06.02 土地增值稅暫不預徵的十二種特殊情形

預徵土地增值稅是在還沒有正確計算出房地產項目增值率的情況下，為確保稅款平穩，均勻的流入國庫，而採取的預先徵收土地增值稅的辦法，通常按銷售收入的一定比例徵收。

需要重點提示的是，土地增值稅清算項目並非皆可預徵，房企特殊情形不預徵土地增值稅，其實質是納稅人遞延納稅。

一是當地稅務機關規定不預徵土地增值稅的，也應在取得收入時先到稅務機關登記或備案；

二是營改增後，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。

三是房地產開發企業採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，土地增值稅預徵的計徵依據=預收款-應預繳增值稅稅款；

四是對未按預徵規定期限繳納稅款的，從限定的繳納稅款期限屆滿之次日起加收滯納金。預徵土地增值稅，國家財稅部門只是作了原則性的規定，具體執行則是依據各省市稅務機關的政策法規。

對於確定暫不清算的可清算項目，主管地稅機關應定期作出評估，根據項目情況、稅收收入進度情況、清算審核工作安排情況確定清算申報時間，並通知納稅人辦理清算申報。納稅人接到地稅機關清算申報通知後，停止該項目土地增值稅預繳。依據國家財稅部門相關稅收政策法規以及省市稅務機關稅收徵管實踐，筆者經歸納梳理，確認土地增值稅暫不預徵的十二種特殊情形，供房企納稅人計算申報預繳土地增值稅時參考和借鑑。

情形一：保障性住房暫不預徵土地增值稅

《北京市地方稅務局北京市住房和城鄉建設委員會關於進一步做好房地產市場調控工作有關稅收問題的公告》2013年第3號規定，房地產開發企業按照政策規定銷售各類保障性住房取得的收入，暫不預徵土地增值稅。保障性住房是指各級人民政府或者指定經營單位回購的廉租住房、公共租賃住房，以及按照政策規定向特定對象銷售的經濟適用住房、限價商品房（含比照經濟適用住房、限價商品房管理）等具有保障性質的各類住房。此外，上海、廣州、天津、遼寧、山東、福建、湖北、四川等省市均明確規定保障房暫不預徵土地增值稅。

情形二：廉租住房、公共租賃住房不實行預徵土地增值稅

經濟適用住房，是指政府提供政策優惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。納稅人承建經政府有關部門認定的經濟適用住房不預徵土地增值稅，竣工決算後，按規定徵免土地增值稅。如《廣州市地方稅務局關於我市土地增值稅預徵率的公告》廣州市地方稅務局公告2015年第12號第一條第四款明確，對符合廣州市人民政府“廉租住房”、“公共租賃住房”及“經濟適用住房（含解困房）”規定的房地產開發項目，暫不預徵土地增值稅，待其項目符合清算條件時按規定進行清算。

情形三：村民拆遷安置房經批准暫不預徵土地增值稅

《關於進一步加強房地產開發項目土地增值稅清算工作的通知》（甬地稅二〔2009〕104號）第一條規定，對經濟適用房、廉價房、村民拆遷安置房等實行政府指導價且增值率明顯低於土地增值稅起徵點的項目，經納稅人申請，由主管稅務機關批准後可暫不預徵土地增值稅。其餘房地產開發項目必須按規定先實行預徵，待符合清算條件時再進行結算。

情形四：政府實施的徵地（拆遷）安置房項目不預徵土地增值稅

《重慶市地方稅務局關於土地增值稅若干政策執行問題的公告》（2014年第9號）第四條第四款規定，以下類型的房地產項目，對住宅轉讓不預徵土地增值稅：1．棚戶區或危舊房改造安置房項目；2．經濟適用房項目；3．政府實施的徵地（拆遷）安置房項目；4．符合國家規定的其他保障性住宅項目。

情形五：安居工程住宅房預收房款暫不預徵土地增值稅

《關於營業稅、資源稅、土地增值稅若干徵稅問題的通知》（豫地稅發[1997]160號）對安居工程住宅房的轉讓所預收房款（定金），暫不預徵土地增值稅。凡價格在20000元/平方米以下的單套房屋，預徵率仍按《河南省地方稅務局關於明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發〔2010〕28號）的規定執行，即：1.普通標準住宅1.5%；2.除普通標準住宅以外的其他住宅3.5%；3.除上述1、2項以外的其他房地產項目4.5%；4.經政府批准建設的保障性住房0.5%。對價格在20000元/平方米（含）以上的單套房屋，預徵率為6%。

城市規劃、國家建設需要自行轉讓房地產不預徵土地增值稅

《甘肅省地方稅務局印發〈甘肅省土地增值稅預徵辦法〉和〈甘肅省土地增值稅預徵清算辦法〉的通知》（甘地稅函發〔2006〕206號）第六條規定，稅收政策規定的以下減免稅項目，可以不預徵土地增值稅。(一)經各級政府部門批准建造銷售的經濟適用住房。是指由政府提供政策優惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。(二)因國家建設需要依法徵用、收回的房地產給予納稅人的經濟補償；(三)因城市規劃、國家建設需要而搬遷，由納稅人自行轉讓房地產而取得的收入；(四)其他符合免徵土地增值稅的情形。符合減免稅規定的納稅人應當在進行房地產項目登記或申報時，向主管稅務機關提交減免稅申請。經主管稅務機關審核認為符合減免稅條件的，可以不預徵土地增值稅。

情形七：公共租賃住房、廉租住房仍暫不預徵土地增值稅

《江蘇省地方稅務局關於調整土地增值稅預徵率的公告》 蘇地稅規〔2016〕2號第三條明確，公共租賃住房、廉租住房、經濟適用房、城市和國有工礦棚區改造安置住房等保障性住房，仍暫不預徵。

情形八：限價商品住房項目可暫不預徵土地增值稅

陝西省地稅局關於調整土地增值稅預徵率的公告(陝西省地稅局公告2012年第3號)第二條規定，對符合《陝西省保障性住房管理辦法(試行)》規定的房地產開發項目暫不預徵土地增值稅，待其項目符合清算條件時按規定進行清算。因此，自2013年2月1日起，對符合《陝西省保障性住房管理辦法（試行）》第二條規定的廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房、限價商品住房的房地產開發項目可暫不預徵土地增值稅，待其項目符合清算條件時按規定進行清算。列入舊城改造的安置項目不再享受不預徵土地增值稅的優惠。

情形九：處置地下人防設施建造的車庫（位）等設施不預徵土地增值稅

《山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法》的公告山東省地方稅務局公告2017年第5號 第十七條明確，房地產開發企業處置利用地下人防設施建造的車庫（位）等設施取得的收入，不預徵土地增值稅。根據《中華人民共和國人防法》規定，國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑、投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。國家保護人民防空設施不受侵害。禁止任何組織或者個人破壞、侵佔人民防空設施。因此，房地產開發項目按規定建設的人防工程產權應屬於國家所有，其投資者處置利用地下人防設施建造的車庫（位）等設施不能實現產權轉移，取得的收入不應視為轉讓房地產收入。在清算申報時，房地產開發企業處置利用地下人防設施建造的車庫（位）等設施取得的收入，不計入土地增值稅收入，凡按規定無償移交給政府、公共事業單位用於非營利性社會公共事業的，准予扣除相關成本、費用。

情形十：拆遷返還住房取得的收入，暫不預繳土地增值稅

青島市地方稅務局關於貫徹落實《山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法》若干問題的公告青島市地方稅務局公告2018年第4號第三條第二款，明確了關於土地增值稅預徵問題：房地產開發企業轉讓經政府批准建設的保障性住房和拆遷返還住房取得的收入，暫不預繳土地增值稅，但應當在取得收入後次月15日內到主管稅務機關申報、備案。

情形十一：列入城鎮舊城改造的安置項目不預徵土地增值稅

自二00五年五月一日起執行的《陝西省土地增值稅預徵暫行辦法》第六條明確， 有下列情形之一的，(一)經濟適用房;(二)列入城鎮舊城改造的安置項目。

預售工業園區內廠房車間經審批土地增值稅暫不預徵

《武漢市地稅局關於進一步加強土地增值稅徵收管理工作的通知》武地稅發[2010]62號第一條第三款，明確了土地增值稅預收管理的問題：納稅人預售新建經濟適用房或工業園區內廠房車間，應填報《預售經濟適用房或工業園內廠房車間收入不預徵土地增值稅審批表》，經主管稅務機關稅政部門審批批准後，土地增值稅暫不實行預徵，在土地增值稅清算時據實徵收。對新建經濟適用房或工業園內廠房車間項目腫的其他房地產，應分開核算，並按規定預徵土地增值稅；凡未分開核算的，對該項目一律按規定預徵土地增值稅。