1成首付、2%推薦成交禮、5萬物業費成交即贈、60萬最高購房優惠、75折購房……驚人購房優惠背後，是房企短債到期、亟需“回血”的需求。
始於2015年的房企發債窗口期，受益於當時發行主體擴容和審批機制的改革，房地產公司債規模曾一度迎來井噴，其中大部分公司債年限是“3+2”或“2+2”。
2020年進入償債高峰期的房企，又遇疫情這隻“黑天鵝”，大量年內到期的債務或成為壓垮駱駝的最後一根稻草。
對當下的房企來說，不做好應對，一定會出現流動性的困難。以往高債務、高槓杆撬動規模發展，已不可持續，房企必須積極利用經營槓桿，完善財務結構，來提升競爭力。
針對2019年克爾瑞中國地產全口徑銷售額前十名房企，無房統計了它們的短債總額、短期債務佔比、現金短債比等數據，通過數據，或許我們能夠為2020年房地產賽道劃出新起點。
本文為該系列文章下集，分析對象為2019年克而瑞房企銷售榜Top6-10名。
* 房企負債及貨幣資金數據源自Wind和企業2019半年報，數據截至2019年6月30日
* 房企拿地金額數據源自中指研究院，數據截至2019年底
* 房企銷售金額數據源自克而瑞，數據截至2019年底
根據Wind和房企2019年半年報數據，TOP10房企短債總額共9273.7億元，規模接近萬億元。
其中，短債總額超過千億的房企有三家，分別是恆大、碧桂園和融創，三者短債總額佔十強房企近七成。
相對而言，擁有央企和國企背景的房企債務壓力較小，諸如中海和華潤等企業，本身發展節奏偏向穩健保守，加上融資能力強、融資成本低等因素影響，財務結構持續維穩。
而像恆大和融創等規模民企，雖然一直在降槓桿，但由於投資節奏較快較多，資產負債率在業內一直排在前列。
截至2019年6月底，綠地短債總額約為942億元，排名第四，超過萬科和保利，短期債務比為31.68%。
綠地賬面資金不充裕，貨幣資金為865.9億元，排在十強房企的倒數第三位。現金短債比為0.92，雖相較2018年末的0.74有所提升，但仍未超過1，所以仍然存在一些短期償債風險。
另外，值得注意的是，2019年上半年綠地淨負債率上升至203.93%，比2018年末高出了3.76個百分點。
淨負債率不降反升的原因在於，其房地產銷售增長乏力，2019年第二季度和第三季度均出現負增長。
與此同時，綠地大基建產業營收增速已遠高於房地產主業，但大基建產業板塊的盈利能力卻有待提升，2019年該業務的毛利率在5%以下。
無論是現金短債比，還是自身產業結構優化方面，綠地的表現都不夠完美。
不過，綠地近期透露，在條件成熟的情況下，會考慮將大基建板塊分拆上市，但這已經是後話了。
如何度過短期償債的風險，是2020年上半年綠地必須直面的問題。
截至2019年6月底，中海短債總額約為185.2億元，排在第九位，同時是十強房企中短期債務佔比最少的一家，僅為10.1%。
同時，中海賬面上的現金流充裕，2019年上半年貨幣資金為938.4億元，遠遠超過其短債總額，現金短債比高達5.07，這意味著中海在風險把控方面有著相當大的操作空間。
中海的現金短債比一直較高，2018年末為6.57。但現金短債比並非越高越好，一般來說1-3之間算合理區間，所以這也表明中海流動資金利用不夠充分。
不過，自去年以來，中海露出了“兇猛”的一面，2019年以1034億元的拿地金額位列全國房企第四位，首次進入千億軍團。
這也讓中海的淨負債率有所提升，2019年上半年公司淨負債率為35%，相較2018年上漲了1.3個百分點，但仍處於上市房企的低位。
充裕的資金，超低的淨負債率，融資成本低等因素，奠定了中海在土地市場一展雄風的基礎。
Wind數據顯示，中海2019年共拿地50宗，土地面積達到322.24萬平方米，平均樓面價12790.17元/平方米。
進入2020年，中海依然延續核心佈局的思路，1月以80.4億元拿下上海、北京的兩宗地，2月又以14.13億拿下上海兩宗商住地塊。
中海的穩，在行業景氣時顯得過於保守，但在行業不景氣時優勢就顯露無疑。2020年中海能否改寫房企競爭格局，值得期待。
截至2019年6月底，新城短債總額約為258.7億元，排在第八位，短債債務比為29.2%。
新城在手現金餘額為399.5億元，現金短債比為1.54，流動性充裕，償債能力良好。
根據2019半年度報告，新城的資產負債率、淨負債率呈現同比雙降的狀態。截至6月底，新城控股總資產4233億元，資產負債率86.7%，同比下降1.61個百分點，淨負債率76.62%，較去年同期下降約39個點。
2019年是新城的多事之年，特別是7月份出現黑天鵝事件之後，緊接著雙股價暴跌，讓新城一度陷入水火之中。
但經過第一時間與王振華切割、斷臂轉讓20多個項目，加上穩健的歷史經營，讓新城迅速回歸到平穩通道。
房妹觀察企業2019三季報得知，相較2019半年報，新城的短債總額增加了20.8億元，賬面上的貨幣資金卻更加充裕，增加至466.8億元，現金短債比優化至1.67。
這是新城求穩的結果，2019年下半年新城放緩了拿地節奏，第三季度拿地支出僅13億元，而上半年拿地金額高達503億元。
禍兮福之所倚，福兮禍之所伏。相比其他頭部房企，新城由於提前遭遇一輪風波，2019下半年財務管理保守而趨穩，僅從短債償還能力方面來看，反而有更好抵禦危機的能力。
截至2019年6月底，世茂短債總額約320.6億元，排名第七，短期債務比為27.8%。
現金流也能完全覆蓋其短債總額，2019年上半年世茂賬上的貨幣資金為462.9億元，現金債務比為1.44，具備良好的償債能力。
值得一提的是，至2019年第三季度，世茂的短債總額減少至61.6億元，較半年報足足減少了259億元之多，這確保了短期債務不會對世茂的經營產生大的影響。
而能夠將賬面上的錢用於還大部分的短期債務，在於世茂銷售增長迅速。2019年世茂實現全口徑銷售額2607.8億元，並重新回到十強房企的行列，位列第九。
頭部房企中，世茂是保持低負債的一員，總負債規模一直處於行業較低水平。
2019年上半年淨負債率為59.6%，這已是其第八年維持在60%以下，負債管控上在業內具有明顯優勢。
此外，據《無房 | 新起點系列：TOP6-10房企2020年去庫存壓力分析》顯示，十強房企中，世茂2020年的去化壓力較小，且武漢待售面積佔世茂房地產全國範圍內項目待售面積的0.48%，損失極其輕微。
從財務結構上看，世茂還是可圈可點，但行業的急劇發展變化，加上疫情的影響，還是讓新晉升任總裁的許世壇如履薄冰。
他在2月19日發佈的演講中表示，房地產業已進入“大魚吃大魚”的時代，而在新的環境下，他也並未公佈年度衝刺業績目標。
截至2019年6月底，華潤短債總額約151.9億元，排名第十，處於十強房企最低水平，短期債務比為10.4%。
作為央企中的一員，華潤在財務管控上比較穩健，賬面上有足夠覆蓋短期債務的貨幣資金，截至2019年6月底貨幣資金為258.2億，現金短債比為1.7，短期償債能力較好。
2019年上半年公司淨負債率為43.6%，雖比2018年末的33.89%增加了9.7個百分點，但依然處於行業較低水平。
在國家要求央企降槓桿，及華潤堅持穩健審慎的財務策略之下，華潤的財務數據一直維持地不錯，短期內沒有太大的償債壓力。
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