北京土拍市場高潮不斷，2月25日，海淀區出讓了開年以來的第5宗住宅地塊，妥妥的超過2019年全年海淀區所成交的4宗地塊，優質地塊的競拍再一次引發市場熱度。
今日出讓的地塊全稱為“海淀北部地區整體開發”西北旺鎮HD00-0403-0061、0050、0031、0040、0046地塊，參與競拍的主體有四家，分別是中海+實創、華潤+中交+北科建、中海+實創、平安、世茂，最終該地塊經過72輪由華潤+中交+北科建競得。
西北旺地塊溢價率達26.2%今日出讓的海淀地塊是一塊非常優質的綜合性地塊，首先，其位於北清路北側，與永豐產業園相鄰，交通十分便利，距離地鐵永豐站約3公里左右，緊鄰京藏和京新兩條高速，除了交通和產業之外，該地塊周邊有很多保障性住房，都是比較成熟的小區，因此，居住氛圍比較濃厚。
項目位置圖
不僅是位置，海淀地塊規劃較好。具體來看，該地塊性質包括R2二類居住用地、F3其他類多功能用地、A51醫院用地、A61機構養老設施用地，總建築控制規模為162845 平方米，此外，該社區還規劃有派出所、郵政所及出租汽車站等，醫院用地未來將成為社區衛生服務中心，疫情給人們的一個感受是社會醫院十分缺乏，因此該配套可以說是非常全面。
更重要的是，該地塊與2月14日出讓的“海淀北部地區整體開發”西北旺鎮HD00-0403-0043、0049地塊系相鄰地塊，整體地塊的地上建築面積達27萬㎡，下圖是該綜合體塊的具體規劃詳情，可以看到，醫院和住宅的綠化率將達30%，住宅部分容積率為2.5。
數據來源：北京市規劃和自然資源委員會
西北旺鎮HD00-0403-0061、0050、0031、0040、0046地塊底價60.34億元，最終由華潤+中交+北科建聯合體競得，成交價76億元，溢價率25.95%，樓面價46670元/平方米。和訊房產日前報道過，西北旺鎮HD00-0403-0043、0049地塊經過52輪激烈角逐，最終由首開+華潤+住總+中交聯合體以54.4億元總價競得，樓面價50587元/㎡，溢價率26.2%，短短半月之內，華潤接連拿下兩宗海淀地塊，可謂非常看好海淀樓市未來的市場潛力。
貝殼研究院新房分析師潘浩認為，此地塊的成交，足以證明開發商對於該地塊價值的信心，實際上也是對市場未來走勢充滿信心的表現。同時此次再次由國企聯合體得手，彰顯了國企的資金實力。
海淀地塊供應大增在北京的各個區中，海淀區的住宅最稀缺，也最受歡迎，無奈海淀地塊的出讓一直非常“吝嗇”，不過，這種情況在2020年初有了改變。
和訊房產梳理發現，2020年開年至今，海淀區已經成交了5宗住宅地塊，中指院數據顯示，2019年全年海淀區共成交地塊4宗住宅，而且主要以限價房為主，也就是說，2020年剛過去兩個月，海淀區的土地出讓次數就已經超過了去年。
製圖：和訊房產
合碩機構首席分析師郭毅認為，從海淀北部來講，實現產城融合需要補充一些住宅地塊，此前海淀北部的土地基本都用於產業園區開發了，這造成了區域內出現潮汐式的通勤人群，而且區域內部的交通擁堵，配套資源不足，適當補充一些住宅用地，不管是去年的限競房，還是今年的商品住宅地塊上市，都會利於區域內整體的產城發展。
不僅如此，2020年以來，海淀區已經出讓了兩宗不限價地塊，眾所周知，前兩年北京市場主要以限競房為主，自從去年下半年以來，開始逐漸增加純商品房地塊的供應，這也是2016年以來海淀區的首次連續出讓不限價地塊。
不限價地塊的供應意味著未來樓市會增加高端豪宅。地產營銷人出品人韓樂表示，從指標來看，海淀西北旺地塊應該是中等密度的社區，未來該社區可能是改善戶型，面積大概率應該在130/㎡左右，樓面價已經超過5萬，未來至少賣到8萬以上，是接近豪宅、功能完整的的舒適型產品。
不過，區域內的房價隨著高端產品的推出也可能被推高。潘浩認為，海淀西北旺地塊位於產業園及成熟居住區內，配套成熟，地塊價值較高，且不限房價，但因樓面價較高，未來利潤空間有限。“海淀西北旺地塊樓面價不斷升高，體現出房企對該地塊價值的認可度極高，未來或將進一步抬升區域價格。”
實際上，2020年初北京樓市最熱鬧的就是土地市場，據和訊房產梳理，年初至今北京通過掛牌競拍成交的土地總計15宗，總成交額644億元，佔2019年土地總成交額的39.1%。
一位不願具名的業內人士對和訊房產表示，從北京城市的角度來說，每年有相應的土地出讓計劃需要完成，如果不供應一些好地塊，在當前的市場行情下，恐怕很少有開發商願意拿地，2018年北京曾出現土地連續流拍現象，2019年這種現象有所好轉，就是因為土地供應和出讓規則上有所調整，再加上，北京最近這幾年的財政預算比較緊張，冬奧會舉辦，京津冀一體化建設，副中心建設，各種各樣的大活動到處都是，需要政府做投資，如果財政捉襟見肘的話，土地出讓就需要給力。
海淀西北旺項目盤點（按與地塊距離排序）01
百旺府
與本次競拍地塊距離：約2.2公里左右
開發商：冠城大通
位置：北清路永豐產業基地東側, 永豐嘉園
價格：均價約75000元/㎡
戶型：137㎡-204㎡
產品特點：純洋房社區。交通便利，與中關村科學城橫軸線相伴，與京藏京新高速、地鐵16號線相鄰，教育、醫療、商業配套較優。精裝現房，得房率高。未來海淀大悅城會進一步激活區域內的商業活力。
效果圖
樣板間
138㎡3室2廳2衛戶型圖（來源：貝殼找房）
02
天閱西山
與本次競拍地塊距離：約3.5公里左右
開發商：首創置業
位置：永豐路與北清路交匯處東北角，中關村壹號北
價格：均價約80000元/㎡，總價約1500萬元/套起。
戶型：180㎡、211㎡、252㎡
產品特點：主打科技大宅概念，是開發商首創重磅打造的豪宅系列。交通方便，距離16號線永豐地鐵站僅僅700米。生態環境較優，周邊有大型溼地公園。樓間距大，居住感好。不過目前依靠永豐產業園，業內預測未來永豐的規劃會帶動這一塊的房價持續上漲。
樣板間
211㎡4室2廳3衛戶型圖 （來源：貝殼找房）
03
翡翠書院
與本次競拍地塊距離：約5.8公里左右
開發商：萬科
位置：北京市海淀區北清路與永澄北路交匯處北約1000米
價格：15000元/套·月起
戶型： 90㎡洋房、180㎡-300㎡疊拼
產品特點：項目定位“中國最美的低密租賃綜合住區”，位於海淀北部核心發展區域，位於故宮北院旁、距離地鐵16號線永豐站僅1500米，毗鄰京新、京藏高速，出行便捷通達。五大核心產業園區交匯處，商業配套邊界，海淀大悅城、悅界商街、中關村壹號、IC park在側；5大公園環抱，生態環境優質。值得一提的是項目全新自持商品房交易模式，不佔用大筆資金、不需要購房資格、單次支付成本低、單次居住期內價格不漲、鎖定未來居住金漲幅、運營平臺靈活交易輕鬆流轉，無需購房指標，預計2020年12月31日首次交付。
適合改善人群，不少購房者看好項目，樓盤間距較適中，採光相對較好，居住舒適度較高，可以增值保值。
90㎡3室3廳1衛戶型圖 04
西山錦繡府
與本次競拍地塊距離：約6.8公里左右
開發商：北京紫光科城科技發展有限公司
位置：海淀北部地區西北旺鎮亮甲店村村東
價格：58622元/㎡戶型：89㎡兩居
戶型；也有89㎡、150㎡三居、180㎡四居，共計8種戶型
產品特點：2017年11月，芯片起家的紫光股份以76.2億元價格，擊退旭輝碧桂園建工聯合體拿下西山錦繡府所在地塊。 西山錦繡府是海淀熱門的限競房項目，自然環境優美，項目所在的海淀北部新區還是北京未來發展的科技高地，中國高科技產業核心地帶，聯想、IBM等500強及高科技企業林立，緊鄰新浪、騰訊、百度等高科技產業，有著“北京硅谷後花園”之稱。
北大國際醫院、309醫院滿足高水準醫療需求。周圍商業配套有西北旺地鐵站20萬平米商業（在建），大悅城（待建），永旺國際商場，百旺商城等。 不過，樣板間細節開發商對外還很保密。
89㎡3室2廳1衛戶型圖
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