歲月如梭，間隙性的焦慮，卻從未改變。
沒辦法，我輩俗人，又生逢百年未有之大變局，偶爾的焦慮在所難免。
家國大事，暫且不論，我們的小小工作室想做好了，也得操心的。11月份的CPI漲幅4.5%極其罕見，資產配置，也得做深度思考。
在焦慮中，我們謀長遠；
在焦慮中，我們擇趨勢。
01
今天，不聊別的，聊點年底撿漏，當然，這個撿漏，前提是響應趨勢。
不瞞你說，這兩天，我又在看房了，和去年一樣，看的不是住宅，而是寫字樓。
去年底，我們買了一個寫字樓，面積不大，今年同事增加，預計明年又不夠用了。
其實不光寫字樓，住宅、乃至股市，年底都有撿漏的機會，金融市場永遠是“每逢春節倍缺錢”。
減持住宅，我從2018年就開始呼籲了。此後，我對樓市的關注，重點就已經轉為寫字樓了。當然，必須是熱點城市的熱點區域。
原因很簡單，房住不炒的政策基調，本身就意味著：樓市投資的核心收益，已經從原來的交易獲利，轉變為持有獲利。
▲價值投資是持有獲利的本質
何為交易獲利？
非資產本身帶來的收益。過去，我們炒房，買住宅，有誰是靠房租賺錢的，太少太少了，最終都是靠賣房賺錢，賺買家（交易對手）的錢。
過去，散戶炒股，也大抵如此，熱衷炒小盤股、炒垃圾股，小盤股、垃圾股沒給你什麼分紅，你買入，也同樣是想賺交易對手的錢。理所當然，最終獲利的可能性不大，超過9成的散戶，從來都是虧損的。
何為持有獲利？
資產本身帶來的收益。買房，主要靠房租收益，買股，主要靠股票分紅，這是賺資本內在價值的錢，而不是交易對手的錢。
交易獲利和持有獲利，如果我們非得上升到投資邏輯，那麼，基本可以對應所謂的技術派和價值派。
當然，就像技術派和價值派一樣，有時候，交易獲利和持有獲利是存在些許交叉的——追求價值，同時也講究點技術；追求技術，同時也強調些價值。
02
過去20年的炒房，主要依靠交易獲利。
未來10年，未來20年呢？
只能依靠持有獲利！
先說一下國外樓市的投資邏輯。
房租是決定房價漲跌的核心因素，除非發生恐慌性的金融風暴。
諸如歐美日等發達國家，4 %左右的年租金收益率是一個均衡線，年租金收益率超過4%，資產持有的回報率上升了，房價一般會跟著漲；年租金收益率低於4%，資產持有的回報率下降了，房價一般會跟著跌。
▲全球主要城市房產租金回報率，東南亞除外
而對於東南亞國家，年租金收益率的均衡線，一般在6%左右。超過6%，房價會跟著漲；低於6%，房價會跟著跌。
房租才是房價的指揮棒，這是符合資源（土地和資金）自由配置邏輯的。租金收益率上升，房價跟著上升，租金收益率又回調到均衡線了。反之，租金收益率下降，但房價的追隨下降，又使租金收益率反彈到均衡線附近了。
講到這樣，許多朋友，肯定要問了，為什麼我們的房價不按照這個邏輯自發調整呢？我們的租金年收益率，僅有1.5%左右啊？
是的，過去20年，在任何一個時間節點上，我們的住宅年租金回報率只有1.5%左右。北上深，或許僅有1%左右，二線城市1.5%左右，只有極少數城市，才有2%左右的年租金收益率。
這是因為：
1、我們並非完全是資源自由配置，土地市場，是地方政府控制的，不像許多國家的土地是私有的。資金，無論是開發商的開發貸，還是個人的房貸，也還沒有完全達到自由配置的階段。
2、城市化的紅利，我認為，這個不是核心因素，但是必要因素，這當然也是有影響的，城市化加速的紅利，某種程度，可以提前透支一部分房價。
03
可惜，城市化已到尾聲。
可惜，過去對房價的透支，現在亟需時間來彌補。
城市化已到尾聲，再疊加人口老年化的加速到來，所以，我做過推斷，未來兩至三年，我們的房價整體將保持不漲不跌。當然，相當一部分城市的房價，還是要跌的，除了三四五線城市，一二線城市房價即便下跌，整體還是可控的。
樓市，交易獲利的時代，已經終結。
樓市，持有獲利的時代，已經到來。
持有獲利，本質就是價值投資，這適用於當下的寫字樓。
▲住宅泡沫的消化，至少需要三年
過去的15年，住宅和寫字樓的走勢，可謂冰火兩重天。15年前，一線和二線頭部城市，同一個區位，住宅和寫字樓的價格幾乎差不多。但是，15年後，一線和二線頭部城市，住宅價格至少漲了5倍，而寫字樓整體卻只翻了一倍稍多。
當然，相比住宅，投資寫字樓，過去15年，租金收益率是高於住宅租金收益率的。
但是，即便算上租金收益率，過去15年，投資寫字樓的，依然還是悔不當初！住宅的5倍上漲，這錢賺得是多麼容易，多麼爽啊。更何況，過去住宅還有三倍槓桿呢，而寫字樓最多隻能用一倍槓桿。
時勢如巨浪，總是要翻轉的，當下的住宅之勢已到向下的臨界點，由盛轉衰，而寫字樓，則經過多年的橫盤探底之後，已經有漸進向上的趨勢。
不要扯什麼深圳、上海的寫字樓空置率呢，空置率出來了，恰恰是最佳的入手時間點，更方便買入議價。當然，投資寫字樓，請注意，地段！地段！還是地段！
現在，一線城市和二線頭部城市的寫字樓，相對繁華地段的，寫字樓的年租金回報率，已經達到5%左右，注意，5%，這是抵消資金成本的均衡性。
而從中長期看，利率，短期不論，中長期，五至六時間，在全球普遍低利率的背景下，貸款基準利率下降一半還是有可能的。這意味著，現在擇機撿漏買入的優質寫字樓，未來五至六年，年租金回報率超過10%，是有較大可能性的。
投資，本應有逆向思維。
在眾人迷茫之際，我們出手。
在眾人追捧之際，我們脫手。
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