有人的地方就有江湖，有江湖的地方就有套路。

與父輩不同，90後開始踏入買房圈時很多人都還是小白。殊不知從你走進售樓部的那一刻，你就是刀板上的魚肉，身邊都是營銷劇本和心理話術，不能識破套路可能會被坑。今天奈奈就為大家惡補一下售樓部裡的“套路”。

Part.1 人潮洶湧？可能是演員的自我修養

很多人會通過售樓部的到訪人數來判斷這個樓盤是否值得買。這個方法的確有一定道理，買房和吃飯一樣，哪家排隊的人多哪家就一定更好。

但是，你看到的人頭攢動的售樓部有可能是開發商為你演的一場戲。為了營造熱銷效果，在強推蓄客階段或者是重大營銷節點開發商會花錢請一些“群眾演員”入場當託。很多購房者被現場氛圍感染，衝動之下就上了車。

那麼，怎麼判斷售樓部的真實熱度呢？

首先是售樓部外的停車場，主要是看停車數量和檔次。尤其是高端盤一定要看停車場與之匹配的高端盤有多少。如果停車場車沒幾輛，售樓部卻人滿為患，那很大可能你看到的“購房者”都是用大巴拉來的演員。

然後看他們的行為。因為到售樓部看房的人一定會竭盡所能地瞭解更多信息，或在問置業顧問問題，或跟家人商議交談，整個狀態應該積極的。如果你看到那些不緊不慢地閒逛或者半個小時不挪的人，基本可以判定她不是來買房的。

Part.2 去哪都很近？區域圖最擅長“畫餅”

當有置業顧問接待你後，你就開始了“走流程”階段。一般是區域圖—沙盤—樣板間的參觀流程，通常在半個到一個小時左右。但是奈奈碰到過兩個小時的“流程”，連物業宣傳小短片看完了才放人走。

好了！奈奈就來先跟大家說說"走流程"的第一站區域圖裡的套路吧！一般來說，開發商會特地放大項目的比例，刪除他們認為無關的道路，這樣一來項目看著去哪都很近。

特別是一些周邊區域發展還不是很成熟的項目，區域圖的比例更是失衡。比如三塘的項目，經過區域圖一調整，好像項目就在南寧東站後方一樣，“偽鳳嶺北”很有迷惑性。

除了比例問題，區域圖還會“畫餅”。一些還在規劃中，短期內不會實現的配套他們也會堆砌在區域圖中，給你一種這附近配套很齊全的錯覺。比如三塘炒了好幾年的合坡路，至今沒有通車。龍崗片區的四號線和機場線也是區域圖上的常客。

所以，售樓部的區域圖不能全信。最好的辦法就是在售樓部打開手機地圖，看看項目真實的地理位置和周邊的配套。從售樓部出來後，也可以到周邊走走，畢竟眼見為實。

Part.3 前後開闊？開了濾鏡的沙盤要小心

在看完區域圖之後，直接顧問會帶你來到沙盤前，看他們項目整體的規劃。一般在沙盤中有兩個隱藏問題。

第一個是樓間距。樓棟密集的樓盤，有時候會選擇只把在售樓棟的模型陳列出來，其餘的樓棟就以水晶底座代替，這樣在視覺上讓整個小區樓棟沒這麼密集。

除了小區內部的樓間距外，隔壁小區的樓棟高度也要注意。一般沙盤除了自己項目之外，周邊都以“綠地”代替，給人一種視野開闊的感覺。但到實際交房的時候，向小區外望去都是鋼筋水泥的森林。

樓間距對於一個房子的宜居性影響很重要，建議在看沙盤的額時候根據樓高、樓間距去測算時間。

一般來說，樓高：樓間距=1：:1.2的比值計算。而日照方面，有些樓盤會設置模擬日照器，大家可以注意一下。

第二個就是不利因素。有關部門會要求開發商將樓盤的不利因素公示，但很少有開發商將不利因素的位置公示在沙盤上，通常只會做一塊“不利因素”展板放在某個不起眼的角落。

在看沙盤的時候還是要先找到“不利因素”展板，並且在沙盤中找到不利因素的準確位置，這對於你選擇房源位置和戶型有很大幫助。

Part.4 冷靜看待美妝後的樣板間

有些樓盤為了展示自己的工程質量會有清水樣板間，但大多數樓盤展示的都是精裝樣板間。

看精裝樣板間的時候，大家一定要注意門口的“精裝交付標準”。因為售樓部的樣板間一般都是花了大價錢的“豪裝”，大家看到的樣板間內的設施並不是全部都會在交付標準裡。

並且樣板間裡還有一些小心機。比如，為了不讓臥室顯得太擁擠，擺放的床可能會縮水成“單人床”。然後現在很多樓盤會以高贈送面積為噱頭，贈送一個“陽光書房”，這個贈送的房間有時候會是毛坯交付，所以看房時要問清楚置業顧問。

總的來說，大家在看樣板間的關注點還是集中在戶型和格局即可。除了戶型本身，樣板間並不能反映其他情況。

這個時候，大家就要詢問置業顧問要兩張圖，一個是樓層平面圖，另一個是樓棟點位圖。結合兩張圖來看看這個戶型是否南北通透、同一樓層其他戶型會不會有遮擋、入戶門會不會互相“打架”、共用牆是否合理。

Part.5 說在最後的話

總的來說，看房過程中有很多的學問。第一次買房可以先挑幾個適合的項目到售樓部看看，對比一下項目的產品、價格、配套。到了售樓部之後應該怎麼做呢？

第一步，進入售樓部一定要冷靜。這個時候你需要去主動觀察細節，洞察人性，看透交易規則和售樓部的貓膩。對於置業顧問“不剩幾套”、“有人也在看”之類的話術一定要謹慎。

第二步，看區域圖不能全信。對於地理位置，最直觀的辦法就是打開手機地圖，從售樓部出來後再看看周邊的環境。周邊配套問清楚兌現的時間，並且置業顧問的“很快就開通了”“明年就建成”之類的含糊用語不能全信，還需要自己查詢相關信息對照。

第三步，看沙盤和樣板間要主動獲取更多信息。沙盤主要關注樓棟位置、朝向、樓間距、不利因素。樣板間則主要看戶型是否規整，生活動線是否流暢、弄清楚交付標準。最重要的是不要忘記看樓層平面圖、樓棟點位圖！

好了，今天的售樓部科普就到這裡！大家在看房的時候有什麼問題可以留言，奈奈會為大家解惑的喲！

▌撰稿：奈奈

▌數據統計：南寧樓市圈

▌商務合作：18775349267