3月1日上午10時，浦山講壇有課：鍾偉博士講“新冠疫情對中國樓市的八點影響”。鍾偉博士是北師大金融研究中心主任、中國金融四十人論壇成員，之前曾坐在北師大的教室裡聽過他做講座，其風格簡明、真實，深為感佩。鍾偉博士認為，不能把這次新冠疫情簡單看作是“事件衝擊”、“壓力測試”，其對經濟的影響不可低估，講了疫情對樓市的八點影響，強調了“房住不炒”和“長效機制”的房地產政策主基調不會變的觀點。現結合自己的思考，將聽課心得簡記如下。
1.在對經濟的影響上，新冠疫情與非典不同。非典可以說是“事件衝擊”，新冠則不能這麼說。從疫情影響區域範圍佔我國GDP比重、疫情發生時我國GDP佔全球比重、城市化率、人口流動性、經濟發展基礎及態勢、房地產政策資源等方面，對新冠和非典做了比較。得出的結論是，這次疫情不能簡單理解為經濟學上的“事件衝擊”，不是僅僅靠刺激就可以讓經濟反彈的。大致可以描述為：新冠疫情將是深刻改變中國乃至世界的短期和中長期運行的一個不確定因素。
2.新冠不是對經濟的“壓力測試”，而是真實的中國經濟與世界短暫的硬脫鉤。壓力測試，也是經濟學術語，是指虛擬的場景。而這次疫情形成的短暫的硬脫鉤，是真實的。這二者大大不同。這個硬脫鉤，至少會帶來兩方面變化：一是供應鏈重組。全球供應鏈受影響，都在承受巨大壓力，這會促使一些全球化企業集團在中國之外尋找“中國備胎”。類似銀行的災備，即災難備份系統。也體現出“不把雞蛋放在一個籃子裡”理念。當然，可能找到，也可能找不到。二是產業遷徙。包括跨境的遷移，也包括國內不同區域之間的遷移。那些政府治理能力強的區域，比如東南沿海，可能成為遷徙方向的選擇。這些可能帶來的影響，都要再持續做觀察。
3.批駁“中國製造業、外貿不是產業中樞，新冠疫情不會對世界形成什麼影響”的觀點。鍾偉博士講，這觀點有些妄自菲薄了。中國製造業的重要性、外貿的重要性，在全球已舉足輕重，與非典時期相比，已不可同日而語了。這次疫情確實震動了全球。在2月25日以後，全球股市也開始進入恐慌性調整。這個情況也是我們要清醒認識到的。
4.關於新冠對樓市的影響，鍾偉博士簡要列舉了八點：
第一點，不要奢望涉及房地產的政策會有大的調整。“房住不炒”已是定論，“長效機制”雖然裡面具體內容尚不為公眾所清晰知曉，但大基調也不會變。房地產不會是新冠疫情後相關政策調整的主要受益部門。不要想多了。想多了，就錯了。我理解，這一點很重要，一定不能有一些不切實際的想法。
第二點，需求仍然在，只是被延遲了。新冠對房地產影響不大，因為冬季本來就不是房子交工的旺季，開春了才會開工，即使有影響，也是主要影響供給而不是需求（供給的存量會更多消化一些）。這個和餐飲明顯不同，你不可能後半年猛吃還喝，把前半年的省吃少喝給補回來，這個需求沒了就是沒了，就是消失了，不存在報復性反彈。但房子的特點是，你可以推遲買，但還是要買，需求不會因時間而消失。有需求，就會有發展，這是在新冠疫情影響方面房地產行業與其他行業一個不一樣的地方。
第三點，老舊小區改造也許會是政策層面一個值得關注的話題。據統計，全國有17萬個小區需改造，涉及超1億人口。舊改會涉及供電、網絡、電梯、小區道路等，大約需上萬億投資拉動。這次疫情中90%以上病死者為75歲以上老人，這些老人大多住在老舊小區。這說明老舊小區改造的緊迫性更具共識了。但目前的業主為主體、小區為主導、地方政府做引導、國家政策做配套的模式效率不夠高，需思考改進。人財物力投入大，難點多，幹不動。要做好這件事，需要超強大的資源動員能力，需要從上向下強力推動。
第四點，房地產企業的管理思路會有一些改變。這次疫情中，房地產行業中不同板塊受影響是不同的，比如物業管理，在很多地方物管比社區更專業，起到了重要作用，也受到股市的追捧。未來模塊化管理、切塊上市，也許會成為重要考量，對企業管理以及公司治理層面都會產生一些影響。
第五點，持有型物業會受到一些影響。比如寫字樓、商場，收益會受到一些限制。資金面會趨緊一些，對REITS可能會有一定的市場需求。就金融機構而言，這方面也許會有一些機會。
第六點，人們對住宅的需求，可能會從看面積轉向看品質。對住宅空氣質量的需求會提高，新風系統之類會受關注。科技住宅、綠色住宅、中低密度住宅、第二居所等概念會興起。人們對城市高密度住宅的興趣會減弱，對鄉村、郊區第二居所的興趣會提升。對16個人口超1000萬的城市可能捨棄，轉而選那些人口在500到1000萬、各方面也還不錯的城市。
第七點，政策對改善型需求的住房可能會有所區別。鍾偉博士講到，首次置業的需求很重要，目前政策的關注點主要在此，改善型需求也很重要，目前政策的關注還不夠。鑑於房地產對多種產業的拉動性，適當考慮這一塊需求，可能會納入政策的視野。
第八點，房地產行業的佈局可能會發生一些變化。長三角、珠三角等東南沿海地區，一些政府治理能力強、醫療及教育資源較好、經濟有實力有活力的城市，可能會成為優先選擇。
5.關於對疫情影響樓市的總體研判。梳理鍾偉博士的觀點，大致可概括為三點：第一，房地產業兩個特點決定了疫情對其影響有一定的獨特性。房地產具有不可貿易性的特點，是不動產，動不了，不動產的需求都是本地化的。同時房地產的需求只會延遲，不會消失，你可以遲買，但還是要買。這兩個特點決定了，這次疫情對房地產的影響，和對其他行業的影響是會有些不一樣的。第二，房地產業在中國還遠未到退潮的時候。受居住條件需改善（約50%的有房戶是住在2000之前修的舊房子裡）、城市化率（還在上升中）等因素影響，樓市需求是真實的存在。相信疫情之後無論政府、企業還是購房者，都會採取更加審慎、更加理性的態度。
6.關於所提一些知識點、信息點的蒐集。
（1）我國目前人口超1000萬的16個城市。直轄市4個：北京、上海、天津、重慶；省會城市7個：廣州、成都、武漢、鄭州、西安、哈爾濱、石家莊、杭州（估計剛夠）；經濟特區1個：深圳；地級市3個：蘇州、臨沂、保定。
（2）長三角和珠三角經濟已經或可望達萬億級的城市。比如，上海、南京、杭州、蘇州、寧波、合肥、南通。比如，廣州、深圳、佛山、東莞。
（3）關於REITS。房地產信託，英文是“Real Estate Investment Trust”，簡稱REITS，包括兩個方面的含義：一是不動產信託就是不動產所有權人（委託人)，為受益人的利益或特定目的，將所有權轉移給受託人，使其依照信託合同來管理運用的一種法律關係；二是房地產資金信託，是指委託人基於對信託投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委託給信託投資公司，由信託投資公司按委託人的意願以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產業並對其進行管理和處分的行為。
（2020.3.2）
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