雖有新冠肺炎疫情的影響，但內地物業赴港上市的熱潮卻絲毫不減，成長於北京的金融街物業也迅速遞表。 作為國內排名第17位的金融街物業，在準備邁向香港資本市場的同時，也面臨著新的壓力和挑戰。而未來實現突破的關鍵在於，既要持續拓寬物業管理領域，也要提升資金能力及收併購能力。
《企業透明度報告》鄭小琳
物業賽道的紅火在2020年繼續延續，高估值吸引著內地物業紛紛排隊入場。
2020年2月，通過聆訊的內地物業公司括興業物聯、鴻坤物業等。預計陸續啟動旗下物業公司遞表計劃的還有華潤置地（01109.HK）、朗詩地產（00106.HK）等房企。
而趁著內地物業股赴港上市的“東風”，1月24日，金融街集團旗下北京金融街物業管理有限公司（下稱“金融街物業”）也向港交所遞交了IPO招股書。
這家以金融商務服務著稱的中小型物業公司，始於1994年的北京，目前業務遍及華北、西南、東北、華南以及華東區域。截至2019年前三季度金融街物業營收6.91億元，總在管面積約1900萬平方米，在2019中國物業服務百強企業中排名第17位。
獨立第三方項目或成未來關鍵
那麼，赴港上市的金融街物業未來綜合競爭力幾何？上市後的發展計劃又將如何？未來如何突圍競爭激烈的國內物業行業？《企業透明度報告》多次致電致函金融街物業總部，但一直未收到回覆。
不過，業內普遍認為，趁著物業管理企業赴港上市的“窗口期”，像金融街物業這樣的企業可以獲得未來發展最關鍵的籌碼——融資與品牌影響力，短期有利於資金的獲取，中長期有利於搶灘萬億物業行業市場蛋糕。據中商產業研究院預測，預計2020年全國物業管理市場營業收入超1萬億元。
與開發商旗下的物業公司普遍依賴母公司相似，金融街物業旗下大部分的物業管理項目，均來自於母公司金融街集團。
招股書顯示，金融街物業目前業務主要有兩塊：物業管理及相關服務、餐飲服務，其中，物業管理及相關服務佔據超八成收入。截至2017年、2018年及2019年9月30日，由母公司金融街聯屬集團提供開發的物業，分別佔金融街物業管理所得收入的87%、86%及84%；來自金融街聯屬集團開發的物管面積，分別佔其總物管面積的64%、62%和59%，整體來看，依賴性較高。
“我們來自金融街聯屬集團的收入貢獻比例於往績記錄期略微減少，同時致力通過確保
獲得獨立第三方項目的聘用來拓展我們的業務。”對於依賴母公司，金融街物業在招股書中解釋稱。
事實上，金融街物業來自獨立第三方項目收入佔總收入的比重確實有緩慢提升。根據招股書，截至2017年、2018年及2019年9月30日，來自獨立第三方項目產生的收入分別約佔總收入的13%、14%及16%。在管建築面積分別約為480萬平方米、620平方米、770萬平方米，佔同期在管面積的37%、38%及41%。
“不止是金融街物業，包括各大房企旗下的物業公司無一不是依靠‘大樹’來提升物管面積，因此，這一現象需一分為二來看，一方面通過集團開發快速增加物管面積是順理成章的，也是這類物管公司的紅利；另一方面真正對物管公司的考驗是後續的服務水平，以及從長遠發展來看是否可以利用自身實力拉動非集團開發類的物管面積的提升。” 58安居客房產研究院分院院長張波向《企業透明度報告》表示。
財經評論員嚴躍進認為，“現階段由於金融街物業沒有拓寬物業管理領域，短期內無法減少對母公司的依賴，但長期來看是有望擺脫的。這其中的關鍵在於，首先需要借既有物業管理基礎，持續拓寬物業管理領域；其次是提升資金能力及收併購能力。”
物業服務的新模式與差異化
“在京津冀地區，金融街物業市場佔有率較高，品牌認知度較強，但比較其他上市的物業公司，金融街物業綜合實力差距則較為懸殊。”北京一位長期關注物業板塊的業內人士直言。
根據中指院報告，金融街物業2019中國物業服務百強企業中排名第17位。財報顯示，截至2017年、2018年及2019年9月30日，金融街物業收入分別為7.57億元、8.75億元、6.91億元，同比漲幅分別約為16%、13%，淨利潤分別為0.83億元、0.92億元、0.87億元，同比漲幅分別約為11%、37%，業績發展穩健，呈持續增長趨勢。
同時，截至2019年前三季度，金融街物業在中國境內有11家附屬公司及37家分支機構，為全國137個物業項目提供物業管理及相關服務，公司項目市場集中在國內的一、二線城市，其中42.1%位於北京地區；目前涉及在管建築面積合計約1900萬平方米。
“從近幾年物管企業上市的情況來看，房企旗下的物管依然是上市的主要群體，並且物管面積大、所屬集團開發體量的物管公司更受市場青睞，金融街從近幾年的銷量來看相比頭部房企來看，依然存在較大距離。” 58安居客房產研究院分院院長張波向《企業透明度報告》表示。
另外，談及上市，張波還認為，“金融街物業最大的特點是具有豐富商業物業管理的經驗，這對其自身及未來長期發展是一大進步和利好。具體來看，物業公司上市後的市場表現除了受整體投資環境、行業趨勢影響外，還受到兩個較為獨特的因素影響：其一是自身在物業服務差異性，包括物業服務的新模式、服務創新、科技因素等，一般來說傳統物業公司在這方面的想像空間相對有限；其二是受限於母公司的規模影響，尤其是背靠集團開發企業規模大、土地儲備多的物業企業，其股價上升動力也往往較強。”（企業透明度報告出品）■
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