上週，銳理君獨家報道了弘陽在成都的首個項目拿證的消息（詳情點擊《拿地6個月就取證 這家新進房企為何敢搶“第一棒”》），不少地產圈小夥伴都甩來了大大的“問號臉”：沒說到產品，不能打動人！！！
各位，請搬好小板凳，下面我們就來一一說道說道。
壹
陣痛中的郊區市場
有“刀口”也會有“風口”
觀望情緒覆蓋房地產市場。
11月，大成都開盤項目市場認購率為55%，遭遇了“六連降”；12月1日—12月12日，大成都範圍內僅15個項目拿證，相比前兩個月大規模的推盤、走量，速度有明顯的放緩。
整體來看，近期走量比較樂觀的項目，基本屬於兩個層次：1、成都主城區的熱門樓盤；2、郊區的高品質、差異化項目。
主城區火熱不足為奇，郊區也並非一無是處。從近兩個月都江堰項目的開盤情況來看，認購率基本保持在80%以上，多個項目的推盤去化率甚至達到了100%。這對“5·15新政”後的郊區市場來說，表現值得圈點。
（近兩月都江堰部分住宅項目開盤情況）
研判當前的房地產項目，很多人容易陷入誤區：把單一項目完全放到整體大環境去對標，從而忽視了項目自身的優勢和所處區域的獨特性。
就都江堰市場而言，上揚是大勢，但空間還算合理。
從銳理數據後臺統計來看，都江堰整體房價從2016年1季度的約5608元/㎡漲到了2018年4季度的約8561元/㎡，整體漲幅其實並不大（城南、城北某些遠郊區域的均價漲幅近4000元/㎡）。
近兩年，都江堰市場的住宅銷售面積約2551849㎡，新增面積約1996670㎡，供銷基本平衡，並未出現大起大落。
最新數據顯示，截至2018年11月30日，都江堰住宅銷售均價約為8485元/㎡，位列遠郊第二；銷售套數為7420套，位列遠郊第三，維持在中上水平。
供銷整體平衡、價格漲幅不大、年度去化維持中上水平，這是我們探討都江堰市場必須首先明確的觀點。
上週，銳理君的稿件發佈後，有地產同行在後臺留言說：阿壩州限購政策開放，就會拯救（都江堰）市場了。類似留言的關注點是：都江堰的客群在哪裡？
銳理君實地調研發現，都江堰房地產市場目前的客群主要集中在兩類：
第一類為本地客群，主要是都江堰本地人與阿壩州等川西地區遷居都江堰的人群。這類客群的居住現狀以老小區和地震後的安置房為主，小區整體品質不高，戶型空間不大，特別是對一家三代來說，略顯侷促。但這部分人有一定的財富積累，對居住質感、居住品味等都有新訴求。
（都江堰街頭常見的住區）
第二類是外地客群，其中又以成都本地、川渝地區及西北各省的候鳥人群為主。這類人群對都江堰市場的環境價值有很強的認同感，嚮往解壓、康養、自由的生活。這類客群主要置業方向為區域內的旅遊度假住區，房源選擇大多以別墅或小型度假類產品為主。
對房地產項目而言，客群範圍圈定、客群訴求鎖定，拿地、開發、營銷才有章可循。
這也是弘陽相關人士反覆向銳理君提及新進成都就選擇都江堰的主要原因：
（這裡）客群有基礎、客群有需求，輔以這座城市背後的資源，單一項目能夠實現快速佔位、快速走量的目標。
貳
發展迭代的都江堰市場
人口基數大、同類競品少
房地產項目的落位，必然依附在人口、產業、配套等方方面面，與其它區域相比，都江堰有共性但更有特性。
人口基數大城鎮化率較高：根據成都市統計局數據顯示，2017年都江堰的常住人口為69.09萬人，城鎮化率達到58.97%，位居成都市第十二，各區（市）縣第一。 2018年1-11月，都江堰成交土地面積居於遠郊之首，隨著土地利用率提升，人口規模還將持續擴充，至2020年，都江堰主城區規劃人口為57萬人。
文旅產業實力強勁：都江堰是著名的世界三遺產城市，是風景旅遊、度假勝地、國家歷史文化名城，城市知名度高，旅遊資源豐富。依託旅遊市場競爭性強、綜合性大的特點，都江堰大力招商引資，萬達、融創、綠地、泰合等綜合型企業已經進入。
成灌快鐵將公交化運行：除了與成都直連的快速路、高速公路外，軌道交通是都江堰另一個眾所周知的優勢，與成都之間的地域壁壘不斷被打破。最新消息顯示，成灌客運動車將於2019年1月5日起公交化開行，最短髮車間隔僅9分鐘；成都地鐵19號線、37號線等也在規劃建設中。
（都江堰-成都主城主要交通道路體系）
地產項目競爭格局明晰：銳理君大致梳理區域內的住宅項目（含在售和待售）發現，數量預計25個左右，去掉8個純別墅項目，洋房/高層類住宅項目有17個（但其中尾盤佔據5個），但項目的分佈範圍較廣。
整體來看，改善型購房者在都江堰市場能選擇的機會並不是很多，這也為房企實現跑量打開了“風口”。
以弘陽都江府為例，周邊的翡翠積家、楓尚雲錦、楓尚錦逸等項目的房源已基本售罄，從購房者的需求來看，大家普遍認可都江府的地理區位、社區配置、戶型設計、裝修標準等優勢，幾乎可以肯定是片區的NO.1級別。
叄
客群固定的背景下
更要不斷拔高產品辨識度
2018年，弘陽、人居、恆大、中信等都在都江堰拿地，其中弘陽都江府項目已經在上週拿證，從拿地到拿證時間僅6個月，“弘陽速度”不容小覷。銳理君也毫不避諱地談論弘陽在成都的打法及首個產品，因為這是行業內外都需要關注的新生力量。
“就是做差異化產品，不能說在全國沒有，至少要在都江堰區域獨樹一幟。”弘陽都江府項目負責人十分坦誠：都江府產品的核心就在於差異化，並因地制宜尋求創新突破。
前文提到，都江堰的本地客群實力強勁，2018年至今改善類產品的走勢一路向好。
弘陽也敏銳地抓住了這一訴求：在容積率2.0的地塊上，規劃打造了2梯4戶的高層和1梯2戶的洋房產品；作為都江堰二環區域內體量最大的純住宅社區，項目的整體品質出類拔萃。
銳理君也綜合整理了該項目的幾大亮點：
A、川西新中式風格 既接地氣又增強辨識度
針對都江堰的市場屬性，弘陽都江府確立了兩條基本標準：改善+高端。為了更接地氣兒，項目在“面子”上做了創新考慮。
整體建築採用川西新中式風格，外立面則是新古典的三段式比例，在兼顧現代建築美學的同時營造出挺拔、向上的韻律感。
佈局上，整個社區強調高低錯落，力主形成起伏的天際線：建築為山，園林似水，以呼應都江堰環山抱水的城市格局。
這樣的做法放在整個房地產市場或許不突出，但縮小到都江堰市場，項目的辨識度和業主的身份認同感明顯增強。
（川西新中式風格極具線條感的建築外立面）
B、跳出大圍合思維 讓社區“活躍”起來
都江堰的老舊居住小區以圍合式、組團式為主，容積率較高，中庭景觀方面掣肘頗多。弘陽也進行了針對性調整：
1、 跳出一棟建築、一個小區、一個項目、一片區域的固化模式，落地到整個都江堰城市形態中；
2、 打造兩條近 60 米長的迎賓景觀長廊，兩側種植樹陣，強調營造超強的儀式感；
3、 將六個庭苑（兒童樂園、休閒廣場、鄰里空間、室外會客廳、陽光大草坪，健身活動區）串聯，實現廊→苑→戶的入戶；
4、 在洋房各樓棟之間，著重打造了8條社區街巷，為增進鄰里交流提供更順暢的空間。
都江府項目負責人表示，這樣的設計既能提升觀賞性，又能滿足全齡段的家庭實用需求。從目前市場的反饋來看，正好戳中了購房者的內心，反響非常不錯。
（建築與庭院有效結合既美觀又實用）
C、在尺度上作文章 不忽視居住小細節
從都江堰市場的銷售面積來看，2018年90-110㎡戶型面積段銷量最大，其次是70-90㎡和110-130㎡兩個面積段。剛改和再改群體是妥妥滴中堅力量。
改善型客戶最需要什麼？空間和尺度。
也正是立足改善型定位，都江府此次推出的高層主力戶型建築面積為97㎡、117㎡的全套三（適合首改客群，剛需墊墊腳也能入手），而洋房主力戶型面積為131㎡的套四雙衛，電梯直接入戶，適合高改客群。
戶型設計上，產品的核心打造點集中在“大尺度、大面寬、舒適性”這三個關鍵詞。以131㎡的洋房戶型為例進行分析：
（建築面積約131㎡戶型圖）
雙陽臺配置
很多時候，客戶其實並不知道自己需要什麼，而是在看到產品的第一眼才做出判斷：喜歡。
通過客研弘陽發現，成都改善型客戶對陽臺空間的尺度感尤其在意，結合這一需求更為了體現差異化，都江府在陽臺上作了延展。
131㎡的洋房戶型，每一層景觀陽臺面積近12㎡，比很多項目的臥室還大。“這裡輕鬆可以放下一臺豪華跑步機，還能確保優越的景觀效果及休閒空間。”
近幾年，很多項目縮小了生活陽臺的尺寸，通過一體式洗烘乾機來確保衣服晾曬，但實際上這對成都市場而言並不太適用。
都江堰的天氣更偏溼冷，生活陽臺的作用非常重要。因此，131㎡戶型廚房外帶了一個約 7 ㎡的生活陽臺，這在區域同等面積的產品設計中難得一見。
放大面寬尺度
131㎡的面積還是有限，但都江府並未因此刻意壓縮餐廳空間，而是採用了“餐客同寬”的設計（餐客同寬4.2m）；
主臥面寬則為3.8m，還設有獨立的衛生間和衣帽間，僅僅臥區就達到17 ㎡，是都江堰市場上少有的能夠輕鬆擺放貴妃榻的豪華主臥；
次臥的面寬也能達到3m，這幾乎是區域很多項目的主臥尺度。
寫在後面
6月拿地，11月售樓部和樣板間開放，12月拿證開盤，弘陽都江府在成都的動作和產品完全切合“快、準”的特點。
當然，我們有必要再次強調，作為區域性代表項目，弘陽從一開始就踏實地落在了都江堰區域市場，地緣性客戶和部分外來關注力量是首先的客群細分對象，這樣的選擇無疑是正確而明智的。
在整體大環境不明朗的情況下，做好自己、做透區域、抓小放大才是明智之舉。這對其它郊區項目同樣適用。
*免責聲明：本文中所標識的生活圈等區域範圍僅概略表示位置關係，並非行政機關區域劃分，具體以政府文件為準；文中所涉項目信息及相關承諾僅供參考，具體以項目現場和企業最終公示為準。
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