房企融資無時不在。樓市火爆，融資做大；樓市遇冷，融資避險。
12月12日晚，泰禾集團宣佈發行1.105億美元票據，發行期限為364天，票面年息11%。所募集資金用於境內項目建設及一般企業用途。
12月5日，融信中國發布公告稱，發行2023年到期的3.24億美元，票面利率為8.1%的優先票據。
12月3日晚，佳源國際宣佈已向聯交所提出申請，發行2022年到期的額外3000萬美元優先票據，利率為13.75%，與7月11日發行的2.25億美元於2022年到期的利率為13.75%的優先票據合併組成單一系列。
市場上不斷傳稱房企融資環境再次收緊，但房企發債仍是去年底以來的“井噴”態勢。克而瑞數據顯示，今年1~11月，房企境內外發債總量達6527.9億元，僅11月單月，房企境內外發債總量為497.21億元，環比10月上升23%。
“年底都在衝業績，一方面加速推盤迴籠資金，一方面通過各種渠道融到錢才是關鍵。發債融資是行業普遍現象，借新還舊的訴求始終存在。”一位不願具名的房企資本中心人士告訴記者，“如果能融到錢，我們還會繼續融資。”
從融資成本看，出現了極端分化現象。中國房地產報記者粗略統計，在最近一個月內的幾筆融資中，成本就呈現出3.05%到15%的差距。萬科、中海、華潤置地等頭部房企發債利率均在4%以下；德信中國、佳兆業、華南城、毅德國際、佳源國際等房企則以超過10%的利率融資。
有業內人士稱，臨近年底，有些企業急於償還舊債，可能會出現幾筆規模不小且利率較高的融資。“市場融資兩極分化過去也出現過，越不缺錢的房企，借錢越容易且多，越缺錢的可能錢都借不到，更缺錢。”從宏觀面看，今年金融機構更加看重企業的負債情況、盈利能力和土地儲備量。當行業淨利潤率普遍維持在10%~13%時，融資成本只要超過10%，就意味著大量利息支出正在吞噬企業利潤，這種局勢仍將延續到2020年。
融資“馬太效應”
2019年最後一個季度，萬科、中海、華潤和龍湖等頭部房企推出了多種模式的融資計劃，萬科ABS（資產支持的證券化）成行、中海再發美元票據、華潤配股融資，龍湖被上交所受理了180億元公司債。
融到大筆便宜的錢，這已成為大房企的遊戲。12月9日，招銀國際發佈消息稱華潤置地已於2019年12月3日成功定價10.5億美元前5年不可贖回次高級永續債，票息3.75%。之前10月，華潤置地還拋出了配股融資計劃，按每股33.65港元向不少於六名獨立承配人配售2億股，配股融資所得淨額約為67.2億港元。11月，華潤置地與多家銀行組成的財團訂立一份貸款融資協議，獲授86億元定期貸款融資，為期5年。
萬科兩次發行的中期票據利率在3.5%以下。此外，萬科一直是ABS的發行大戶，今年下半年以來已經發行了總額超過35億元的ABS。據天風證券統計，截至2019年7月，萬科的ABS存量發行總規模超過1000億元。
12月3日，中國海外發展在港交所正式掛牌發行了一宗2029年到期的有擔保票據，該票據已發行規模2.94億美元，利率為3.05%。中海鮮少發行外幣債，2019年7月，中海發行了票息為3.45%的10年期美元債以及5.5年期20億元港幣固息債券，票息為2.9%。這不但刷新了同行業的最低利率，還創造了內資企業公開發行的最長年期港幣債券。
存在融資鴻溝的中小房企，就沒有那麼好運了。它們發行的海外債券利率都超過13%，它們中有當代置業、泰禾集團、鑫苑置業、景瑞控股、弘陽地產等公司。佳源國際更是用高達13.75%的利率僅融到6750萬美元。力高集團發行2.5億美元優先票據，利率為11.5%；華南城發行1.5億美元票據，利率為11.5%。更為艱難的是，頤和地產、銀億股份等上百家房企直接被行業出清。
巨大的融資成本差異，也反射到市場冰火兩重天的生存境遇。
華東一家房企營銷負責人表示，從融資利率來看，大房企優勢明顯，但大家目的都一樣，就是要穩定現金流。發債除了償還即將到期的債務之外，還用於年底拿地補倉，房企也在加速推盤迴籠資金來償債。諸多信用評級不高的房企，只能藉助於成本較高的信託融資和海外債券融資。“即使同在境外發債，大房企供給量佔比高、融資成本降幅大、週期延長，中小房企發行量佔比低，且低資質主體發行利率居高不下。一些資金緊張的房企只好通過轉讓項目股權融資。”
資金池的活水要多
融資必然產生負債，房企都希望自己的負債處在安全池裡，但現實殘酷。
中國指數研究院近期針對101家A股上市房企前三季度經營情況分析發現，2019年前三季度，A股上市房企資產負債率均值、剔除預收賬款後的有效負債率均值、淨負債率均值分別為73.4%、67%、113%，同比分別增加0.2、0.4、3個百分點，行業負債水平仍處於高位。
陽光城執行副總裁吳建斌之前表示，“房地產投資長期看大勢，短期看政策。當前融資形勢十分嚴峻，每家企業都難，政府要把房地產業裡的多餘水分擠出去。房地產度過危機最核心的解決辦法，就是資金池的活水要多。”
在現金流和負債率的選擇上，很多房企難以“自主”，記者發現，高利率的融資渠道有95%來自公司債，而且幾乎全是美元債。據同策研究院監測，今年前10個月，融資利率最高的50筆均在7%以上，區間在7.33%~15.5%， 13筆融資利率超過10%。
中原地產市場分析師盧文曦表示，
目前市場對於房地產企業發債還是看得緊，個別大房企還能拿到而且利率比較低。小企業一般發不出去，而且利率很高。“沒有辦法只能到境外去發美元債。並不是每一家公司發債都會受到歡迎。”作為房地產頭部企業的恆大，其旗下恆大研究院報告稱，截至2018年底，房企各主要渠道有息負債餘額20.3萬億元，其中，大部分將在2019年～2021年集中到期。
對今年近200家房企的加權淨負債率為91.37%，達2015年以來的最高值這個數字，協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝表示，淨負債率上漲意味著房企手中的現金大幅減少，也就是房企的流動性出現了問題。今年和明年，會有一些中型甚至大型房企出現償付困難的現象。2019年已經有一批小型或微型房企破產，未來兩三年這種情況會更加嚴重。
黃立衝建議，現在沒有更多好的做法，只能在可能的情況下儘量套現，儘量降價出售，要錢不要貨，減少資產；還要儘量停止土地投資，先消化手上的土地儲備，減少還款付息壓力。
億翰智庫統計數據顯示，2019年上半年，20家樣本企業的平均利息支出為17億元，較2018年同期增長33.9%。
對於房企當前面臨的融資態勢，記者採訪獲得的主流觀點有兩種：一是未來最大的風險，是資金流動性和外債，銷售回款是保證財務健康的護身符；二是最好借錢的時間長，可以穿越週期。
即將過去的2019年，大多數房企都在積極通過削減土地補充和減少供應來應對市場的風險。即將到來的2020年，房企不管選擇哪一種增長策略，歸根結底，融資成本和融資難度仍然是核心，這個大邏輯需要把握出色。
來源 |中房報 記者｜苗野
新聞發佈於12月5號
原標題：焦點 | 2020年融資：誰的獵場，誰的困局
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