最近，恆大公司降價降的幅度比較大，連許家印博士簽署的絕密文件都全網流傳。75折、88折，現款再折，整棟樓買，折上再折。總之，就是折。恆大促銷背後的動機究竟是什麼？此舉將對樓市產生什麼影響？
疫情之後還買不買房？
消費者購房意願受疫情影響不大。調查發現，僅有8.5%的受訪者表示受疫情影響取消買房計劃，絕大部分有購房計劃的消費者只是推遲或觀望，消費者的購房意願並沒有受到較大沖擊。
其中，有38%的受訪者表示因疫情影響看房而暫緩買房計劃，有28.8%的受訪者認為房價會跌而暫緩買房。
購房者如何看疫情後房價的走勢？調查顯示，43.9%的受訪者認為房價會小幅下跌，27.6%的受訪者認為房價會保持穩定。對房價下跌的預期，可能來自於開發企業有儘快降價促銷回流資金的需要。到去年年底，部分城市的新房庫存上升，面臨去化難的問題。以北京為例，截止目前，北京新房（普通住宅+自住型商品房+別墅）尚有9.6萬套待售房源，開發商降價促銷是大概率事件。購房者期待未來的降價空間，因此會進入觀望期。
受疫情影響，購房計劃會延遲多久？調查顯示，消費者購房計劃推遲時間普遍不超過半年。購房計劃推遲1-3個月的比例最高，在6個月以內的累計佔比達67.8%。
可見，疫情並不是減少了購房需求，而只是將購房需求延後了。隨著疫情被控制，預計市場將會逐漸復甦。
恆大7.5折房子大甩賣？
然而，恆大在推出網上售房、推薦房賺佣金等一系列營銷措施後，恆大宣佈要7.5折賣房了。
2月16日，恆大集團宣佈，全國2月18日至2月29日期間，恆大全國在售樓盤住宅（含公寓及寫字樓），可享75折優惠。3月1至3月31日期間，全國所有在售住宅（含公寓、寫字樓）享受78折優惠。
資料顯示，恆大在75折的優惠之外，還在首付、按揭等環節，給出不同程度的額外優惠。其中，單棟樓去化達到90%以上的，可再享受額外94折優惠。一次性付款(在三個月內付清全款)，可享受93折優惠。以此計算，最低折扣可至66折。
2月19日，恆大集團通過網絡視頻公佈了最新網上銷售業績情況：第一天（2月13日）網上認購23300套；14日認購16500套；15日認購7740套；16日認購7478套；17日7830套；18日認購5171套。
截至2月18日，恆房通平臺6天累計網上認購房屋68019套。
如此大力度的折扣營銷，確實抓人眼球，消息出來之後，網上不少人發問，恆大促銷背後的動機究竟是什麼？此舉將對樓市產生什麼影響？
回籠資金 緩解資金壓力
多位分析人士表示，恆大此舉，是為緩解庫存壓力，同時回籠現金流，紓解資金壓力。財經評論員嚴躍進認為，打折促銷，是房企在市場略顯悲觀的時候，主動搶佔市場的行為，同時在在企業資金面有壓力的時候，主動改善現金流，這都是當前房企需要積極去做的內容。
地產評論員陳寶存指出，恆大這樣的大型房企，項目儲備特別充足，但是債務也多，現在必須通過打折，實現銷售回款，應對資金鍊緊張。
財務數據顯示，2018年恆大總負債達1.57萬億，總資產為1.88萬億元，負債率83.51%。其中有息負債6732億元，高於其他房企。截至2019年上半年，恆大總負債為1.75萬億，總資產為2.099億，負債率83.37%。
事實上，恆大這樣大力度的打折活動並非首次。2019年恆大的“全員營銷月”期間，全國共有500多個樓盤參與促銷，按照規則，從2019年8月20日起至2019年10月8日，購房者如滿足一次性付款等條件，可以7.7折購買部分房源，尾盤折扣可達6.2折，部分房源低至6折。
“實際上具體到底打幾折，還是要現場去看，也要關注原來項目銷售比較好的時候價格是多少，商家有時候先提價再打折”，陳寶存說。
恆大降價後，納稅和淨利潤
房地產行業的確是納稅大戶，房地產行業的稅收由增值稅和所得稅構成。增值稅，就是針對增值部分進行計稅，採用的累進稅率。
在恆大的年報中，能看到這樣一句話：
“中國土地增值稅乃就土地價值的增值金額（即出售物業所得款項扣除包括土地使用權及房地產開發開支的可扣減開支）按介乎30%至60%不等的遞進稅率徵收。”
和個稅一樣，簡單來說，就是賣的價格越高、增值越高，增值稅越高。
增值稅計稅比較嚴格：有些東西不能算到成本里面抵扣，比如工資、銷售費用這些東西不能算進去。
哪些東西能抵扣呢？主要是三項：土地成本、建安成本、資本化利息（借錢建房子產生的利息）。這是增值稅部分計算方法。
另一稅種是所得稅。就是把成本、費用、增值稅等稅收都刨除掉之後，剩下的利潤部分要計稅，所得稅稅率是25%。
大方向說，把增值稅和所得稅都繳納之後，剩下的就是公司的淨利潤了，可以拿來分紅了。和個稅一樣，簡單來說，就是賣的價格越高、增值越高，增值稅越高。
恆大的稅盾模型
為什麼有稅盾的存在，就能降價呢？因為降價，降的很大一部分是公司的納稅。
以恆大為例，咱們來試算如下：
其中一些數據來源和計算基礎：
銷售單價：恆大2018年的銷售均價10500元/平米左右。
土地價格：2018年末恆大的平均土地成本是1635元/平米。
三項費用（銷售、行政、融資成本）佔營收比大約10.2%。
資本化利息佔在建和待售物業比例大約是9.5%。
這個比例在2018年中期業績發佈會上說的差不多：
“關於低成本這一塊，我們可以公佈幾個數據，2018年6月份交樓的單價大概是9200元/平方米。....交樓成本只有5860元/平方米，其中建安是3700元/平方米，我們的土地是有1615元/平方米，利息方面，資本化利息是426元/平方米。”
再來看恆大的降價之後，納稅和淨利潤的變化。試算結果如下：
因為稅盾的存在，10500元/平米的房價，淨利只有1484元/平米。但是，同樣因為稅盾的存在，即便直降3500元、降幅33%到7000元/平米，七折不到，公司依然不會虧本。
這就是稅盾的作用。只不過如果房價降低33%，納稅要從2035元降低到339元/平米，降幅83%。稅收的降低在房價降低中佔了更大的部分。
因為稅盾的存在，理論上說，房地產公司都有很大的降價空間。房價/地價的值越高、增值越多的房子，稅盾越厚，降價空間也越大。
以恆大的模型測算的盈虧平衡點來看，現在的價格至少有30%左右的降價幅度。稅盾在手，打折我有！但是，這僅是理論上。
咱們看看房價降低之後,納稅的降低幅度 ：
如果降價10%，房企繳納的稅收要降低30%左右；
如果降價20%，房企繳納的稅收要降低60%左右；
如果降價30%，房企繳納的稅收要降低80%左右；
所以，你覺得房價打折降價可能嗎？
因為稅盾的存在，房地產企業利潤上行空間有限，但下行空間更有限。房地產公司從來不會因為掙不到錢而倒閉，從來都是現金流的原因才會出問題。這個時候，現金流比利潤率重要。要現金流就要打折降價。
總結：恆大這次7.5折，看起來力度很大，其實要說買他的房能佔多少便宜是有限的，沒有想象中那麼給力，就別指望買了恆大的房，轉手就能賺幾倍，能賺個10%就燒高香了！
閱讀更多 管理會計知識匯 的文章
