龍光地產銷售規模近乎千億，其CEO紀海鵬闖進福布斯榜上市公司最佳CEO榜單，但龍光仍然被認為是一家區域性房企。這種偏見並非難以理解——龍光地產80%的土儲都押注在粵港澳大灣區，“深圳地王”的名字也屢屢與龍光地產同時出現，這讓人們不僅有些狐疑，龍光地產有什麼背景，有什麼“金主”？
前不久，福布斯發佈的2018年中國上市公司最佳CEO榜單42強名單上出現了一位並不為公眾所熟悉名字——龍光地產董事局主席紀海鵬。在房地產企業CEO排行中，紀海鵬竟然排到了第四。包攬前三的則分別是恆大夏海鈞，融創汪孟德和萬科鬱亮。
單純從名氣上來說，不論是房企規模還是知名度，龍光地產和紀海鵬都無法同排在他前面的恆大、融創和萬科這三家房企和他們的CEO相比。甚至相較紀海鵬，其女兒紀凱婷更為有名，曾因24歲就控股香港 上市公司，以80億元身價登陸胡潤富豪榜，成為八卦媒體眼中與“國民老公”王思聰齊名的“龍光公主”。龍光地產則是因四次拿下深圳地王而一舉成名，被稱為“地王專業戶”，2018年銷售數據超過萬科、碧桂園，成為深圳市場的領頭羊。
克而瑞數據顯示，2019年前11月龍光地產銷售額為852億，逼近全年千億。雖然龍光地產規模已近千億，但它還只能算是一家區域性房企，其在粵港澳灣區的土儲佔據了其總貨值的80%以上，可以說是重倉。不過，龍光地產卻不喜歡媒體用押注這個詞來形容其在粵港灣區的佈局，認為只算是看好。此前龍光在惠州、東莞等大灣區屯了大量低成本土地，政策紅利下成為公司高額利潤來源。
令人擔憂的是，這些土儲雖然可以滿足公司未來幾年的開發，但紅利消逝後拿地成本的明顯上升，或將在後續的存量競爭中影響公司的銷售和利潤率水平。
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押注大灣區
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與不少房企追求全國化迅猛擴張不同，龍光地產幾乎絕大多數土儲都押注在了“兵家之地”粵港澳灣區，在2018年粵港澳大灣區房地產企業土儲貨值TOP30榜單上，龍光集團以2612億元的貨值位列第六，超過總部設在深圳的萬科，僅次於深圳“地頭蛇”招商蛇口。
而最新的數據顯示，截至2019年6月30日，龍光地產土地儲備權益總貨值達7520億，其中粵港澳灣區佔據了80%以上，即超過6016億土儲貨值。而去年粵港澳灣區位列第一的碧桂園貨值為5713.4億，相比之下龍光孤注一擲的氣勢。
事實上，土儲集中並非完全利好，企業受政策或區域規劃的影響過大，此前有不少房企將總部搬至上海亦或是北京，都是為了擺脫對單一區域的依賴，而規模房企中排名靠前的幾乎都是全國性佈局。
過去幾年，龍光地產搭上了深圳市場上行的“順風車”。2018年龍光地產銷售額718億，在克而瑞榜單上，儘管排到30名以外，但核心利潤率達到17.3%，在行業內處於領先水平。過去八年，龍光地產ROE均穩定在20%以上，這在頭部房企業中並不多見。而龍光地產保持超強盈利能力的關鍵是：極低的土儲成本。
在大灣區核心城市地價低谷期，龍光地產囤了大量土地，比如2007年拿下惠州龍光城項目時，每平米價格僅300元。隨著房價的上漲，這些低成本的土儲就成為公司利潤的來源。
不過，中金公司此前的一份研報指出，龍光地產過去三年裡高利潤率項目（如龍光城）的去化速度較高，但其新補充土地質量相對下降，這導致其土地儲備的整體質量出現下滑。而由於龍光近兩年高價拿地，明顯拉昇了土儲成本。今年上半年公司拿地均價達到6313元/平米，較公司土儲均價4304元/平米的水平提高47%。
從過往表現來看，龍光地產的業績與深圳樓市的冷熱度基本一致，這也意味著如果深圳樓市的未來下行幅度較大，那麼龍光地產將受到較大程度的波及。
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127億市值拿下140億地王
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龍光地產不僅押注大灣區，且在深圳偏愛當“地王”。
2003年，龍光地產以2.86億元拿下深圳寶安中心一宗地王；2014年，龍光斥資46.8億拿下龍華地王，樓面地價逾25000元/平方米，超過當時龍華的新房價格。在拿這個項目之前，龍光在深圳已沒有新項目，誰都沒想到深圳房價在2015年上漲迅猛助推了龍光一把，孤注一擲高溢價拿地王，僅龍光玖龍璽這一個項目，就賺回了本。
而自2014年拿下龍華新地王之後，紀海鵬這位來自潮汕的掌門人就備受關注——潮汕地產商在深圳幾乎壟斷了70%以上的市佔率。龍光地產提高土地溢價能力的主要方式是高週轉運作，在嚐到地王的甜頭後，2015年又以112.5億元拿下龍華紅山商業地塊。
不過，最轟動的當屬2016年，龍光以140.6億元的價格成功搶到光明一塊商住用地，成為深圳最新總價地王。龍光地產稱，經過數十輪舉牌，該地塊最終落入龍光地產和合作夥伴囊中。要知道，當時龍光地產的總市值僅為127億元，銷售規模剛進入200億元梯隊，似乎賭上了全部身價，此舉被業內認為是“蛇吞象”。雖然在過去十年房價不斷上漲的大趨勢下，有少數房企從高價競得地王中賺得盆滿缽滿，但更多的是被地王壓垮。
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蛇吞象背後的抽屜協議
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龍光地產核心利潤不到20億元，之所以能撬動數百億元土地，背後不僅有龍光集團董事長、潮汕商人紀海鵬的運作，更隱藏著一系列複雜的合作與融資安排。房企引入熟悉的金融平臺或是金融機構參股結合形成“利益共同體”，進而降低資金成本，是不少地王項目操作時的慣用手法。
此次拿下光明地王的深圳市凱豐實業有限公司(下稱“凱豐實業”)，根據網站資料顯示，該公司註冊於2016年4月15日，分別由自然人高華彬持股90%，紀錦坤持股10%。就在拍地前的6月3日，凱豐實業股權結構悄悄發生了變更。而除了深圳龍光外，註冊地為杭州的浙銀鉅鑫更引人關注。
浙銀鉅鑫的大股東為浙江浙銀資本管理有限公司（下稱浙銀資本）持股51%，其他機構股東還有深圳市前海江楚源投資管理中心（有限合夥）持股17%、深圳市南海嘉吉金融控股有限公司持股8%。浙銀資本曾在“萬寶之爭”中扮演了關鍵角色。
另外龍光地產為了抵禦風險引入了投資者平安大華，如2014年龍華白石龍地王，平安大華注資20億元；2015年龍華紅山地王，平安大華後續注資48億元。事實上平安大華也與浙銀資本有著千絲萬縷的關係。
2016年畢馬威在龍光地產2016年度財務報告中，給出了“保留意見”的評價。在畢馬威方面看來，平安大華和龍光地產簽訂的“明股實債”屬於“抽屜協議”。
據此前報道，2016年5月17日龍光曾宣佈與平安大華簽訂框架協議，向龍光城項目公司注資45億元用於開發項目，同時提供委託貸款5億元，從而獲得龍光城項目10%的股權，成為二股東，龍光持有該項目的股權則降至90%。根據簽訂的項目合作協議，深圳龍光駿景及龍光東圳可選擇優先購回平安大華所持有的部分或全部股權。
而2017年6月，在距離出讓股權恰好一年的時候，龍光決定將其惠州大盤10%股權以約40.39億元的代價從平安大華手中收回。雖然該收購價格僅比一年前平安大華注資代價多了0.76億元，溢價並不明顯，但卻是此操作路徑卻是極其符合“明股實債”的特性。
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紀海鵬的資本騰挪術
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而這並非是龍光地產首次資本騰挪，紀海鵬，被外界稱為最神秘的潮汕地產商人，非常擅長資本騰挪。作為家族企業，紀海鵬是龍光地產的核心創始人，其掌舵的龍光集團的前身是龍光建安，成立於1996年3月，但是一直默默無聞，直到2000年在汕頭因城中村改造項目發家。
不過，紀海鵬早出道卻比不及女兒先出名。2014年龍光地產的紀凱婷以80億元身家登陸胡潤富豪榜，成為第一批登陸此榜的90後，名列胡潤中國富豪榜第65位，而將紀凱婷推上富豪榜的是紀海鵬設立家族信託的決定。
對於紀海鵬來說，設立家族信託可不止於延續家庭財富這麼簡單，而是避開75號文明從而達到在港股上市。在龍光地產註冊成立當天，還在倫敦大學皇家霍洛威學院求學的紀凱婷就受讓持股1股。其後三年半的時間，通過兩層離岸公司的架構安排，紀海鵬將自己的股份全部轉移給了女兒紀凱婷，然後女兒又將股份全部轉移給了自己和家人作為收益人的家族信託。
此時紀凱婷已經獲得了聖基茨國籍，龍光地產得以順利繞過內資監管在香港紅籌上市。
也就是說，紀凱婷通過多家公司和家族信託持有了龍光地產85%的股份，是龍光地產的最終股東，同時聲明全權委託父親紀海鵬管理這部分股權，也就是說，紀海鵬將資產轉移給紀凱婷實現了財富傳承的同時，仍然可對龍光地產進行有效控制。而在上市後，紀海鵬利用資本聯姻和多種融資渠道為龍光地產“輸血”以保證其項目的開發。
依靠著潮汕地產商人的敏銳和資本騰挪術，龍光地產依靠基金拿地快速壯大，但攀升的拿地成本，又是否能令盈利持續？
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