資思路，探索全新拿地方式。
開發商彎道超車
產業拿地成風口
房地產進入下半場，在尋求新業務增長極的路上，產業拿地正在成為一種風向、一種趨勢。
在成都，“產業＋”拿地模式，正漸成開發商項目拓展的核心策略。
據睿合泰機構統計，2019年大成都範圍內帶產業條件出讓用地共45宗，用地面積約4921畝，佔所有經營性用地出讓面積的25.8%。產業用地出讓總建築面積約705.9萬㎡，其中住宅建面200.2萬㎡。
在去年成交的所有產業用地項目中，酒店、醫學、健康、文旅（創）、總部經濟等5類關鍵詞成為了開發商產業拿地的核心要素。
對此，成都睿合泰機構副總經理何昕宇認為，產業拿地條件進一步苛刻，未來或以產業主導。
相比之下，嗅覺敏銳的品牌開發商已經走在了產業拿地的前端。
2019年1月，萬科一次性在仁壽拿地1185畝，花費32.4億，這是萬科投資300億元打造的“萬科天府花海生態城”的一部分。除了天府花海生態城，還包括萬科集團中西部區域總部基地、天府國際金融中心、空港新城萬科智慧物流城、簡州新城萬科生態夢想城、雙流區萬科創新夢想城等項目。
另一個典型是華潤，通過體育賽事產業鎖定龍泉皇冠湖周邊數百畝土地。其次，參與成都TOD開發，囊括龍泉十陵近300畝土地。另外，華潤在彭州打造的軍民融合生活配套區及藍色動力硅谷產業發展區，直接瞄準的是彭州頭部產業航空航天、軍民融合及生物醫療三大產業，數千畝優質土地已提前進入華潤囊中。
而民企領地集團，則通過與京東方（產業主導）合作的方式，敲定國際生物城400餘畝優勢土地。
進入2020年，開發商藉助“產業＋”的拿地動作將愈發明顯。
高端項目扎堆
雙鐵加持武侯新城商服用地
宗地指標
宗地位置：武侯區簇橋街道七里村8、9組
面積：21404.08平方米(約32畝）
用地性質：商業服務業設施用地
計算容積率：不大於64212平方米
建築高度：建築物（含所有建、構築物及設施）最高點高程不大於航空限高絕對海拔高程536米（建築物最高點相對地面高度約39米）
建築密度: 不大於50%
起始樓面價：3300元/平方米
武侯區即將推出的簇橋街道七里村8、9組地塊，位於成都豪宅第三極武侯新城內，東至智仁巷、南至雙鳳二路、西至草金路、北至金履路，東側為公園綠地及中小學用地，南面是七里小區，西面一街之隔為商業項目上風港時代廣場，地塊以北為商業服務設施用地。
整個32畝土地呈手槍形，目前宗地已場平打圍，具備開發建設條件。
交通方面，地塊以北500米為已開通運行的地鐵3號線雙鳳橋路站，同時，距離地塊約1公里遠處，地鐵9號線站點也在建中，區域地鐵縱橫分佈、未來軌道交通出行將十分便捷；此外，由四環路、武侯大道、成雙大道、草金路、七里大道等道路組成的區域交通路網較完善。
商業方面，地塊方圓三公里範圍內有新城吾悅廣場、萬達廣場、上風港時代廣場、成都龍湖星悅薈等多個商業體，以及成都軌交雙鳳橋站TOD商業項目。
據小全全瞭解，雙鳳橋站TOD將打造為“全時體驗型TOD城市活力門戶”。
教育方面，除了地塊東側的雙鳳二路小學之外，周邊還集結有四川大學附屬中學新城分校、成都二十三幼、石室佳興外國語學校、龍江路小學（新城分校）、武侯外國語學校、武侯光明實驗學校等教育資源。
市場方面，目前武侯新城在售商業項目不多，整個商辦市場發展空間較大，區域商業業態涵蓋寫字樓、公寓、底商等，其中龍湖紫都城已進入清盤階段均價為13000元/㎡，金隅瓏熙匯公寓精裝均價約14000元/㎡、寫字樓均價約12500元/㎡，正成新天地LOFT均價為14000元/㎡，西派城底商均價為36000元/㎡，龍湖天宸原著底商價格為45000元/㎡。
租賃市場方面，武侯新城寫字樓租金普遍在50-70元/㎡/月之間，品質較好的精裝寫字樓，租金可以達到了80-90元/㎡/月的水平。
綜上所述，該地塊作為商服用地已具備良好的開發基礎；
1.手槍型場地在一定程度上可以保證商業面寬；
2.交通優勢明顯，雙地鐵加持，賣點突出；
3.周邊商業氛圍濃厚、發展成熟，商業互動性強；
4.大批優質教育資源聚集，滋生大量教育產業類需求；
5.區域豪宅打堆、價格高企，商辦類產品具有一定差異化優勢；
6.區域競品較少，潛在需求旺盛，尤其是辦公類物業；
7.地塊周邊七里小區、江安河新居、楠郡等比較集中的簇橋住宅區，入住率高，人群流量大，擁有龐大的剛性消費人群。
土地資源日漸稀缺
武侯新城一票難求
2015年起，武侯新城土地出讓一路開掛。
2015年12月，中鐵建分別以樓面價6200元/㎡和6250元/㎡，斬獲武侯新城2宗連襟地塊。
2016年6月，陽光城集團以128.7%溢價率、樓面地價9600元/㎡拿下的武侯新城排頭地塊。
2017年4月，中國金茂17160元/㎡高調佈局武侯新城。
……
2015年至今，武侯新城土地供應成交記錄
短短2年時間不到，武侯新城就坐穩了成都樓市豪宅第三極的位置。
中國鐵建、金茂、龍湖、保利、金科、當代等品牌房企，不約而同進入武侯新城，表達的是他們對於武侯新城相同的價值認可。
實際上，隨著武侯新城知名度和成熟度逐步提升，入駐板塊的成本及門檻呈“水漲船高”趨勢。
通過對比不難發現，近兩年武侯新城釋放出的土地，純住宅用地起拍樓面價均突破了萬元大關，而商住用地最低起拍樓面價也達到了6594元/㎡。商業用地方面，正成投資7010元/㎡斬獲的武侯鐵佛6畝地塊至今保持著武侯新城純商業用地最高成交紀錄。
顯然，此次簇橋街道七里村8、9組地塊的出現，光是3300元/㎡的起拍樓面價就已足夠勾起各家開發商的舉牌慾望，而武侯新城+低起拍樓面價兩大關鍵詞則給了想要“插旗”武侯新城的開發商一次千載難逢的機會。
商業自持50%
武侯新城的產業拿地機會
在成都市最新一輪產業規劃中，地塊所屬的武侯新城正是武侯區重點打造的電商產業功能區所在地。
按照規劃，武侯電商產業功能區規劃面積21.11平方公里，重點培育電子商務總部平臺和電子商務第三方專業服務，現有企業2500餘家，已聚集京東、聯想、神州數碼等電商總部項目40餘個，到2025年，功能區將力爭建成京東城、電商雲谷和西部智谷三個千億級電商產業集群。
就小全全掌握的信息來看，本次出讓的簇橋街道七里村8、9組地塊在產業引入方面與武侯新城的區域產業規劃契合度極高：
1.引入科技金融類（綜合型）總部企業不低於2家，各企業註冊資本金不低於人民幣1000萬元（以引入的企業實際註冊資本為準）；
2.引進西部總部類企業3家，國家高新技術企業4家、外資企業2家；
3.入駐企業不低於5O家，所有企業須在成都市武侯新城區域完成工商登記，且工商、稅收統計均在武侯區。；
4.自持商業建築面積不低於32000㎡；滿足企業孵化、電子商務、跨境電商等特色產業形態的商業街區及總部企業的辦公需求；
5.項目建成後第三年整個項目年繳稅收不低於人民幣5000萬元（不含本項目的建安稅和房產稅）。
值得注意的是，除了項目業態要求以電子商務、科技金融、現代服務業為主導外，該宗地塊在簽訂土地出讓合同前須繳納8110萬元履約保證金。此後，供地方按出讓合同約定開工時間、竣工時間、產業引入條件等方面分批次、按比例退還履約保證金。
基於此，本次出讓的武侯新城地塊考驗的不僅是拿地企業的產業資源整合能力，還將考驗競得人資金運作實力，挑戰著實不小。
不過，具體分解土地指標之後，地塊的實際操作難度其實並不大，自持的50%商用物業可作為企業核心資產沉澱並加以招商運營，實現細水長流，餘下商用物業則通過散售快速回籠資金。
事實上，早在2018年武侯新城就已有過類似的產業項目用地出讓，當時龍湖摘牌的武侯區簇錦街道45畝土地，便要求項目業態應以企業西南總部、影視文化產業、電子商務產業及酒店業等為主導，且計容商業建築面積自持比例不得低於50%。
拿下此地之後，龍湖成功打造了紫都城項目，一方面引入旗下星悅薈作為自持商用物業，另一方面，抓住武侯新城市場空缺，開發區域差異化商辦產品，短短一年時間不到，該項目就已進入清盤階段。
有了龍湖的成功試水，對想要轉型、尋求新突破的開發商而言，武侯新城2020年放出的首宗產業項目用地，不失為一次難得的試水機會。
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