看到這句話，有人就會記起我在2018年、2019年年底的判斷，房住不炒，房地產黃金時代已過。
確實，黃金時代已過，白銀時代還在，白銀時代也有周期。2019年1月，經歷了斷崖式下跌，最嚴厲時期已過，2020年，政策將略有放鬆，市場有所緩和。
房地產極冷階段已過
下面這張景氣圖，告訴我們懸崖在什麼地方。
（最新修正值，數據來源為各國家或地區官方統計機構）
2018年12月，國房景氣指數在101.85的高位，到2019年2月，一口氣不停跌到100.57，最高的時候是2019年8月，是101.98。
從股票市場的房地產行業指數看，房地產已經過了冬至走出嚴冬了。跟歷史高位是沒法比，但區間震盪，走勢小幅向上。
接下來，我們看幾個指標，對2020年的房地產市場來作個判斷。
政策 有一點點鬆綁
先看政策。不管什麼時候，判斷中國經濟，政策是第一要義。
2019年，從年中到年尾，地方政府的政策發生了微妙的變化。千城千策，維持區間震盪，以穩定為主。
12月經濟工作會議表態相對明確：
要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。
根據克爾瑞報告，2019年，中央定調發生了三階段變化：
3月份兩會表態“防止房市大起大落”；
7月底政治局會議首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”；
12月份新華社重申“堅持房住不炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效機制”。
地方調控通常對嚴厲執行不會太熱情，在壓力之下，地方調控經歷了三個階段的變化：
1-4月份，多城調降人才落戶門檻，呼和浩特、寧波等市更是出臺人才購房補貼這類刺激性政策；
5-7月份，地方調控關注房價紅線，蘇州、西安等市相繼升級調控；
8月份以來，人才新政發力，“四限”調控局部放鬆。
但到年底，下行壓力加大，有些地方財政難以為繼，赤字超標準線，就會有一些呼聲，彈簧會鬆一鬆。
現在，沒有繼續加緊的理由。
棚改舊改，創造出巨量消費者。
本次中央經濟工作會議還提到，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房。
棚改創造出巨量的購房者，三四線城市房價上漲，託了棚改的福。
根據國金證券數據，從2015到2018年，棚改總規模超過1800萬套，貨幣化補貼一度上升至60%左右。短短3年，央媽通過PSL印鈔3萬億，正是這波定向放水，三四線樓市一路高歌，典型的受益城市有菏澤、溫州等。
舊改跟棚改不一樣，沒有拆遷，沒有貨幣補償，但體量大、投資量也大。創造出房地產改善鏈條上的需求者，提升了舊改區的房價、租金。
住建等相關部門測算過，全國老舊小區近 16 萬個，涉及居民超過4200萬戶。江海證券的研報說，從1998年正式房改以來，距今已有30多年時間，全國老化嚴重的小區近16萬個，涉及居民超4200萬戶，建築面積約為40億平方米。
幾萬億的投資如同毛毛雨，棚改有財政和信貸資金背書，PSL貸款，棚改專項貸款橫空出世，舊改這麼大的規模，估計全面推開也得有專項資金。
現在，30年前、20前的房子已經沒眼看了。
老城區的老破小，水電網都沒下地，有的沒有獨立水錶、電錶，沒電梯，老人走樓梯走到6樓，物業、綠化管理一塌糊塗，形成惡性循環，居民拖欠物業費，越拖欠環境越差，租金越低，搞得市中心如同貧民窟。
能想像嗎？北京市中心有黃鼠狼，上海市中心老破石庫門，鄰居們一早上聊天，必備的道具是尿壺。
舊貌換新顏的小區房價節節竄升。根據新浪微博網友消息，南京某小區舊改前房價不到3萬，翻新後立馬漲到4萬多。
舊改最受益的是住在主城區老破小房子裡的居民，舊改之後，房價租金上升，居民坐享紅利。家電、窗簾換上新的，對相關產業有利。
短期內，有利於房價穩定。
房地產融資 從緊得頭皮發麻到穩定
房地產融資利率從松到緊到穩。
因為政策的關係，貨幣放鬆沒開發商什麼事，開發商該幹嘛幹嘛。年關快到，美元融資、發永續債、發票據，籌錢籌得焦頭爛額。2019年11月，房企合計發佈美元融資計劃總金額超過50億美元，刷新歷史紀錄。
房地產還是有點碰不得，前兩天碰到一個建行分行的行長，一直強調，銀行沒有給開發商多貸款，每年都有定數，年初估計就幾千萬。這還不夠開發商塞牙縫的！
開發貸款已經緊無可緊，再緊，就會影響大到不能倒的大型房企，火燒連營是最可怕的。
任何一次金融危機，都是火燒連營的結果。
12月，原央行統調司司長盛松成先生說：
1-11月，房地產開發投資同比增長10.2%，為今年以來最低值，房地產開發投資增速下行已持續了半年多。截至9月末，房地產貸款同比增速已連續14個月回落，較上年末回落4.4個百分點。
9月末人民幣房地產貸款餘額佔全部人民幣貸款的28.9%；今年前三季度新增房地產貸款佔同期人民幣貸款增量的33.7%，較去年低6.2個百分點。無論是從存量還是增量看，目前我國房地產融資佔比已基本恢復到正常年份的水平。此外，房地產企業表外融資也大幅萎縮。
截至今年三季度末，投向房地產的信託資金餘額為2.78萬億元，較二季度減少1480.67億元，環比下降5.05%。這是自2015年四季度以來首次出現新增規模環比負增長。
耐心看完這些數據，就說，房地產貸款再緊，還能緊到哪裡去？
我必須強調，我說反彈的根本原因，不是一夜之間房價大漲，而是跟19年初比，不會更差了。
地方財政緊到頭痛。12月17日，財政部發布2019年11月財政收支情況，今年1到11月累計，全國一般公共預算收入178967億元，同比增長3.8%，與1-10月持平，勉強可以。
但地方沒有這麼幸運，今年1到11月，地方一般公共預算本級收入92851億元，同比增長3%，比前10個月減少0.3個百分點。
同期，地方政府性基金預算本級收入64365億元，同比增長10%，這主要是賣地的功能，軌跡與地方土地出讓收入如出一轍：
1到11月，地方土地出讓收入同比增長8.1%。按照2018年1-11月地方土地出讓收入53362億元計，2019年1-11月，地方土地出讓收入為57737.7億元。
《時代週報》報道，今年以來地方土地出讓收入是下降、小幅增長。1到3月是一個節點，前兩個月，地方土地出讓收入為8048.6億元，同比減少5.3%。一季度跌到年內低谷，同比減少9.5%。
此後穩步增長，1到7月擺脫同比負增長，同比增長3.1%，目前，達到年內最高同比增速8.1%。
從地方財政來看，在2019年的基礎上略有上升才是現實的。
從政策、槓桿、地方財政加上租金，我們對於2020年的房地產市場判斷明確：
全年穩定，略有上升。
年中有結構性機會。
兩極分化，無論是房企還是城市，好的更好，糟的更糟。
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