文｜韓素雲
時隔5個月，深圳再一次集中出讓6宗土地。只不過，這一次拍地現場有點“冷”。
11月22日下午，深圳土地房產交易大廈內進行了一場備受關注的宅地拍賣活動，6宗居住用地同時出讓，合計約18萬平方米。
此次拍地與數月前的火爆情景有所不同。儘管整體地價下調，但競拍房企興致缺缺，加價幅度從一開始便由1億元下調至5千萬元，最終定格在1千萬元，後續更是多次出現冷場情況。
競拍結果也頻頻“爆冷”。6宗宅地中，1宗僅有一家企業報名參與拍賣、底價成交，1宗因無人報名而流拍，還有1宗同樣以底價成交。
真正進入競拍環節的三宗土地，也均未能達到最高限價，成交價最高溢價率僅27.54%，與政府限定的最高溢價率45%相差甚遠。
最終，中海地產、南國置業（電建地產）、五礦地產、深圳市人才安居集團，以及招商蛇口、華潤置地聯合體分食5宗宅地，總價127.51億元。值得注意的是，這幾家企業都是央企和國企。
此前6月24日進行的土地拍賣，卻吸引了80多家房企到場，叫價300多次，成交總價達224億元。
回顧此次拍賣現場，在競拍開始前，位於大鵬新區壩光地區的宗地便已被唯一報名企業深圳安居集團，以底價4.98億元拿下，提前進入簽約環節。
此宗地較為特殊，臨近白沙灣，周邊均是以深圳國際生物谷為首的在建項目。宗地僅用於建設可售人才住房，銷售均價為2.05萬元/平方米，最高銷售單價為2.36萬元/平方米。
宗地的競得者深圳安居集團，是深圳市專責負責人才安居住房投資建設和運營管理的市屬國有獨資公司，於2016年6月30日註冊成立，目前在深圳各區均有人才房項目。無疑，安居集團的企業定位與宗地的建設目的別無二致，拿下土地也順理成章。
正式競拍的第一宗土地位於坪山區馬巒街道，坪山大道與比亞迪大道交匯處，周邊環境建設較好。
根據出讓條件，此宗地建成普通住房後，入市最高均價為3.57萬元/平方米。目前周邊有京基御景印象、金地朗悅等項目，房價在2.3-3.8萬元/平方米不等。
宗地起拍價為21.02億元，在五礦地產和天健集團輪番舉牌40餘次後，被前者以25.6億元贏得。
五礦地產是中國五礦旗下地產與建設業務集群的簡稱，是五礦集團六大業務中心之一，屬於國有企業。自2018年下半年開始，五礦地產加快在大灣區拿地，順利進入廣州、香港、惠州和佛山四城，此次為五礦地產首次進入深圳。
另外兩宗同樣位於坪山的宗地，一度將拍賣氣氛拉至冰點。其中，位於坑梓街道的宗地因無人報名而直接流拍。
坑梓宗地靠近惠州，周邊均為工廠，無住宅小區。宗地普通商品住房入市最高均價限定為3.57萬元/平方米，且僅能建設戶型90平方米以下的商品房。
位於碧嶺街道的宗地則以20.42億的底價一錘定音，被深圳市潤投諮詢有限公司和深圳坪山招商房地產有限公司聯手拿下，前者為華潤置地全資附屬公司，後者由招商蛇口持股70%。
華潤置地今年拿地速度不減，上半年一共拿地39幅，耗資540.5億元，去年拿地的光明華潤公園九里花園項目即將開盤。
招商蛇口目前在深圳僅有招商領璽一個住宅項目待售，但土地儲備卻不少，包含蛇口、太子灣、前海媽灣及深圳國際會展中心等重要地段。
雙方底價拿下的宗地位於坪山大道與碧沙大道交匯處附近，宗地高低不平且包含河涌，臨近小學與幼兒園，但也有工廠在旁，整體居住氛圍一般。
宗地建成普通住房後，入市最高均價為3.57萬元/平方米。周邊住宅小區有湯亨花園和坪山首座，據安居客信息，湯亨花園二手房價不到1.2萬元/平方米。不過出讓的宗地靠近坪山大道，地理位置相較更優。
隨後拍賣的是最受關注的龍華民治宗地。其地理位置優越，位於地鐵4號線上塘地鐵站旁，周邊有當下熱度居高的項目龍華金茂府，備案均價10.3萬元/平方米。
此宗地限定的商品房最高銷售均價為7.14萬元/平方米，與片區不足6萬元/平方米的二手房均價相比，尚有增長空間。
即便如此，舉牌企業也僅有三家，競爭最為激烈的是中海地產及廈門建發，雙方膠著半小時後，最終由中海地產以50.2億元的價格拿下土地，溢價率23.07%。
中海地產在年中時也參與了深圳宅地拍賣大戰，並以最高限價54.08億元和配建4.23萬平方米人才住房拿下位於光明的A510-0151宗地，溢價率45%，且配建面積增加了65%。此外，中海地產今年在廣州、佛山、東莞和珠海四城也均有拿地。
最後拍賣的是位於光明區新湖街道的宗地，舉牌競價企業達到5家，其中天健集團和南國置業都顯示出志在必得的決心。
經過50多次的輪番舉牌後，南國置業以26.4億元奪得該宗地，溢價率27.54%，是此次5宗土地中溢價率最高的宅地。企查查信息顯示，南國置業由電建地產持股22.43%。
在6月份進行的宅地拍賣中，電建曾以最高限價20.12億元、配建1.9萬平方米人才住房的代價，拿下了光明區A510-0152宗地，溢價率達到45%。
此次宗地在光明區規劃範圍內，未來周邊將建設地鐵6號線和公園綠地。目前片區內分佈著科技園、產業園和自建房，缺乏商品房。
與半年前的土拍相比，這次拍賣最大的不同在於出讓條件限制更多，除原有的無償交還人才住房等條件外，進一步限定了建成商品房的最高銷售均價。
由於房地產建設具有一定週期性和時滯性，僅根據目前的市場供求情況和價格，難以判定未來的走勢。加之行業易受政策影響，投資風險較高。因此，在拿地時就被限定銷售均價，無疑進一步增加了房企的投資和經營風險。
並且，在今年房地產行業“小陽春”後，融資政策進一步收緊。銀保監會頒佈了“23號文”，監管部門嚴查金融機構的信貸資金輸出情況，也限制房企的公開融資舉措，導致房企進入融資“寒冬”。
“融資難”的最直接反應體現在房企拿地熱情上。聯訊證券數據顯示，今年土地成交價款增幅為-27%，而去年的這一數字為18%，落差高達45%。
在資金緊張的情況下，房企不得不提高風控力度，拋棄難以估量收益的項目，謹慎拿地，導致土地市場出現明顯降溫。
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