03.02 長租公寓運營之殤:新派的“燈滅”與“燈亮”

中國網地產 甘逗

輕資產模式仍佔主流的長租公寓行業，從選址開始，到開業運營，幾乎每步一個坑。運營者從有做”長租公寓“念頭開始，似乎就開始了不斷排雷過程，在沒嚐到甜頭的時候，誰也不敢放鬆警惕。

“燈亮了！”新派公寓創始人王戈宏在朋友圈感嘆，“中國的租房租賃方興未艾，任何坎坷挫折不完善其實都是必修課！”

你有多大勇氣，才敢承受長租公寓運營之殤？

網紅新派的“燈滅”與“燈亮”

你的標籤從“網紅”向“明星”進階，需要跨越的鴻溝大到不小心就能讓你粉身碎骨。

租賃市場“網紅”新派公寓事件，在地產圈引起不小的轟動。春節期間，新派公寓北京順義新國展店被新業主停水停電，連續十幾天遭到物業困擾。新派公寓創始人兼CEO王戈宏在2月21日朋友圈發文譴責新業主的“暴力行為”。

圖：王戈宏2月21日朋友圈

中國網地產對此次新派公寓事件做一個簡單的還原：

相關三方：租賃方新派公寓、原業主北京九州隆華投資管理有限公司、新業主北京帝景房地產有限公司

三方糾紛：新派公寓與原業主簽訂租賃合同前，該物業已經被抵押，“買賣不破租賃”原則更多成了一種道德約束，新派簽了一份沒有被完全保護的長達12.5年的“炸彈合同”；原業主由於破產等原因把資產通過法拍轉讓給新業主，新業主方北京帝景房地產有限公司同新派公寓進行過接觸，希望重新商討租金價格或者讓新派公寓品牌退出其所擁有物業。不過雙方未能就租金問題達成共識，所以，新業主採用停水、斷電等手段向新派公寓方面施壓。

此次事件引發的大討論大多是關於簽約前的盡調以及“買賣不破租賃”原則的問題：

@：這麼大的物業，公寓運營商籤合同租賃之前應該做好必須的盡職調查，說明運營管理方面有問題。

@：租賃合同中是否有關於抵押、更換產權人後租金權益如何保證的條款？這點是和合同法中買賣不破租賃權益的重要前提。

······

關於這些“盡調”質疑，新派公寓負責人在接受中國網地產採訪時略感無奈地回答道：作為長租公寓企業，本身最重視的就是盡調，這點我們不可能不清楚。法拍項目具有難以想象的複雜性，作為良心企業，我們和新的使命就是不惜代價保護租戶的生存權不受踐踏！

至於討論最多的新派在簽約前是否明白物業已經被抵押的問題，新派公寓相關負責人表示，在承租物業時，法務人員查到該物業已經被抵押。新派公寓經過原業主同意，並得到天竺鎮政府紅頭文件，證明此物業可以正常出租運營，隨後雙方簽署相關租賃協議。新派公寓遂投入五六千萬元對整體物業進行裝修，2016年11月底，直到簽約進場、完成裝修之後，此時接到了北京市第三中級人民法院口頭告知，才得知他們所租賃的物業已經被法院查封半年之久。

王戈宏坦言：“目前我國大多數物業都會被業主質押出去以申請貸款，因而‘買賣不破租賃’這一點能夠起到的保障有限。新派的律師可以盡調出專業的要素，但是有很多非公開信息在盡職調查過程中是難以觸及的。”業內人士分析，如果在簽約前原業主對於新派公寓有目的性的隱瞞，作為運營方，如果遇上同樣的情況也只能向原產權方提起公訴，沒有更好的辦法。

至今，涉事的原業主與現業主都沒有出面就此次糾紛出現的疑點做出任何解釋。

其實，因產權變更或其他原因，房東單方面毀約的事件屢見不鮮。新派公寓的遭遇在長租公寓行業內絕非一個孤立的個案。新派公寓事件之所以能夠引起廣泛討論，該事件發生在國家大力推進住房租賃行業階段，也因為新派一直是長租公寓發展的排頭兵。

風口上的網紅新派，很容易成為焦點。2月27日，王戈宏發文“燈亮了”。在當地政府的多方幫助下，新派公寓恢復供電。新派方面也早已準備好相關法律文件，準備走法律程序。此次事件最後如何解決，中國網地產將持續關注。

圖：2月27日王戈宏朋友圈

吃塹長智 長租公寓思考

吃一塹長一智，前提是這個“塹”我們能彌補，而非萬劫不復。

此次新派公寓事件我們認識到，長租公寓發展過程中的諸多“雷區”。

專業人士提醒廣大公寓經營者，需要特別關注租賃房屋抵押時的重大法律風險：1、在租約簽署前，建議向房屋所有權人或出租方瞭解該房屋是否存在抵押權；2、為慎重起見，建議在簽署正式租約前，親自前往當地房地產交易部門查詢該房屋的抵押狀況；3、經調查，如該房屋如確實存在抵押，建議慎重確定是否租賃該房屋；4、如確定租賃該房屋，建議諮詢專業律師，協助擬定關於房屋抵押方面的保護條款，以保障承租方的合法權益，特別是在承租方被清場後的合法權益。

熊貓公寓CEO王璽龍也強調了簽約前盡調問題，他表示，盡調要儘可能詳細還要符合邏輯。產權方不會無緣無故出租，市場流出的物業都是或多或少有些瑕疵的。要找到產權方不能繼續下去的邏輯點。不過如果產權方刻意欺騙，真的完全規避風險的希望不大。

王璽龍坦言，基礎法律的保護以外，還會懂得用其他方法保護自己，這是在中國，不是美國。動不動呼籲媒體，對於產權方來說，沒有任何作用，加快決裂速度而已。遠洋邦舍CEO姚國臣也表示，長租公寓遭遇類似情況，協商未果最切實可行的方式還是走法律程序。

目前長租公寓運營發展方面主要有三個痛點：1.出租公寓的相關政策不完整，從產權屬性到消防要求等都不完備；2.物業獲取難度大，正常的物業價格因為現有市場競爭而價格太高；3.供應鏈成本的降低是長久的抗爭。

對於解決長租公寓痛點的建議，專業人士強調，公寓作為新興行業，相關法律政策的出臺非常重要。特別是在消防安全等部分，政策滯後是生命的代價或者是行業大倒退的代價。這個行業存在已經接近30年，法律法規的缺席讓人非常遺憾。要在消防安全，產權屬性，工商管控，稅務報審等幾個方面更好的規範這個行業。

關於長租公寓行業發展，姚國臣表示行業發展前景非常樂觀，但單獨依靠國有企業支撐租賃行業發展遠遠不夠，絕大多數創業型公寓品牌只能依賴外部融資, 但是許多租賃運營企業手中並沒有房產這一核心資產，很難從銀行拿到貸款。要讓長租公寓獲得金融扶持，就必須創新融資方式。

王璽龍與姚國臣都強調了長租公寓發展過程中解決租賃土地供給問題。可以讓農村宅基地，集體土地以更靈活的方式進入租賃市場。控制租賃年限，靈活准入機制，制定安全辦法。

噫籲嚱，危乎難哉！長租公寓運營之路，且行且珍惜。