人際交往中，有所謂的“暈輪”效應。
習慣以個別案例推及一般，就像盲人摸象一樣，以點代面。
比如，在戀愛中，只要愛一個人，對方做家務時的笨拙，出門會路痴，做事忘性大，對方的缺點也會變成優點。
後來相處久了，對方容顏變老，日久生厭，這些行為就變得“面目可憎”。
其實，對方一直都沒有變，變得只是“人心”，說白了，其實就是“雙標”。
樓市也出現了“暈輪”效應。
房價上漲時，房子所帶來的安全感、幸福感爆棚，有房族天天偷著樂，房主坐地起價，買房實現“階層躍升”、房貸是普通人一生難得的福利種種論調大行其道。
經濟學家李迅雷曾說過，對房產持有者來說，房價上漲是有利於消費的，身家快速膨脹，消費習慣也會變得大手大腳，2015-2017這一波行情，還帶動了傢俱、家電、裝修各個行業的快速繁榮。
房價下跌時呢？
據澎湃和財聯社報道，近日，太原、濟南、膠州、汕頭等地有樓盤因促銷力度較大，引發前期業主的不滿。其中，太原項目從1.3萬降到1.1萬，濟南項目從最高點的1.8萬降到1.4萬，降幅從10%-20%不等。
這種事擱到現在，一點也不奇怪，因為在2008年、2011年、2014年、2018年，這幾個樓市低迷的年份，相似的場景總是會重演。
諷刺的是，2009年、2013年、2016年-2017年，房價如同脫韁野馬一般的年份，這些業主們卻蹤影難覓。
房子還是那個房子，只是在不同時期，購房者的“暈輪”認知不一樣罷了。
不光是感受變了，房子對於其他行業的拉動，也變得越來越弱。
一般來說，房地產對經濟的拉動作用，是這樣形成的：投資先帶動上游原材料補庫，隨後帶動中下游產成品補庫，同時推動製造業投資。
但是，光大宏觀張文朗團隊發文指出：從2009年後的三輪房價週期來看，房價的上漲，對投資、庫存週期、製造業的拉動逐輪趨弱。
什麼原因？
第一，最近幾年，房地產信貸錯配、錯用。
房產和土地，是最重要的抵押物，與地產有關的部門、行業在融資時有優勢，房價上漲時期尤其如此。
上市公司的數據表明，地產、建築以及與這些行業相關度較高的行業（比如鋼鐵）獲得的信貸較多。比如，2015年四季度，這三個行業占上市公司總體債務的比重分別高達15%、12%和6%。
而與地產關係不緊密的行業（比如紡織、造紙、塑料等）債務所佔比重不到2%。
也就是說，好好的信貸資源，過去幾年都被房地產浪費了。
當房企獲得遠超自身還款能力的貸款，負債率的飆升便不可避免，不管是長債、短債，還是公司債、美元債，到期後，還不上怎麼辦？
沒辦法，只能“借新還舊”，借更多的新債，還原來的老債，規模擴張的同時，債務如同滾雪球一樣增多。
這樣的壓力下，房企正常用於施工的錢就會被“擠壓”，錢都拿去還債和拿地了，拉動鋼材、水泥、建材、施工的資金自然會縮水。
第二，越來越多的城市進入存量市場，新房增量減少。
一個冷冰冰的事實是，二手房正在搶佔原本屬於新房的客戶領域，不說北上廣深，很多熱點新一線城市也是如此。
最近一段時間，開發商和中介在渠道費上打起了“口水戰”。
開發商覺得中介帶客的渠道費太貴，中介覺得開發商沒能力，新房難賣不能怨到自己身上。
鏈家創始人左暉前段時間稱：“整個新房市場未來5年會從15萬億萎縮到12萬億甚至會更小，二手房市場會從六七萬億增長到10萬億。新房12萬億中，我們預計超過50%是經紀的市場。
做地產營銷的都會發現，這幾年客戶買房多數是渠道帶過來的，離開渠道基本是賣不動，賣得慢；現在營銷策劃、廣告的工作似乎越來越不值錢了。
過去賣一套房佣金1萬，現在渠道的佣金5萬都很常見，假如置業顧問一套房子只有幾千塊的提成，中介帶客反而能賺兩萬，這甚至會導致置業顧問吃中介的回扣。
換個角度來說，二手房的交易越來越多，對建築、施工、投資的基建拉動，起不到任何作用。
如上文所說，房地產其實並沒有變，變得是人心，變得是形勢。
1.房子降價，業主不滿。2.開發商借新債還舊債，延長施工週期。3.二手房佔主導，難以拉動投資。
現在樓市這3個表現，其實是7年前就埋下了的一粒“種子”。
wind數據顯示，在2012年以前，各品類消費金額與房價均為正相關，家電、娛樂、汽車排名最靠前。
從2012-2019，這7年之中，各品類消費與房價相關性大幅減弱甚至轉負。
房價上漲初段，財富膨脹帶來的“貨幣幻覺”，以及手中尚且寬裕的存款，會帶動其他行業的消費，買車、買電器、逛商場不在話下。
在漲勢末端，槓桿率、負債率持續走高，小區裡的鄰居身家都是數百萬，很多人存款可能只有十幾萬，沉重的月供，讓人不敢旅遊，不敢逛街，不敢給孩子報輔導班。
也就是說，房地產對各領域的帶動能力減弱，已經持續7年了。
用專家的話來說：這粒“種子”，到2020年可能就會“發芽”。
廣發證券宏觀分析師盛旭日前發文指出：從長週期的角度，目前可能處於一輪庫茲涅茨週期（20年左右）的尾部階段。
本輪週期先後經歷住房商品化（房改）、城市化（一二線人口流入和住房普及）、棚改（三四線的拆遷和貨幣化安置）等三輪驅動，目前第三個階段的高峰期也已結束。
換言之，2020年，房地產市場會步入平淡、乏味乃至無聊的一個階段。
具體而言：買房無法給購房者帶來潮水一般的財富，蓋房子也難以提振上下游的各行各業，房地產調控的寬鬆僅限於“因城施策”，卻無法帶來貨幣的再次流入。
屬於樓市的黃金年代，一去不復返了。
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