熊貓貝貝專欄內容：地產話題第九十期（NO.90）
專欄內容：空城現象和大城市房價的關係討論
資深地產人，憑良心寫作，講人話，結善緣，有態度。
客觀行文，理性看事。還請各位讀者朋友多多支持。
導讀：
（全文較長，請耐心閱讀，全文約3200字，閱讀時間約6分鐘）
“空城”這個詞，其實是很敏感的，客觀來說，這不是一個好詞。
甚至可以說，是一個“談之色變”，令人反感的詞：
任何地方的人，都不願意自己所在的城市和故鄉，被冠以“空城”頭銜；
投資房產的人，更是對“空城”避之不及。
開發房產的人，對“空城”的恐懼與日俱增。
去年我寫過一篇文章關於“空城”的，結果不是很好，被不少讀者投訴了，於是這篇文章也被屏蔽消失了。
別的不敢說，這對於一個地產自媒體人的打擊是很大的，不僅受到讀者的指責，還受到的平臺的警告。
首先我要自我檢討，“家鄉寶”這樣的故鄉情結，是每個中國人內心最頑強的堅持，不管是哪裡的人，對自己從小出生長大稱為故鄉的城市的那份熱愛，容不得任何形式的負面評價。
哪怕這樣的評價再理性再客觀，也不行。
於是乎，痛定思痛的我，也會在將來的寫作之路上，更為客觀，理智，中性的和大家進行溝通交流。
還希望各位讀者粉絲朋友能夠一如既往的支持我。
今天的話題，準備和各位朋友們，聊一聊，關於中國房價的一個真相：中國“空城”和大城市房價那些不得不說的關係。
全文邏輯如下：
第一部分：空城的類型和成因，還有趨勢
第二部分：為何空城的出現能影響大城市房價？
第三部分：對於話題的思考。
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一、“空城”出現的背後，是人口的遷移和流失。
1、先弄清楚：什麼是空城
簡單來說，就是“地廣人稀”和“建好的房子多，入住的人口少”。
定義城區人口/建成區面積這一數值為城建指數，以具體觀測各城市建成區面積與城區人口的關係。
總體上而言，中國城市的人口密度均不算高，按照住建部的標準比例為1（一平方公里的建成區面積容納一萬人）標準比例來參考，低於0.5的被認為有成為空城的可能。
2、空城有哪些類型？
標準的“空城”定義，只侷限於“資源枯竭型城市”，但是現實中，遠遠不止一種類型的空城現象。
幾種“空城”的類型：
第一種：以不可再生的礦產和能源開發而形成的城市。
這樣的城市在中國有很多，曾經也是中國“最早富起來”的一批城市，在資源開發期內聚集了大量人口和財富的城市，隨著資源的枯竭伴隨而來的是經濟衰退，導致逐利人口的鳥獸散。
其中，全國聞名家喻戶曉的代表，就是鄂爾多斯市的康巴什新城。
下圖是國家能源部公示的“資源枯竭城市”名單：
第二種：因為環境改變而不再適合人類居住的城市。
這樣的城市包含兩個類型，一種是因為城市工業化發展，導致了難以短期挽回嚴重環境汙染的城市。
還有一種是因為地理氣候等地質變化導致的環境不再適合人類居住的城市和地區，這樣的情況在中國很少，主要在俄羅斯，太平洋海島國家中比較常見。
在中國，因為環境汙染而導致的空城，在最近幾年已經逐漸的顯現出來了。
空氣質量
這樣有汙染的城市大家一定不會陌生，往往是以“空氣、土壤、飲水”三個基本生活環境元素被汙染，導致了城市人口出現移居式外流。
趨利避禍，是人類的天性，而這樣的城市，肯定留不住人。
第三種：最容易被忽略和最不被承認的“階段式”空城---人口輸出型城市
人口遷出城市排行
遷入遷出城市對比
中國的“遷移式”務工就業的規律，是因為經濟發展不平均導致的，人往高處走，都希望能有更好的收入和更多的機會，所以就出現了很多“階段式”的空城，相對落後和城市等級較低的城市和區域，隨著大量的外出務工經商人口的外出，一年時間裡面，會成為超過10個月的“留守空城”。
為什麼明明人口外流，本地人口數量嚴重不足的情況，這樣的城市還要大力發展房地產？
通過房地產這樣簡單粗暴直接的產業，拉動經濟，或許是這些城市試圖經濟轉型，留住人口紅利的“救命稻草”。但事實上，這根草並救不了命。
沒有人口的城市，房子也失去了價值，房價更是不堪一擊。
這個話題到此打住。
二、古代講究“兵多將廣”才能得天下，今日也得“人多勢眾”才能推房價。
封建時代的中國朝廷，最重視的是什麼？
絕對是人口！打天下，造盛世，沒有人口就沒有勞動力，就沒有經濟消費，人口才是一個國家和城市最核心的生產力和競爭力。
這個核心規則，到今天的現代社會，仍然適用。
為什麼大城市房價漲無止境？
核心的原因還是人口的聚集效應，產生了巨大的生存空間需求。
這裡要和各位朋友提出一個觀點：人口流入型城市的房價，只要“人口流入”這個頭銜存在一天，這樣的城市房價就沒有下降的可能。
以日本東京為例，經歷了1980年-2000年的經濟大蕭條的衝擊，全國範圍內房價崩潰，除了首都東京。
同樣的情況，在中國也有人提出“北廣上深永遠漲”。
別的因素我們先不談，一個聚集了精英和投機者的城市，光從人口的基數上，就支撐房價。
至於很多人對房價的抱怨，是因為房價已經超越了自身的承受能力，而能夠承受的人，還在繼續買房。
深圳房價貴嗎？動輒大幾萬的起步價，仍然一房難求。
而這樣的事實，也讓買不起房的人負面情緒爆棚。
我們換一個思路來問：
如果你買的起，也承受的起，你會在意買不起人的情緒嗎？
很遺憾，話不好聽，但是這就是現實：一個城市的房價，就是被這個城市的人口帶來的需求推高的，一個城市的房價，往往成為了階層劃分的標準。
一個人人都想去的城市，永遠不會缺乏人中龍鳳和成功者。
而房價的高漲，就是這些精英在爭奪生存空間過程中的“競價”行為導致的：在一場參與者眾多，藏龍臥虎對手十面埋伏的競爭中，對於房價的承受力，就是核心競爭的表現。
三、大城市房價的增長：萬事都有規律，萬事都得相信規律。
最後說回“空城”和大城市房價的關係。
因為趨利避害，因為人往高處走，是社會發展的必然規律。
所以隨著“空城”的增加，“空城”的出現，離開的人去了哪裡？
肯定是環境更好，機遇更多的地區和城市。這就是現實版的“馬太效應”
用一句大家耳熟能詳的話來說，就是：
寧要城裡一張床，不要鄉下一套房。這就是大城市在“馬太效應”中的表現：越來越多的人聚集，越來越高的房價，越來越少的生存空間。
所以空城越多，大城市房價越高越漲。
這是社會經濟發展的必然規律，不會隨少數人的意志和觀念而改變。
歷史上形成的空城的，還有一種情況，就是天災，天災導致的饑荒，會產生大量遷移求生的人群，我們理性的考慮一下，這些逃難避災的人，會往哪裡遷移？
當然是富庶繁華的大城市！難道還能往深山老林荒漠戈壁上去求生嗎？
這就是古代超級大城市形成的原因之一。而中國人的“故土情結”，在中國歷史上幾千年裡面，固化傳承了對故土的眷戀和堅守，因為災難，才造就了後來歷史有名的大城市。
所以，所有的繁華，都是建立在無數的痛苦之上的。
甚至皇帝都要通過“遷都”這樣的行為，把自己的政治中心折騰到“人多”的大城市。
沒見過皇帝把首都弄到戈壁沙漠荒涼地帶的吧？
而只要是大城市，物價房價地價的高，不稀奇。
這是必然的規律。
而當今社會，從農村和落後城市通過教育，務工等渠道，進入城市的群體，絕對是幸福的：通過正常的努力的途徑，就能完成對生存環境的選擇。
而“故土情結”，在這個時代，甚至已經成為桎梏社會經濟發展的因素了。
刀耕火種的生活，只能滿足最基本的果腹。為了追求生活，第一批遷移的人有了更好的生活環境。
面朝黃土，永遠不會是大部分新時代年輕人的選擇和追求。
因為這樣那樣原因離開故鄉，進入大城市的人，都有一個留下來成家立業的夢。
新的競爭，就在大城市裡開始了。而房價，只是其中之一而已。
如果“空城””越多，在大城市的競爭，就會越激烈，大城市的房價也就一直會漲。
因為這場競爭，會隨著越來越多的年輕人加入，越來越多的精英加入，而日趨激烈。
所有的繁華，都是建立在無數痛苦之上：空城之痛，大城市之歡。
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