编者按：近日，杭州鼎家的长租公寓企业因资金问题停止运营，从成立品牌，到占领市场，再到融资千万元，最后到彻底倒闭，只花了一年多的时间。

一家倒下，三家倒霉，租金贷特殊的运营模式导致房东、租户、金融机构接连遭殃，其隐患问题更是被推向风口浪尖，租金贷为何成为交付租金的常见手段？在合同签下的那一刻，有多少人考虑到了租金贷的隐患呢？

凯盛专家：沈先生，国内第一批住房租赁行业从业人员，拥有20年房地产行业经验，曾任小米公寓和清华产业公寓合伙人。多次接待省部级政府领导，多次参与住建部房屋租赁政策制定的研讨会。

冒进带来的不合规隐患

“站在风口上，猪都能飞起来”，随着国民消费方式的升级，以及租赁政策强有力的支撑，长租公寓市场迅速壮大。据Real Data和贝壳研究院数据，目前全国大城市的租赁人口占比都在25%以上，其中北京和上海的租赁人口分别为863万和951万，两地租赁人口占比接近40%。无疑，租赁市场在崛起，市场前景可期。

但和旺盛发展的需求相比，中国房产租赁市场发展的还远远不够。甚至可以说，我国的房地产租赁市场还在雏芽阶段，从统计局数据来看：我国房地产买卖市场的年资金规模为4万亿，而房地产租赁市场仅有2千亿（进入国税统计的数据为400亿）。以美国、日本为代表的发达国家，房地产市场发展比较均衡，其房屋租赁与销售的数据比例为30%：70%。而我国的租售比例不够均衡，

因此国家在近年出台一系列政策来支持推动房地产租赁市场的发展。

十九大后国家大力推广房屋租赁市场，行业成长速度惊人。原本需要50年才能逐步发展起来的行业，在政策与资本助推下，相当于“补课”补回来，这其实需要更细致的规划。但在还未有人去深度思考这个行业该怎么去干、相关法律法规也还未配套完善的情况下，长租公寓已成为地产行业内新一轮风口。行业冒进导致了投资资本、经理人都不够理性不够专业，使得一些不专业的人比专业者更有市场、合规企业反而不如不合规企业盈利的劣币驱逐良币现象，进而导致不合规问题的顽强存在，比如鼎家的强制性房租贷款问题。

租金贷需要监管

鼎家爆仓事件，让不少长租公寓租户心头一紧，因为很多人都以类似的形式还款。比如蛋壳公寓的市民李女士才发现自己每次交租其实是“还款”。租户押一付一，这与鼎家的贷款基本一样。本来就被认为投资回报率太低的长租公寓，为何不选择直接向租户收房租，而是要多一道手续变成“贷款模式”？

关于租金贷，我爱我家前副总裁胡景晖曾说“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”事实是否如此呢？实际上长租公寓一直面临着盈利低的最大痛点，于是预期租约贴现的ABS融资模式成为了多渠道融资降低成本的首选，ABS融资模式是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。换言之ABS融资模式的租金贷就是借着租户的信用，由金融机构垫付给长租公寓运营商租金，这笔贷款的抵押物正是租户的信用。一旦逾期不还款还会影响租户的信用记录。所以，这其实是长租公寓借着租户信用迅速回笼资金。但这从商业角度而言，为了生存和盈利运营者选择租金贷的运营模式自然而然是无可厚非的。

而租金贷成为争议点的根本原因是一旦跑路，房东和租客会成为直接风险承担者，而运营商则可以利用租金贷无本万利，甚至因此获得超过房租的利润。的确，ABS融资模式的租金贷把应收账款作为固定回报的理财产品，在公募渠道进行发行，无资产抵押。

一旦没有长期稳定的收益做保证，这对于公寓的运营能力是一个巨大的考验。比如年底和次年初、年关前后，退租多新租少的青黄不接状态下，长租公寓就会面临现金流紧张甚至跑路的状况。

从这一点来看而言，只要选择了租金贷，风险就一直存在在租客和房东身上。而随着长租公寓的崛起，租金贷已经成为了行业性问题，对比P2P爆雷租金贷更严重的一点在于，购买P2P产品的人了解高风险高回报的投资理财风险，但租客们大多不了解租金贷的风险。

甚至有很多租客因为片面寄希望于销售人员的讲解，忽略合同中白纸黑字写明的租金贷事项，由于这时候针对租赁市场的法律法规配套并未完善，没有法律明令销售人员必须反复告知租金贷事项的义务，导致租客踩雷而不自知。据了解美国租赁立法75条，日本26条，而中国只有在近两年才出台了9条。

所以租金贷本无原罪，租金贷的暴雷隐患其实是国家、运营商、租客三方人员共同的责任，而加强监管让租金贷模式在阳光下运行，才是解决办法

。具体而言，租金贷隐患其实也是对国家租赁市场冒进现状的一次警醒，面对和打造新的行业国家应该注重让法律法规跟上行业发展的步伐。对运营商而言，主管机构可以采取设定行业准入门槛（如规定从业年限底线）、加大不合规惩罚力度（比如非合规操作，取消企业经营者和投资人的行业从业资格），一方面在房屋租赁市场中引导专业的人来做专业的事，另一方面提高犯罪成本，如果得不偿失，运营商商家自然会遵纪守法。对租客而言，加强其合同意识和贷款意识，“每一笔支出和合同签署都应该谨慎小心”“花钱买教训也不全然是一件坏事。”

租金贷应该撤出消费贷

的确，不断高涨的生活成本下，为了追求生活品质很多90后已经习惯了用明天的钱过今天的生活，这种超前的消费贷生活模式成为了越来越多年轻人的日常，比如用京东白条和花呗来购物、出行等。而消费贷的习惯养成降低了大家对小额贷款的敏感度

，这或许是让年轻租客在“鼎家”爆雷事件发生前忽略了租金贷隐患的原因之一。

消费贷原本是针对消费用途申请的贷款，比如买手机、买家电。付房租虽然是一种消费，但租金贷其实不应该归属于消费贷，因为房子不单是有金融属性，房子还有实际的关系国计民生的居住属性。租房贷款虽不同于买房贷款，但也应该严控运营商贷款资质，比如运营商一定要提供资产抵押，信用抵押，品牌抵押等等抵押。

消费贷的特点应该是小额消费，没有涉及国计民生，买不买都不会影响人和企业的任何经营行为。或者说凡是是影响国计民生的行业贷款比如房租贷款，都不应该按照消费贷低准入门槛来衡量。所以限制运营商租金贷比例，或者将租金贷款从消费贷产品范围撤出也是降低风险的方法之一。

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