近兩年，隨著法拍房市場的不斷升溫，每個人都想進入到這個市場中“撿漏”。法拍房的起拍價只有市場價的7-8折，更重要的是在絕大部分城市不受限購政策約束，對於沒房票的購房者來說，極具誘惑力。所以，有的時候，法拍房甚至可以用
“一房難求”來形容。但是，作為法院強制拍賣的特殊房源，法拍房本身的獨特性質，決定了它與普通商品房不同，即存在一定的風險。
所以，這種低於市場價、不限購的法拍房，是否真的值得買？如果決定購買，又有哪些是需要注意的呢？
01
法拍房，是指人民法院將查封、扣押、凍結的被執行人（原房東）財產，在被執行人逾期不履行義務時，依法以公開競價的方式賣給出價最高的競買人。房貸斷供、抵押無法償還，司法沒收等情況，都可能促使房子被拍賣。
得意房版上，有位網友講述其碰到過一套永清庭苑的法拍房，市價大概720萬，而司法拍賣居然只要458.2萬，這套位於漢口二環內的房子，價格大概只有市價的6-8折，不限購，還可以按揭，如果買回來囤兩年，轉手再賣出去就可以淨賺幾十萬！
乍聽之下是不是很有誘惑力？很心動？這套法拍房之所以被關注，我想最大的原因應該是：便宜。
《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》：法拍房拍賣保留價由人民法院參照評估價確定，人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低於評估價或者市價的80%;如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的20%。
以樓上市價720萬的永清庭苑房子來舉例：拍賣價為720萬*80%，即576萬；若流拍，則第二次拍賣價為576萬*80%，即460.8萬；若二次流拍，則第三次拍賣價為368萬； 這麼看來，用市場價的5-8折就可以買到法拍房，真的很划算啊！
但是！正是因為便宜，所以經常會出現買房人沒有實地看房或者拍下來後才發現有瑕疵，因此要悔拍的情況發生！
需要注意的是，和買二手房有定金一樣，法拍房也是有保證金的，一旦發生悔拍，保證金是不退還的 。。。所以，再便宜的房子，都要實地考察後再做決定。
另外不要貪圖一時便宜，法拍房隱藏的高額費用也是被很多人忽略的地方。和買二手房一樣，法拍房的繳納內容和正常二手房一樣，其特殊性在於：轉讓和受讓兩家的稅費都是由買家一人承擔。
另外原業主之前拖欠的物業費、水電費、燃氣費、寬帶費等欠費，均由競買人負責承擔，如果惡意拖欠多年，加上違約金，也會是一筆不小的金額。
所以，如果是打著低價撿漏心態買法拍房的...
還是先把個中費用弄清楚吧。
02
除了上述提到的費用問題，法拍房還可能存在以下風險：
一、產權不清晰
法拍房不限購的屬性，讓很多在大城市工作但卻沒有購房資格的年輕人非常心動，但是就算買到手的法拍房，能不能過戶，還是要另說。比如原業主的戶口是否有遷移？
要知道房子雖然賣了，但戶口並不在法院的受理範圍內，加上目前也沒有出臺可以強制遷出戶口的相關法律。如果過不了戶，其實還是沒有解決落戶、上學等問題。
二、交房難，維權難
法拍房最讓人頭疼的就是碰到原業主不肯搬走的情況，只能靠你跟他鬥智鬥勇一番，如果，房屋帶有租賃，在租賃大於買賣的法律規定下，你只有等租約結束了，才能收回這套房子的使用權。
三、容易出現多頭債務
購買法拍房最怕遇上這套房子的原業主是個債務極多的人，因為他私下的一些民間借貸是法院查不出來的。因此，當房子過戶到你名下後，債務人很可能更換目標，每天都去你家騷擾你！防不勝防！
03
以上是法拍房常會遇到的一些問題，那在購買前如何才能避開這些“坑”呢？
首先，對於房屋的產權要有所瞭解，重點關注，1.房屋權屬、共有人、房產性質、債權債務關係等。2.查清楚目前這套房子是否原業主的唯一住房，有沒有帶租約。避免這套房子被房東惡意簽下長期租約或者耍賴不肯搬，而造成交房遙遙無期。
其次，瞭解房屋狀況，最好是親自上門看一下這套房子的採光、戶型、裝修等情況，以免有瑕疵，後期悔拍。
最後，一定要把稅費、貸款情況、隱形費用弄清楚。
這樣看來，法拍房雖然是一種高收益的購房渠道，但天上不可能掉餡餅，時間、耐心、經驗和資金，缺一不可。如果你自認為和筆者一樣做不到這些，那還是安安靜靜的買一套商品房吧。
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