最近收到幾封北京的讀者發來的私信，想了解一下二手房的交易流程。現在統一為大家講解一下。
在說稅費問題之前，先和大家解釋幾個名詞。
如何區分普通住宅和非普通住宅？
1 - 住宅小區建築容積率在1.0（含）以上；
2 - 單套建築面積在140㎡（含）以下；
3 - 每平米單價或套總價不超過最高限價。
*特此說明：已購公房原則上認定為普通住宅，戳《公房稅費計算方法》。
「最高限價」
5環內：單價<=39600元 或 總價<=468萬元
5-6環：單價<=31680元 或 總價<=374.4萬元
6環外：單價<=23760元 或 總價<=280.8萬元
「計稅價格」
網籤價格與過戶指導價，取二者價高者為計稅價格。
「過戶指導價」
需要到各區縣建委、房管局查詢。
「網籤」
買賣雙方簽訂合同後，到房地產相關主管部門進行備案，並公佈在網上。
網籤是為了讓房地產交易更加透明化，防止"一房多賣"。
北京市場主要指北京市住房和城鄉建設委員會（www.bjjs.gov.cn）系統備案，每一份合同會有一個對應的網籤合同號，買賣雙方可以通過網籤號在網上進行查詢。
「原值」當初業主買房子的時候的網籤價。
既然不同性質的房屋繳稅的基數界定線不一樣，那我們就來一起了解一下關於房屋性質及時間的界定。
「主要作用」
1 - 進行銀行或公積金貸款的貸款金額審批依據之一
2 - 進行產權轉移過戶登記的必經程序
3 - 進行住房公積金提取的合同要件
4 - 進行部分稅收優惠政策享有的要件
如何界定交易房屋是否滿5年？
以契稅發票填發日期或產權證登記日期，二者更早的時間來計算。
商品房普通住宅計稅方法
「增值稅及附加」
產權滿2年：免徵
產權不滿2年：全額徵收
「計算公式」
增值稅及附加 =（計稅價格/1.05）*5.6%（遠郊區縣為5.5%）
「契稅稅率」
首套且90㎡及以下：1%
首套且90㎡-140㎡：1.5%
二套：3%
「計算公式」
（網籤價>過戶指導價）
契稅 =（網籤價-本次增值稅及附加）*稅率
（網籤價
契稅 =（過戶指導價/1.05）*稅率
「個人所得稅」
產權滿五唯一：免徵
「計算公式」
個人所得稅 = 差額*20%
「差額的計算」
（網籤價>過戶指導價）
差額 = 網籤價-本次增值稅及附加-原值-原契稅-本次網籤價*10%-貸款利息
（網籤價
差額 =（過戶指導價/1.05）-原值-原契稅-本次網籤價*10%-貸款利息
*少數二手房原值無法查詢，個人所得稅 = 計稅價格*1%
商品房非普通住宅計稅方法
「增值稅及附加」
產權滿2年：差額徵收
「計算公式」
增值稅及附加 =（計稅價格-原購房價格）/1.05 * 5.6%（遠郊區縣5.5%）
產權不滿2年：全額徵收
「計算公式」
增值稅及附加 =（計稅價格/1.05）*5.6%（遠郊區縣5.5%）
「契稅稅率」
首套：1.5%
二套：3%
「計算公式」
（網籤價>過戶指導價）
契稅 =（網籤價-本次增值稅及附加）*稅率
（網籤價
契稅 =（過戶指導價/1.05）*稅率
「個人所得稅」
產權滿五唯一：免徵
「計算公式」
個人所得稅 = 差額*20%
「差額的計算」
（網籤價>過戶指導價）
差額 = 網籤價-本次增值稅及附加-原值-原契稅-本次網籤價*10%-貸款利息
（網籤價
差額 =（過戶指導價/1.05）-原值-原契稅-本次網籤價*10%-貸款利息
*少數二手房原值無法查詢，個人所得稅 = 計稅價格*1%
在房屋交易中，我們經常聽到一個名詞“滿五唯一”，怎樣界定一個交易房屋是否滿5年？
根據房屋性質不同，界定的期限也不一樣。
商品房和經濟適用房以及二類經濟適用房，均以契稅發票填發日期或產權證登記日期來界定，兩者那個時間早用哪個。
已購公房的話，則是產權證填發日期，原始購房合同親屬日期以及第一筆房款的銀錢收據日期三者之間，孰先的原則。
關於繳稅基數來說，網籤價格和過戶指導價孰高，孰為計稅價格。商品房的繳稅不同情況會有很大差別，孔明老溼為大家來歸納一下。
70年商品房計稅標準▲
看圖可以得出結論，影響一套房子的稅費多少的因素有很多。面積，購買者是否為首套，是不是普通住宅，原產權證拿到手的時間以及是不是原業主的唯一住房以及網籤價格多少都會有影響。
以上，就是市面上流轉的二手商品房的交易會涉及到的所有信息了。下面和大家簡單談一下其他一些常見的幾種類型房屋交易稅費繳納計算方法。
已購公房如何繳稅？
一類經濟適用房如何繳稅？
二類經濟適用房如何繳稅？
商辦類房產若買賣雙方為個人如何繳稅？
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