這一週，深圳樓市出人意料繼續發熱！
11.22土地拍賣後，深圳5塊居住用地拍出127億狂歡之後，前海兩大住宅新盤頤灣府、招商領璽備案價格出爐，開盤在即！
就在昨天下午，但斌深圳演講中提到：樓市是普通人守富創富的選擇。2004年如果賣掉深圳的房子和企業，那麼即使移民全世界最好的國家，現在可能已經回不來了。
在但斌看來，中國核心城市的房價有可能世界第一，深圳是一個非常好的城市，類似於紐約+硅谷。如果你有深圳的物業，建議只買進不賣出。
事實上，隨著深圳樓市“限購、限售令”的不斷頒佈，許多投資者、企業和外資機構，都把目光聚焦在商辦物業上，集體性跑步搶購中國核心城市的優質商業資產，在北上廣深大量的收購寫字樓、購物中心、綜合體。
儘管前段時間，網絡上關於深圳寫字樓空置率高企的報道很火，諸如“前海寫字樓空置率高達65.7%”、“平安金融中心一次性被退租10層樓”……
但是，深圳市住房建設局很快出面回應：目前深圳寫字樓的平均空置率為15％左右，參考當下國際化大都市，其寫字樓空置率普遍在10%-20%之間。因此總體上看，深圳寫字樓空置率目前仍處在正常合理區間。
這其實暗藏了一個樓市信號，當下市場環境下，深圳寫字樓依然有投資價值，投資界依然認為深圳寫字樓是最受歡迎的投資標的。
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別懷疑！錢一直都是最聰明的！
會在合適的時候進入一個合適的市場！
事實上，投資商業地產跟投資住宅不一樣，寫字樓生命週期甚至遠遠超過住宅，包括世界上最著名的國際大都市，優質寫字樓都是一個優良的投資標的，是真正傳承百年的家族資產。
簡單舉兩個典型例子，在7月，連續虧損準備退出中國市場的LG突然發現，2005年花4億美元在北京建設的寫字樓，如今預估價為87.7億人民幣！一旦賣掉，LG至少可以賺60億人民幣了（不考慮資金時間價值）！
同樣就在7月10日，LG的競爭對手小米集團創始人雷軍，花費巨資52億買下北京8棟寫字樓，34萬平方米。並且雷軍還表示，這只是一個開端，未來兩三年內，小米還將有超過130萬平的辦公場所落成。
另外，根據此前媒體報道顯示，包括世界頂級投行黑石集團在內，已有16家外資機構參與“抄底”內地商辦樓宇，光是買8起商辦寫字樓就花了300億元。
下圖為近年來主流外資機構黑石、凱德參與的中國內地大宗物業交易情況：
同樣的，作為粵港澳大灣區龍頭、先行示範區的深圳，從2015年開始就不斷髮生大宗交易，特別是一些優質的寫字樓。我們得到的數據是：一次性購買5層及以上辦公樓的，在短短不到3年時間就已經發生了21宗，其中近8成都是寫字樓項目。
開年後，先是華僑城大廈180億元打包整售給中國人壽，是近年來最大一筆寫字樓整售個案；後是前海金融中心寫字樓，發生了3單金額分別為1.7億元、1.55億元、1.35億的大宗交易；緊接著，有人花15億買走太子灣商務大廈4、5號樓兩棟寫字樓。7月11日，市場又爆出在香港主板上市的一家公司，以2.3億元的代價購入華潤前海大廈一個整層。
在跟業內人士交談中，我們明顯察覺到：
今年到深圳考察寫字樓的投資機構，相比去年明顯增多，增加了近一倍，很多銀行、基金、險資都投資深圳商辦物業。我們的判斷是：錢一直都是最聰明的，它會在合適的時候進入一個合適的市場，特別是對於大型投資機構而言，它對市場價值有著非常嚴密的調查和判斷。在他們看來，近年來中國房地產經過調控，其價值是被低估的，特別是重點一線城市，像深圳都是被嚴重低估的。所以，重倉一線城市是主旋律，也是他們認為風險最小的一種方式。
2
為什麼要買深圳寫字樓？
買對了，其長期增值空間會強於住宅！
為什麼重倉買深圳寫字樓？我們綜合分析有以下幾點因素：
1、 優質寫字樓，是真正傳承百年的家族資產。
美國紐約的洛克菲勒中心，1930年開工1939年一期完成，在80年代末，洛克菲勒中心被日本三菱財團買走，成了日本興起、美國衰落的象徵。後來美國人趁日本泡沫經濟破裂，又把洛克菲勒中心買了回來。
時至今日依然受全球資金追捧，這裡匯聚了眾多的全球500強公司。目前以洛克菲勒中心為代表的曼哈頓中城，以12613元/㎡/年的租金排在了全球最貴寫字樓的第四位。
其實，寫字樓物業，在世界著名城市比如香港，屬於極度稀缺、值得長期持有的資產。因其租金水平高，未來可以帶來源源不斷的現金流，核心區域如中環，租金收益甚至遠超商鋪。
不論外圍經濟情況如何，香港中環仍然是全球頂級寫字樓裡的一枝獨秀，截至今年3月，香港中環寫字樓租金達到了23188元/㎡/年，是全球最貴寫字樓。
最新調查數據表明，伴隨著香港可開發用地非常稀少，那些早年開發並持有眾多寫字樓物業的開發商，僅僅依靠自持寫字樓物業出租、出售，每年都能帶來大量的現金流。
在我們看來，現在的香港寫字樓市場，就是未來深圳寫字樓市場的模樣。這也是為什麼，深圳核心區域的寫字樓物業，正在被外資圍獵！
2、深圳寫字樓與住宅價格的倒掛，價值尤為凸顯。
目前福田南山的住宅新盤，單價基本都已經是10萬+。像這兩天龍華金茂府開盤，均價10.2萬；寶中海納公館、榕江雲璽、大悅城單價10萬上下了；還有前海即將開盤的招商領璽、頤灣府也是10萬+……
特別提醒大家注意的是，相較於8萬、10萬+的住宅售價，深圳寫字樓還穩居均價6萬/平左右的水平，仍處低位，核心區域優質寫字樓“補漲”潛力巨大。
而且從寫字樓租金來看，深圳各區CBD寫字樓租金基本上在2200-3000元/㎡/年之間，現階段香港寫字樓租金10倍於深圳，北京金融街寫字樓相當於深圳的6-8倍，深圳寫字樓還有巨大的升值空間。
3、抗風險性強，長線資金追捧。
我們知道，寫字樓投資本質上是一種週期較長的、以租金收益為主、升值收益為輔的穩健型投資，看的不是短期收益，而是至少五年的投資收益。買對了產品，其長期升值效應依然會強於住宅。
以深圳為例，樓兔子的好朋友鳳凰樹曾做過專業數據分析，美聯物業2018年租賃成交樣本數據顯示，56.5%的樣板物業租金為70-110元/㎡/月，平均為100.5元/㎡/月，2018年全年均價為54120元/㎡。
按照年化租金收益率＝年租金總額／總房價＝月租金*12月/總房價
因此：深圳住宅年化租金收益率＝100.5*12/54120*100%=2.23%
深圳住宅租金回報率的回本年限=54120/100.5*12=44.9年，意味著在深圳買房，平均約45年才能回本。
而截止2018年年底，深圳甲級寫字樓平均租金為235元/㎡/月，均價55173元/㎡。
因此：深圳寫字樓年化租金收益率＝235*12/55173*100%=5.11%
寫字樓年化租金收益率/住宅年化租金收益率＝5.11%/2.23%=2.29倍
以上可以得出，深圳寫字樓的租金收益率是住宅的2.29倍，而且深圳寫字樓租售比＝房價/租金＝55173/235＝235個月。
此外，寫字樓物業帶來的租金收入也一直保持著20%-25%的年增長率。所以，深圳核心區域優質寫字樓，租金回報高，漲幅更快，向來是不缺追捧者的。
3
哪裡的商辦物業值得買？
一線城市+核心區域+供應稀缺+低空置率
基於大灣區、先行示範區的發展背景，深圳等來了豪宅稅調整、央行“降息”，一連串的土地拍賣，我們的判斷是：中長期來看，深圳的寫字樓市場將始終為市場所看好，預計未來大宗交易的出現頻率也會不斷增加，外資機構加倉也將是大勢所趨。
我們收到爆料，已有若干潛在買家（國內機構投資者、香港及國際開發商兼投資者、以及房地產基金），正積極尋找交易機會並進行財務可行性分析，座標就在龍華。
過去五年來，龍華一直是深圳樓市的熱點區域，隨著深圳北站的崛起，兩館動工，各種規劃配套的建設落實，龍華已然從福田、南山的外溢地段，一躍而與福田並肩成為中心區，未來也完全有實力看齊福田和南山！
接二連三的網紅盤，金亨利、金茂府、壹成中心等等。不僅住宅，龍華的本地的商辦物業吸引力大幅提升。
龍華過往集中在住宅與公共配套建設，商辦物業供應總量不足，現有辦公條件較差，片區內主要商辦空間為小產權乙級寫字樓以及產業園為主。優質甲級辦公樓非常稀缺，尤其是可售的甲級辦公物業，更是1年看不到2個。
一旦出來，都是很快被市場消化掉，政府也會收購。我們收集到的數據：龍華區政府耗費近60億買下了紅山6979和匯德大廈兩棟寫字樓。
相較於深圳其他一些區域寫字樓空置率高居不下，龍華寫字樓市場依然堅挺，空置率最低，租金表現驚豔。從數據上看，龍華20多個寫字樓中，過半出租率都還在90%甚至以上。
原因之一就是龍華企業發展迅速，據統計，當前龍華區總部企業主要集中於先進製造業、生物醫藥、現代服務業等行業。其中，穩健醫療、佳能精技、深高速等13家同時為市級總部企業，匯川技術、順絡電子等16家為上市企業。
龍華區總部企業中，35家工業企業產值2150.81億元，佔全區規上工業企業總產值40%左右，奠定了龍華區工業強區的地位；2家建築業企業產值佔全區有資質等級建築業企業總產值的52.53%，佔比超過半數。
從調研報告來看，龍華現有寫字樓租金基本上每年都在平穩增長，特別是優質寫字樓租金基本保持在110-140元/平米/月之間，好的甚至突破150元/平米/月。
加上政府的大力扶持：租金優惠、公司租房補貼、人才住房、總部企業經濟貢獻獎勵等等。
可以預見的是，隨著龍華全方位的規劃升級，周邊配套的不斷完善，人才流動更加頻繁，其商業辦公的需求也會進一步擴大。
4
勁爆！龍華商辦物業新時代來臨！
2019壓軸大作首創商務大廈勁爆銷售中！
去龍華跑盤多了發現，整個龍華片區，能讓我們記憶深刻的寫字樓項目寥寥無幾。對於深圳這樣一個多中心發展的城市來說，龍華現在的寫字樓供給端狀況，不匹配龍華現在已經逐漸升級為深圳核心區的地位，也不符合龍華企業逐漸在升級的形象需求。
最新消息是，2019年龍華市場的壓軸大作——
首創商務大廈即將入市，作為龍華中心唯一在售的甲級優質寫字樓，一個新的時代來了！我們綜合分析，有以下幾大價值亮點，值得大家重點關注。
1、龍華中心唯一在售優質甲級寫字樓。首創商務大廈位於龍華區建設路與清泉路交匯處，產品本身由大師創作，集甲級寫字樓、雲端公寓、獨棟商墅、品質商業等多元產品於一體。硬件看齊福田CBD的甲級寫字樓，是區域內唯一一個垂直綜合體複合型項目，也是區域內目前非常缺乏的甲級商辦物業。
2、商業市政文配套中心，滿足一站式商務生活文娛需求。該項目由北京老牌國資勁旅首創集團打造，位於龍華核心地段，距離深圳地鐵4號線清湖站約500米，交通便利，直達福田CBD，接駁福田口岸，輕鬆抵達香港；距離深圳北站僅有7公里，來往大灣區非常方便。
項目周邊有星河ico商業、希爾頓逸林酒店、龍華文化廣場、圖書館&文化館、深圳書城龍華城等配套，未來還規劃有龍華體育中心，周邊還擁有成熟的住宅區，員工可享有良好的居住氛圍，繁華與休閒的生活觸手可得。
3、首創置業打造深港中軸奢尚商務座標。作為首創置業在深圳的首發之作，首創商務大廈力邀國際大師設計團隊伍茲貝格與米蘭設計師Mauro Lipparini傾力打造，以意式美學將奢尚理念與前沿商務完美融合，造就粵港澳大灣區的奢尚商務座標。
4、首創C+賦能平臺，整合內外資源，運營服務加持，助力企業實現未來願景。 除了品質之外，優質寫字樓最主要的增值就是運營，而運營離不開服務和平臺搭建。
就在11月21日，首創舉辦“C+賦能平臺”發佈會，是暨5月份首次推出C+商務平臺後的進一步深化和落實，通過整合內外資源，構建了首創C+賦能平臺，未來能夠為入駐的企業提供包含金融資管、綜合服務、共享辦公、企業諮詢等全功能、一體化的商務服務，幫助企業來實現大發展。
此外，首創還聯手萬科成立了首萬物業，為首創商務大廈提供首屈一指的物業管理，助力企業物業保值增值。
5、多功能性、稀缺性、抗跌性，總部辦公首選。
目前，項目在售為商業和寫字樓產品，3-20層是甲級奢商寫字樓，面積段約為110-437㎡ 。
其中寫字樓部分為項目首發單位，是龍華唯一在售的紅本甲級寫字樓。整棟樓的硬件配置嚴格按照國際標準甲級寫字樓配置打造。目前已經有總部企業大手筆整購了3000多平米，作為自用資產。另外，知名企業——優客工場也已經簽約進場。大量高成長企業相繼進駐，所剩可售房源已經不多啦。
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