1月7日，由中國互聯網新聞中心·中國網主辦、中國網地產承辦的“賽道升級 融變求新”——第十一屆地產中國論壇暨中國房地產紅榜盛典在京舉行。會上，中泰證券投資銀行債券與結構融資執行總經理鄧文解讀了新形勢下房企金融負債工具。
從大的節點來看，監管的歷史與現狀分為三個階段。鄧文指出，2014年以前，2014-2016年10月份，2016年10月份到現在。
中泰證券投資銀行債券與結構融資執行總經理 鄧文
2014年以前，監管處在萌芽階段，整個債券市場在破冰、開拓，很多都是第一單，很多都是首次嘗試。在這個階段，房企發債更多是靠企業債和公司債，公司債只能上市公司來發，企業債發行規模比公司債大一點。進入到2013年末，發改委慢慢對企業債監管加強，開始嚴格起來，房企發企業債慢慢就少了，就退出了歷史舞臺。
2014-2016年10月份屬於成長期，屬於高速發展時期，這個時期債券發行體量是指數性增長。在這個階段是爆炸式發展的態勢，很多條件都已經放寬，包括協會開始對A股地產公司上市准入，包括交易所頒佈新政，對非上市公司也可以來交易所發行上市公司債。
2016年10月份到現在進入平緩期，緊中偏松，整體偏緊，但關一面，然後開另外一個通道。政策出臺到現在，整體來說政策處在緊中偏松的態勢，因為不可能完全遏制，只能平緩增長。
地產企業是一個資金為王的行業，資金融資方式對整個企業發展非常重要。特別是債券市場，對政策的影響非常大。“政策如果松一下，發行的規模一下就上去了，政策打壓的話，發行難度跟體量一下就會下來，完全是由政策端決定的一個市場，不像別的行業是由供需來決定的，這個更多還是由政策端來決定整個市場的發行和發展”，鄧文表示。
2018年發改委文件，理論上可以發行企業債主體的一些名單，這個名單隨時在更新，實際上從落地來看，現在還沒有符合要求的地產公司去發行企業債，原因在於：“沒有合適的項目，因為發改委發行企業債時項目要求比較高，肯定不能用於傳統住宅和商業項目，要求國家重點棚改和相關項目，這種項目確實比較少”，鄧文說。
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