2019年，对广州来说是乘风破浪的一年。就在一年前，对广州前景的质疑声此起彼伏。这一年来，广州不断用出色的成绩单向人们证明它强大的实力和无可限量的发展潜力。
宏观经济发展助力写字楼需求提升
2019年广州实际GDP超2.36万亿，仍居中国内地第四名，GDP实际增长率6.8%，增速为一线城市最高；第三产业增加值1.69万亿，同比增速7.5% 。2018年的数据显示广州第三产业占比高达71.8%，全国排名第二，仅次于北京。在这个前提下，广州2019年取得的GDP和第三产业的双高增速实属不易，证明广州重点产业的转型升级正在取得卓有成效的进展。
数据来源：公开数据整理、58安居客房产研究院
仔细来看，强劲的数据背后，一是投资的强势反弹，全年广州固定资产投资增长约15%，其中民间投资增长25%，基础设施投资增长22%，比上一年度分别提升34.1%和9.7%。二是新经济的迅速发展。信息服务、商务服务、金融等现代服务业也实现了两位数增长。其中，“互联网+”服务增长迅猛，1-11月互联网和相关服务业、信息及软件产业营收增长超20%，是全市规模以上服务业中拉动力最强的行业。2019年广州新增市场主体44.26万户，同比增长7.7%；其中新增企业数32.13万户，增速高达15%，日均新增企业880户。
政策方面，多项重磅利好为广州添彩。2019年7月《广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划（2018-2020）》正式发布，其中，广州被提及次数最多，被赋予厚望。10月广州出台“四个出新出彩”行动计划，支持力度再次加码。2020年1月刚刚通过的《广州人工智能与数字经济试验区建设总体方案》表示，琶洲、大学城、国际金融城、鱼珠将合力建设成为国家人工智能和数字经济试验区，产业转型升级方向明确。
良好的经济基础、空前的政策支持、稳定的转型步伐使得广州更具投资吸引力，也为广州写字楼需求提供了强有力的支撑，写字楼需求潜力巨大。
广州核心商务区随城市外扩推陈出新
广州目前有三大核心传统商务区，分别是越秀、天河北、和珠江新城。越秀商务区以环市东路为代表，形成于上世纪80年代，是广州最早的CBD，驻扎企业以对外贸易、会计师事务所、律所等专业服务业以及政府相关机构为主。天河北商务区是形成于上世纪90年代的广州第二代商务区，主要受益于广州东进和南拓的城市规划，以及广州东站的开通形成的枢纽效应，体育中心周边的商务区迅速崛起，以中信广场为代表的地标性办公楼的建成，汇集了大量金融保险、跨国公司总部、和房地产企业。广州第三代商务区珠江新城则是在长达十年的规划打磨下逐渐形成，珠江新城起初承接了越秀和天河北因饱和而溢出的企业，后又在第十六届亚运会的助推下，各项公共配套设施汇聚于此，百强企业及跨国公司总部大楼拔地而起，2010年广州IFC的建成标志着珠江新城商务区已发展成熟。
三代核心商务区之后，为适应城市日益更新和增长的商务需求，广州又着力打造多个新兴商务区，其中最受市场瞩目的有两个。一是国际金融城，北起黄埔大道、中山大道，南至珠江，东至天河区界，西至华南快速干线，定位为世界级的金融聚集区，已引入超60家世界500强金融总部，逐步承接珠江新城溢出和吸附的金融机构和百强企业。二是琶洲互联网聚集区。琶洲村与珠江新城隔江相望，作为成熟的会展业的延申，该区域被赋予了广州互联网新经济和城市创新战略布局中心的时代使命。商务区内大多办公楼地块为定向转让，规定企业70%自持以达到切实引进的效果，汇聚了小米、科大讯飞、阿里巴巴、国美信息等众多电商及创新型企业全国或区域总部。2019年底至2023年，琶洲会迎来写字楼项目的交付高峰，入驻企业也会逐步迁移至此。
租金微调空置率稍涨 甲级写字楼租赁市场维持稳定
数据显示，2019年广州核心商务区甲级写字楼全年净吸纳量为14.7万㎡，仅为2018年的39%。这主要是由于广州前三个季度新交付的写字楼数量较少，租户可选择的空间不大。四季度珠江新城写字楼集中入市推升供应量和空置率，但并不能代表市场需求欠缺。从写字楼租赁吸纳的区域分布来看，珠江新城占比45%，琶洲占比36%，天河北占比12%，越秀占比7%。
数据来源：高力国际、58安居客房产研究院
数据来源：高力国际、58安居客房产研究院
受益于广州GDP及第三产业的较高增速，2019前三季度写字楼需求有较好支撑。四季度珠江新城供应集中入市使得空置率年底翘尾升至5.3%。相应的，广州核心商务区甲级写字楼的租金维持稳定，四季度微调至175（元/㎡/月，下同）。其中，珠江新城租金最高为188，体育中心为176，琶洲上涨至148，越秀下调至128。空置率为一线城市最低，价格是一线城市最优惠，广州写字楼市场展现出其“稳”中有进的特点。
数据来源：高力国际、58安居客房产研究院
58同城、安居客数据显示，与核心商务区写字楼吸纳量大幅下滑形成对比的是，2019年广州全市写字楼线上搜索量仅下滑6.1%，搜索总量逼近上海及深圳。这说明广州的中小企业活跃，写字楼租赁需求有较好支撑。部分需求或受制于核心商务区较低的空置率而外溢至其他商务区。
从租赁搜索区域排行上来看，排名前五位的区域分别是天河区、番禺区、海珠区、白云区、和越秀区。天河区的搜索量绝对领先，为第二位番禺区的两倍，可见其商务中心地位无可撼动。番禺区和白云区离三大传统商务区都较远，在广州发展的历史进程中形成了各自区域内活跃的商务区。番禺区依托于广州南站和广州大学城，着力打造万博商务区和南站商务区等平台。白云区则重点建设白云新城总部经济集聚区。活跃的写字楼搜索量说明这些区域商务区正在收获关注，成效渐显。
写字楼成交企稳凸显企业对广州前景乐观看好
销售方面，2019年广州一手写字楼供应量为1849套，共约44万㎡，同比减少51%。广州中心区供应主要来自琶洲，约4万㎡，远低于市场预期。除此以外，只有天河智慧城、广州火车站板块有少量写字楼入市。全年供应约8成来自广州外围四区——位于番禺国际创新城的思科智慧城，南站CBD的李锦记大厦，花都的保利国际金融中心、富力环贸中心、和金博商务中心，黄埔科学城的碧桂园星悦台等新项目为供应主力。
尽管未能延续2017-2018年的高供应量，成交量却并未出现大幅萎缩。全年一手写字楼成交较去年高位小幅下滑13%，为3005套，共约72万㎡。中心区受供应影响，写字楼成交外移，鱼珠板块和白鹅潭板块热度提升。外围四区中，花都迎宾大道板块逆势崛起，承包了广州全年约22%的交易量。
值得注意的是，写字楼一手交易中频现企业购置物业自用或投资。黄埔区的保利鱼珠港、广州绿地城，花都区的广州国际空港中心，番禺区的李锦记大厦均收获多宗来自不同行业的企业购置大单。成交量的企稳凸显了企业对广州前景的乐观看好情绪。
数据来源：广州中原研究发展部、58安居客房产研究院
58同城、安居客数据显示，2019年广州二手写字楼销售线上搜索量同比提升8.1%，亦侧面反映出广州写字楼买卖市场的热度。在租赁市场受制于新增供应减少及经济前景不明朗的背景下，许多中小企业及投资人将目光投向写字楼买卖。对于业务稳定发展的企业来说，在广州写字楼空置率不断创新低且租金不断上涨的背景下，购置写字楼自用或许是控制未来办公支出的有效手段之一。
总的来说，2019年广州写字楼市场表现不俗。租赁方面，核心商务区供需双降，空置率屡维持低位，租金基本稳定。纵观全市，写字楼租赁搜索热度下调幅度可控，广州经济本身的活力和转型升级的成果抵消了市场不景气带来的负面影响。销售方面，尽管供应下降，成交却高位企稳，企业购置写字楼大宗交易频现。二手写字楼购置搜索热度逆势提升，都表明企业对广州商务市场的未来发展积极看好。
展望2020，广州中心区势必迎来新的写字楼供应高峰期，琶洲板块多个企业总部的建成将为市场贡献大量优质租赁空间，核心商务区优质写字楼市场或会逐渐走向分化。那么写字楼租金、空置率、买卖成交又会如何？
对此，58安居客房产研究院对写字楼经纪人进行了定向调研。调研显示，大部分写字楼经纪人看好2020年广州写字楼市场发展，6成经纪人认为其负责区域的写字楼租金会继续上涨，超7成的经纪人认为写字楼租赁需求会增加，6成经纪人认为写字楼买卖需求会提升，值得注意的是，随着供应高峰的来临，亦有7成写字楼经纪人认为写字楼空置率会提升。
疫情扰动写字楼租赁市场
58安居客房产研究院认为，春节期间的突发疫情必然会在短期内给广州写字楼带来一定负面影响。一方面，在疫情得到全面控制前写字楼租赁需求必将受到显著抑制，复工时间的一再延迟施压宏观经济，企业经营亦受影响，已有不少企业采取降薪、暂缓招聘、减少经营支出等措施缩减开支，短期内企业扩租、搬迁等需求会相应减少。另一方面，本次疫情会拉长写字楼租赁的决策周期。疫情发生后社交及商务活动骤减，这在一定程度上打击了中小企业主们寻找办公楼的积极性，同时基于对经济基本面不确定性的考量，不少企业或许会等到疫情结束以后再做决策。值得注意的是，2月15日珠江新城某写字楼一名职工确诊为新冠肺炎并导致全体职工被隔离，给不少企业敲响警钟，“在家办公”短时间内受到追捧，若“在家办公”效果得到保障，亦可能在未来一段时间影响办公楼租赁市场。
尽管疫情的短期扰动不可避免，但疫情过后市场必将回归基本面，广州经济展现出的较大潜力和韧性能够支撑其商务市场的积极扩张，大湾区的发展会持续利好广州的营商环境，重点行业的转型升级效果会继续显现。未来充足的写字楼供应能够保证租金不会短期内大幅上涨，办公成本的稳定对企业的发展无疑有利好作用。
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